10-2. 다가구주택 임대사업자의 세무

다가구(원룸) 임대주택과 거주주택을 보유하고 있는 상태에서 거주주택을 팔면 양도소득세가 비과세되는지에 대해 좀 더 세부적으로 알아보자. 다가구임대주택은 일반임대주택과는 다른 특징을 가지고 있기 때문에 별도로 살펴볼 필요가 있다.

 

1. 기본 사례

 

서울 성북구에 거주하고 있는 H씨의 사례

• 다가구주택(원룸)과 거주주택 1채를 소유하고 있다. • 다가구주택은 모두 15호로 「민간임대주택법」에 의한 사업자등록과 관할 세무서에 사업자등록을 필했다.

 

(상황1) 이번에 10년 이상 보유 및 거주한 거주주택을 양도하고자 하는 경우 양도소득세 비과세 대상이 되는가?

장기임대주택에 대한 세법상의 요건(기준시가 등)과 거주주택의 비과세요건(2년 이상 보유 및 2년 이상 거주)을 충족한 경우에는 거주주택에 대해서는 비과세를 받을 수 있다.

 

(상황2) 다가구주택의 경우 기준시가는 각 호별로 적용하는지 아니면 전체를 기준으로 적용하는가?

일반적으로 다가구주택은 기준시가가 일반주택보다 높다. 이로 인해 장기임대주택 요건인 기준시가 6억 원을 초과하는 경우가 많다.

이렇게 되면 다가구 임대사업자들이 일반 임대사업자들에 비해 불이익을 받게 될 수 있으므로 다가구주택은 전체가 아닌 '각 호' 별로 위의 기준을 정하고 있다.

따라서 각 호별로 기준시가가 6억 원 이하가 되면 장기임대주택의 가액 요건을 충족하게 된다.

 

2. 핵심 포인트

다가구주택 소유자가 거주주택 비과세를 받기 위해서는 아래와 같은 요건들을 충족해야 한다.

 

(1) 임대주택

 

• 관할 지자체에 등록할 것(2020년 7월 11일 이후는 10년 장기로만 등록)
• 관할 세무서에 등록할 것
• 각 호별로 임대료 5% 증액제한 의무를 준수할 것

 

(2)거주주택

 

• 등록 전후 통산하여 2년 이상 거주할 것

 

(3)비과세신고

 

• 비과세서류를 첨부하여 비과세로 신고할 것(단, 무신고 시에도 이에 대한 비과세가 적용되는지의 여부는 별도로 확인해야 함)

☞다가구주택은 각 호별로 임대요건을 준수해야 한다.

 

3. 실전 사례

• 다가구주택 보유 중(10호)
• 거주주택 보유중(2010년 취득)

(상황1) 이 상태에서 거주주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있는가?

다가구주택을 포함해 2주택 상태가 되므로 이 경우에는 일시적 2주택 비과세 관계가 성립하지 않으면 과세되는 것이 원칙이다.

 

(상황2) 이 상태에서 다가구주택을 임대등록하면 거주주택 비과세를 받을 수 있는가?

그렇다. 요건을 갖춘 다가구주택을 임대등록하면 거주주택에 대해서는 비과세를 적용해주기 때문이다.

• 임대주택 요건:
  •  각 호별로 기준시가가 6억 원(지방은 3억 원) 이하에 해당할 것
  •  10년 이상 장기로 임대할 것
  •  임대료는 5% 이내에서 인상할 것 등
• 거주주택 요건 :
  • 2년 이상 거주할 것

 

(상황3) 다가구주택 임대 중에 임대료를 5% 이상 받으면 어떤 문제가 있는가?

거주주택 비과세를 위해서 반드시 지켜야 할 의무이다.