9-3. 분양권 주택 수 산입이 양도소득세 중과세에 미치는 영향

앞에서 보았듯이 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권도 양도소득세 과세판단 시 주택수에 포함되므로, 다른 주택의 양도소득세 비과세와 과세방식에 영향을 준다.

이하에서는 분양권과 양도소득세 과세(중과세 등) 방식을 살펴보자.

 

1. 기본 사례

서울에 2주택과 성남에 1분양권(2021년 5월 1일 취득)을 갖고 있다.

 

(상황1) 현재 중과 대상 주택 수는 몇 채인가?

분양권도 중과 대상 주택 수에 포함되므로 총 3채가 된다. 분양권이 포함된 경우 중과 대상 주택 수 판정은 조합원입주권과 같은 방식으로 적용한다.

 

(상황2) 만일 이 상태에서 주택을 양도하면 중과세가 적용되는가?

별다른 정보가 없으므로 3주택 중과세가 적용될 수 있다.

 

(상황3) 중과세를 적용받지 않으려면 어떻게 해야 하는가?

처분 등을 통해 주택 수를 조절해야 한다. 참고로 분양권을 양도하는 경우에는 주택에 대한 중과세율이 아닌 분양권에 대한 중과세율(70% 등)이 적용된다.

 

2. 「소득세법 시행령」 개정안 내용

주택과 분양권을 소유한 경우 조정지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과 관련 규정은 「소득세법 시행령」제167조의 4, 제167조의 11 등과 관련이 있다.

이번 정부의 시행령 개정에서는 이와 관련해 아래와 같은 2가지의 유형이 발표되었다.

 

(1) 일시적 1주택 분양권에 대한 2주택자 중과 제외

 

아래의 내용은 개정 전의 주택과 입주권의 중과 제외 규정인 바, 개정 후에는 분양권까지 범위를 확대하였다.

 

□ 주택·입주권을 보유한 1세대가 조정지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과에서 제외되는 주택(개정후 : 분양권도 추가함)

• 1주택 1입주권에 대한 1세대 1주택 특례적용 주택
• 취학 근무상 형편 등의 사유로 다른 시·군 또는 수도권 밖의 주택을 취득하여 1주택 1입주권이 된 경우 해당 주택
• 혼인 합가, 부모봉양 합가로 인해 1주택 1입주권을 소유하게 된 경우 해당 주택
• 수도권 외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하 주택
• 장기임대주택 등 3주택 이상자의 중과제외대상 주택
• 소송 진행 중이거나 소송결과로 취득한 주택
• 양도 당시 기준시가 1억 원 이하 주택(정비구역 제외)
• 위 주택 외에 1주택만 보유하고 있는 경우 해당 주택 등

위의 내용은 분양권 취득으로 1주택과 1분양권이 된 경우 종전주택에 대해 양도소득세 중과세가 제외되는 경우를 담고 있다.

예를 들어 1주택자가 분양권을 취득해 2주택자가 된 상태에서 주택을 양도하는데 비과세가 아닌 경우에는 중과세 적용여부를 판단해야 한다.

그런데 이때 주택이 조정지역 내에 소재하면 중과세의 가능성이 있다. 분양권도 주택 수에 포함되어 2주택자가 되기 때문이다.

하지만 이 경우라도 무조건 중과세를 적용하는 것이 아니라 위의 표에서 열거된 기준시가 1억 원 이하 등에 해당하면 중과세를 적용하지 않는다.→ 양도소득세 중과세에 대한 판단은 정교하게 살펴봐야 그 원리를 파악할 수 있다.

제4장을 참조하기 바란다.

 

(2) 혼인으로 인한 1세대 3주택(입주권 · 분양권 포함) 이상자에 대한 중과 예외

 

□ 주택 · 입주권 수의 합이 3 이상인 1세대가 조정지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과제도의 예외(개정후 : 분양권도 추가함)

 

▶ 중과세율 적용 제외

• 수도권 외의 지역에 소재하는 기준시가 3억 원 이하 주택
• 장기임대주택 등 3주택 이상자의 중과제외대상 주택
• 상기 주택 외 1주택만 있는 경우 해당 주택 등

▶  (주택수 차감하여 계산)

• 혼인으로 주택 · 입주권의 수의 합이 3 이상이 된 경우 혼인일부터 5년 내 해당 주택 양도시 배우자의 주택 · 입주권의 수를 차감하여 주택 수를 계산

위 규정은 혼인으로 인해 3주택 이상이 된 경우에 중과세를 적용하지 않는 경우를 말한다.

예를 들어 혼인으로 주택·입주권의 수의 합이 3 이상이 된 경우 혼인일부터 5년 내 해당 주택 양도 시 배우자의 주택 · 입주권의 수를 차감하여 주택 수를 계산한다.

분양권도 마찬가지다. 이러한 특례는 혼인 등으로 주택 수가 많아진 경우 불이익을 최소화하기 위한 제도에 해당한다.

 

3. 적용 사례

위의 내용을 사례를 통해 확인해보면 다음과 같다.

 

Q. 중과대상 주택 수에 포함되는 분양권은 무조건 주택 수에 포함되는가?

중과세가 적용되기 위해서는 기본적으로 중과세 적용을 위한 주택 수가 2주택 이상이 되어야 한다.

이때 아래와 같은 기준을 사용해 해당 주택 수를 계산한다.

① 모든 주택이 주택 수에 포함되는 지역	② 기준시가 3억 원 초과하는 주택만 주택 수에 포함되는 지역
• 서울특별시 • 광역시(군지역 제외) • 경기도 • 세종시(읍·면지역 제외)	• 모든 광역시의 군지역 • 경기도·세종시 읍·면지역 • 기타 모든 도지역

☞위의 표를 보면

• ①지역은 가격을 불문하고 모두 중과세 판정을 위한 주택 수에 포함되며,
• ②지역은 기준시가(입주권은 권리가액, 분양권은 공급가격을 말한다)가 3억 원을 초과해야

이에 포함된다.

 

이러한 주택에는 아파트와 같은 형태는 물론이고 입주권과 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권도 주택 수에 포함되어 중과세제도를 적용함에 유의하기 바란다.

 

Q. 경기도 성남시에서 계약한 분양권이 있다. 이 분양권도 주택 수에 포함되는가?

성남시는 위 표 ①지역에 속해 있으므로 2021년 1월 1일 이후에 계약한 분양권이라면 무조건 주택 수에 포함된다.

이때는 분양가격 불문하고 주택 수에 포함된다.

 

Q. 천안시에서 2021년 5월에 계약한 분양권이 있다. 이 분양권도 주택 수에 포함되는가?

천안시는 위 표 ②지역에 속해 있으므로 2021년 1월 1일 이후에 계약한 분양권은 원칙적으로 주택 수에 포함된다.

다만, 이때에는 공급가격이 3억 원 초과해야 주택 수에 포함된다.

 

Q. K씨가 서울에서 2주택을 보유 중에 2021년 이후에 서울에서 분양권을 취득했다고 하자. 이 중 한 채(A주택)를 양도할 때 중과세가 적용되는가? 이 주택은 중과배제주택에 해당하지 않는다고 하자.

K씨가 보유한 중과대상 주택 수가 분양권을 포함해 총 3채가 된다.

그리고 이 중 양도할 A주택이 조정지역에 소재하므로 이 경우에는 3주택 중과세율이 적용될 수 있다.

다음의 순서로 중과세를 판단하면 되겠다.

 

(STEP1) 중과대상 주택 수 판정

3채에 해당

 

(STEP2) 중과배제주택 여부확인

A주택은 중과배제주택에 해당하지 않음.

 

(STEP3) 최종 중과세율 적용 여부

서울은 조정지역에 해당하므로 검토대상인 A주택은 3주택 중과세율이 적용됨.

 

실무에서는 주택 수를 정확히 판정한 후, 실제 양도했을 때 중과세에서 배제되는 주택의 유형에는 어떤 것들이 있는지를 정확히 알아야 최종적으로 양도소득세 중과세 판단을 할 수 있음에 유의해야 한다.

 

분양권 리스크 관리법

분양권이 주택 수에 산입되면서 취득세와 양도소득세에 미치는 영향이 매우 커지고 있다. 1. 취득세 2020년 8월 12일 이후에 취득(계약)한 분양권은 주택 수에 포함되어 취득세에 영향을 미친다. (1) 분양권을 취득한 경우 분양권을 계약하면 주택 수에 포함된다. 그리고 분양권이 주택으로 완성된 경우에는 취득세를 내야 하는데, 이때에는 통상 분양계약일 등을 기준으로 주택 수를 산정한다. 따라서 계약 당시에 주택 수가 많다면 취득세 중과세를 적용받을 수도 있다. ◈ 「지방세법 시행령」 제28조의 4 [주택 수의 산정방법] (2020.8.12. 신설) ① 법 제13조의 2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법제13조의 3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다. (2) 다른 주택을 취득한 경우 2020년 8월 12일 이후 계약한 분양권은 다른 주택의 취득세율 결정 시 주택 수에 산입된다. 이 경우 분양가격을 불문하고 무조건 주택 수에 산입된다. 따라서 분양권을 포함해 주택 수를 산정한 후 다른 주택에 대한 취득세율을 결정해야 한다. 2. 양도소득세 (1) 분양권을 양도하는 경우 분양권을 양도하면 양도소득세가 발생하는 한편, 다른 주택의 비과세요건 중 보유기간등의 계산에 영향을 주게 된다. ① 분양권 양도소득세율 분양권을 2021년 6월 1일 이후 양도하는 경우, 조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60% 세율을 적용한다. • 1년 미만 보유시 : 70% • 1년 이상 보유시 : 60% ② 분양권 매도 후 비과세 보유기간 계산법의 변경 2021년 1월 1일 이후에 계약한 분양권도 주택 수에 포함된다. 따라서 분양권을 취득해 양도를 하면 다른 주택의 비과세 보유기간 등의 계산에 영향을 준다. 최종 1주택을 보유한 날로부터 보유기간 등을 계산해야 하기 때문이다. 예를 들어 아래 사례에서 A주택은 2021년 5월부터 2년 더 보유한 후에 양도해야 비과세된다. 2019.12. A주택 취득 2021.1. B분양권 취득 2021,5. B분양권 양도 ? A주택 양도 (2) 분양권 외 다른 주택을 양도하는 경우 1) 비과세관련 분양권 외 다른 주택을 양도하면 두 가지의 형태로 비과세가 가능하다. ① 일시적 2주택 비과세1주택 보유상태에서 분양권을 취득한 경우 3년 내에 종전주택을 양도하면 비과세를 적용하는 것을 말한다. ② 일시적 2주택 비과세 특례 위 ①상황에서 3년 내에 종전주택을 양도하지 못하는 경우에는 아래와 같은 요건을 충족하면 비과세 특례를 받을 수 있다. • 분양주택 취득(잔금)일로부터 2년 내에 종전주택을 양도할 것 • 분양주택으로 2년 내에 전입할 것 • 분양주택에서 1년 이상 거주할 것 등 2) 중과세관련 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권도 다른 주택의 중과세 적용여부를 판단할 때 주택수에 포함된다. 이때 규제지역(서울 등)은 가격과 상관없이, 비규제지역(군지역, 읍·면지역 등)은 옵션을 제외한 공급가격 3억 원 초과 시에만 주택 수에 포함된다. 자세한 내용은 제4장에서 별도로 정리하자. 3. 증여세 분양권을 보유 중에 배우자 등에게 증여를 할 수 있다. 이때 부채를 포함해 증여하는 경우와 그렇지 않는 경우에 대두되는 리스크를 정리하면 아래와 같다. 1) 분양권에 대한 증여재산가액의 계산 분양권의 경우 불입한 금액과 프리미엄을 합한 금액이 증여재산가액이 된다. 2) 부채를 포함해 증여한 경우 부채를 포함해 증여를 하면 부담부 증여에 해당되어 양도소득세와 증여세가 동시에 나올 수 있다. 따라서 프리미엄이 많이 발생한 분양권의 경우 양도소득세가 과다할 수 있음에 유의해야 한다. 3) 부채를 포함하지 않고 증여한 경우 부채를 포함하지 않고 증여하는 경우에는 순수한 증여에 해당되어 증여세만 부과된다. 다만, 배우자 간에는 10년간 6억 원까지 증여공제가 적용되므로 이 금액 이하로는 증여세가 발생하지 않는다. ☞2021년 1월 1일 이후에 분양권을 취득한 후 주택을 취득하면 일시적 2주택 비과세가 성립되지 않을 수 있다. 이러한 원리는 입주권을 승계취득한 후 주택을 취득하는 경우에도 마찬가지이다. 이에 대해서는 유권해석을 확인하거나 받아 실무처리를 하는 것이 좋을 것으로 보인다.