8-2. 조합원입주권의 과세체계

입주권(入住權)은 재개발이나 재건축사업과정에서 조합원이 가지는 신축한 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다.

세법은 입주권에 대한 과세를 위해 이를 주택으로 취급하고 있다.

 

1. 기본 사례

 

서울 압구정동에 사는 K씨는 아래와 같은 재건축 중의 입주권을 구입하려고 한다.

매수예상가액 : 10억 원

 

(상황1) 입주권을 취득한다고 하는데 무엇을 취득하는 것인가?

재건축 또는 재개발사업과정에서 주택을 멸실하고 신축주택에 입주할 권리를 부여하는데 이것이 입주권이다.

그런데 국세와 지방세에서는 입주권에 대하여 다르게 취급하고 있다.

국세인 「소득세법」에서는 이를 주택으로 보아 과세하나, 「지방세법」에서는 취득세를 부과할 때 대지를 취득한 것으로 본다.

 

(상황2) 이 입주권을 취득하는 경우 취득세는 얼마인가?

K씨는 대지를 취득하는 것인 만큼 위 취득가액의 4%(농특세 등 0.6% 별도) 상당액인 4천만원을 취득세로 내야 한다.

만일 주택으로 취급되면 주택에 대한 세율이 적용될 것이다.

 

(상황3) K씨는 입주권 취득 전에 1주택을 보유하고 있다. 관리처분계획인가에 따라 주택이 멸실되면 주택 수는 1세대 1주택을 유지하는가?

그렇지 않다.

「도시 및 주거환경정비법(도정법)」상의 재건축이나 재개발과정에서 발생한 입주권은 주택으로 보기 때문에 K씨는 여전히 1세대 2주택자가 된다.

 

2. 핵심 포인트

 

입주권을 거래할 때 점검하여야 할 세무상 쟁점들을 정리하면 다음과 같다.

 

(1) 취득시

 

• 취득세(주택은 주택 취득세, 입주권은 토지 취득세)가 발생함.

 

(2) 보유시

 

• 보유세는 발생하지 않음(조합측이 부담함).

 

(3) 양도시

• 비과세(1세대 1주택, 일시적 2주택 등)가 가능하다.
• 입주권에 대해 과세되는 경우에는 과세방식에 유의해야 함.

참고로 2020년 8월 12일 이후에 취득한 조합원입주권도 「지방세법」상 주택 수에 포함되어 다른 주택의 취득세 중과세율 결정에 영향을 준다.

물론 입주권이 주택으로 완성된 경우에는 원시취득에 해당하므로 취득세 중과세는 적용하지 않는다.

 

한편 입주권이 있는 상황에서 양도소득세 과세방식이 다양하게 전개된다.

예를 들어 원조합원이 보유하고 있는 입주권에 대해서는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 비과세가 적용될 수 있다.

 

하지만 승계조합원은 주택으로 보유한 기간이 없어 비과세가 적용되지 않는다.

더 나아가 입주권에 대해 양도소득세가 과세되는 경우에는

• 부동산분 차익과
• 권리분 차익을

구분해야 한다.

 

장기보유특별공제의 적용법이 달라지기 때문이다.

 

◈ 입주권에 대한 양도소득세 과세방식 요약

구분	입주권의 과세방식
양도차익 계산	실거래가 원칙
장기보유특별공제	배제함
1세대 1주택 비과세	• 입주권 비과세 특례가 적용됨. • 비과세요건 : 관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 현재 2년 보유 등
공사기간 통산여부	공사기간은 보유기간에 통산
비과세 판정시 주택 수에 포함 여부	2006년부터 포함됨.

 

◈ 양도소득세 집행기준 89-154-35 [재건축한 주택의 보유 및 거주기간 계산]

구분	보유 및 거주기간 포함 여부
	종전주택	공사기간	재건축주택
소실·노후 등으로 재건축한 경우	포함	포함하지 않음.	포함
「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축한 경우	포함	• 보유: 포함 • 거주: 포함하지 않음.	포함

☞한편 재건축사업계획에 따라 청산금을 납부한 경우로서 재건축주택의 딸린 토지 면적이 증가한 경우의 보유기간은 재건축주택의 사용승인일부터 계산한다.

 

3. 실전 사례

 

서울에 거주하는 L씨는 아래와 같은 물건을 보유하고 있다.

• 2008년 주택 취득 • 2016년 8월 1일 사업시행인가 • 2016년 8월 30일 관리처분계획인가 • 현재 전세거주자로서 이 주택이 완공되면 이곳으로 입주할 계획임.

(상황1) 위 주택은 현재 철거를 앞두고 있다. 이는 부동산인 주택인가?

이는 부동산이 아닌 세법상 부동산을 취득할 수 있는 권리이다.

「소득세법」은 원칙적으로 관리처분계획인가일 전까지만 주택으로 본다.

양도소득세 집행기준 89-156의 2-1 [관리처분계획인가일의 의미]

관리처분계획인가일은 「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 조합원입주권의 권리가 확정된 날로서 지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말한다.

 

(상황2) 세법상 입주권은 구체적으로 어떻게 구분하는가?

입주권으로 보는 시기는 재건축·재개발 사업일정상 관리처분계획인가일부터 완공일 전일까지이다.

참고로 입주권을 보는 시기는 재개발사업과 재건축사업의 진행시기에 따라 변천되어 왔는데, 현2005.5.31. 이후에는 관리처분계획인가일을 가지고 판단한다.

 

(상황3) 만일 L씨가 이 입주권을 양도하면 양도소득세가 과세되는가?

• 이 입주권은 부동산이 아닌 권리에 해당하나 실질이 부동산에 해당하므로 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다.
• 다만, 이 입주권은 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 보유(거주)기간이 2년 이상이 되어야 한다.
• 관리처분계획인가일 전에 실질적으로 주택을 2년 이상 보유한 경우에만 비과세를 적용하겠다는 의미를 담고 있다.

 

잠깐퀴즈

만일 입주권을 포함하여 2주택자가 되는 경우에도 비과세가 가능한가? 그렇다. 양도일 현재 1 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 등에 해당하면 비과세가 가능하다. 단, 이때 입주권은 주택으로서 보유기간이 2년 이상이 되어야 함에 주의해야 한다(이러한 이유로 승계조합원은 입주권에 대해 비과세를 받을 수 없다). 세법은 이외에도 다양한 방법으로 비과세를 적용해주고 있다.

 

입주권 거래 시 알아두어야 할 것들

• 입주권도 주택으로 보아 세법을 적용해야 한다. • 입주권에 대해서도 양도소득세가 비과세될 수 있다. • 입주권의 비과세요건 중 보유기간은 주택으로서 관리처분계획인가일 전 2년 이상 보유해야 한다.

 

준공은 되었으나 등기가 안된 아파트 양도시 주의할 점

주택으로 보는 재건축 또는 재개발 조합원입주권이 주택이 완성된 시점은 통상 사용승인일이다. 따라서 이날이 주택의 취득시기가 된다. 그런데 재건축 등에 의해 완공된 주택을 등기하지 아니하고 양도 시에는 미등기 양도자산(「건축법 위반으로 등기를 할 수 없는 경우에는 제외)으로 보아 비과세는커녕 중과세 (70%)가 적용될 수 있다. 주의하기 바란다.

 

양도소득세 집행기준 91-168-4 [준공된 재건축아파트를 이전고시 전에 양도하는 경우]

준공된 재건축아파트를 이전고시 전*에 양도하는 경우에는 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산에 해당하므로 미등기 양도자산으로 보지 아니한다(부동산거래관리과-10, 2010.1.5.). * 고시 후에는 미등기자산으로 볼 수도 있다.