8-1. 양도가액의 계산

양도소득세 요약

 

 

양도가액의 계산

 

관련 법령

소득세법 제96조(양도가액) ① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액(… 조정금은 제외). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.     가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액     나. 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 소득세법 시행령 제162조의2(지하수개발·이용권 등의 양도가액) 토사석의 채취허가에 따른 권리와 지하수의 개발·이용권을 법 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물(이하 이 조에서 "토지등"이라 한다)과 함께 양도하는 경우로서 지하수개발·이용권등과 토지등의 취득가액 또는 양도가액을 구별할 수 없는 때에는 제51조제8항 각 호의 기준을 준용하여 취득가액 또는 양도가액을 계산한다. 이 경우 "임목"은 “지하수개발·이용권등”으로, “임지”는 “토지등”으로 본다.

 

1. 개념 정리

 

 

(1) 실지거래가액에 의한 양도가액 계산

 

# 소득세법에서는 실지거래가액에 따라 양도소득세를 계산하도록 규정하고 있으며, 실지거래가액으로 보는 양도가액과 취득가액이 이론적으로는 하나만 존재하여야 하나, 세법적용에 있어서는 다양한 실지거래가액이 존재하고 있음.

☞ 실지거래가액: 거래당시 양도자가 당해 부동산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서와 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인정되는 가액(상담5팀-2058, 2007.7.12.)

 

# 모든 자산에 대해 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산

 

# 양도가액 및 취득가액의 적용 방법은 납세자가 신고하는 경우와 과세관청이 결정·경정하는 경우를 구분하여 달리 규정하고 있다.

 

 

(2) 양도가액 조정 (시가를 실지거래가액으로 간주)

 

# 거주자가 과세대상 자산의 양도가액을 실지거래가액으로 신고한 경우로서 고가양도한 경우(소법 §963)에는 양도가액을 조정

• 「법인세법」 부당행위계산의 부인에 따른 특수관계인에 해당하는 법인에 양도한 경우로서 같은 법 제67조(소득처분)에 따라 해당 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가를 양도가액으로 봄
• 「법인세법」 제52조(부당행위계산의 부인)에 따른 특수관계법인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 「상속세 및 증여세법」 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액을 양도가액으로 봄

양수자	양도가액	관련조문
특수관계 있는 법인	법인세법에 따라 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 때에는 양도가액(대가)에서 상여 등 소득처분금액을 차감한 금액( 즉, 시가가 양도가액이 됨) (사례1)	소법 §96③1호
특수관계 없는 법인	양도가액에서 상증세법 제35조에 따른 증여재산가액을 뺀 금액(사례2)	소법 §96③ 2호
특수관계 있는 개인
특수관계 없는 개인

☞ 시가란?

• 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(법인: 법인세법의 시가).
• 불특정 다수인간에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 형성되는 가격(개인: 상증법 시가)

 

( 3) 실지거래가액으로 간주되는 시가

 

#사례1: 특수관계 있는 법인에게 고가양도(소법 §96③1호)

 

▶특수관계 있는 개인에게 고가양도한 경우(소법 §96③, 상증령 §26)

• 증여세 과세요건: [대가-시가](A) > 3억원 또는 [A/시가] > 30%
• 증여재산가액: [대가-시가]-Min(시가의 30%, 3억원)
  • 차액 중(시가의 30% or 3억원) 초과하는 금액은 양도자에게 증여세 부과
  • 양도대가에서 증여재산가액을 차감한 가액을 양도가액으로 조정.

#사례 2: 특수관계 없는 개인에게 고가양도(소법 §9632호)

▶ 특수관계 없는 개인에게 고가양도한 경우(소법 §96③, 상증령 §26)

• 증여세 과세요건: (대가 – 시가) > 시가 30%
• 증여재산가액: (대가 - 시가) - 3억원
  • 차액 중 3억원 초과분에 대하여 양도자에게 증여세 부과
  • 양도대가에서 증여재산가액을 차감한 가액을 양도가액으로 조정

 

 

(4) 토지·건물 등을 함께 거래시 실지거래가액의 안분계산(소법 §100②, ③, 소령 §166⑥)

 

#양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정할 때, 토지와 건물 등을 함께 취득·양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때는 감정평가가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액 등을 기준으로 안분계산한다.

[「부가가치세법 시행령」 제64조, 국세청고시 제2021-43호(토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시) 2021.8.24.]

부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

① 법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다 1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액 [제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. 2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. ② 법 제29조제9항제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물등의 가액을 구분한 경우 2. 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물등을 철거하고 토지만 사용하는 경우 ☞안분계산시 감정평가 가액이란(부가령 §64,1단서) 공급일(양도일)이 속하는 「부가가치세법」상의 과세기간의 직전과세기간 개시일부터 공급시기(양도일)가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가업자가 평가한 감정가액을 말함

(국세청 고시 제2021-43호) 토지와 건물 등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시

제2조(토지와 건물 등의 가액을 일괄 산정·고시하는 오피스텔, 상업용 건물 및 주택을 공급하는 경우) 사업자가 「소득세법」 제99조제1항제1호 다목 및 라목에 규정하는 오피스텔, 상업용건물, 주택을 공급하는 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호와 같이 과세표준을 계산한다. 1. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정 토지의 기준가액은 「소득세법」 제99조제1항제1호가목에 따른 토지의 기준시가로 하고, 건물 등의 기준가액은 같은 법 제99조제1항제1호나목의 규정에 따라 국세청장이 고시한 건물의 기준시가의 산정방법을 준용하여 계산한 가액으로 한다. 2. 과세표준의 안분계산 실지거래가액(부가가치세 불포함) × 제1호에 따른 건물 등의 기준가액 / 제1호에 따른 토지의 기준가액과 건물 등의 기준가액의 합계액 제3조(건물의 건축 중에 토지와 건물을 함께 공급하는 경우) 사업자가 건물의 건축 중에 토지와 건물의 공급계약을 체결하면서 해당 건물을 완성하여 공급하기로 한 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 순서에 따라 과세표준을 계산한다. 1. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정 토지는 제2조제1호에 따른 토지의 기준가액에 의하고, 건물 등은 공급계약일 현재에 건축법상의 건축허가조건에 따라 건물이 완성된 것으로 보아 제2조제1호에 따른 건물 등의 기준가액에 의한다. 다만, 당초의 건축허가조건이 변경되거나 건축허가조건과 다르게 건물이 완성되는 경우에는 해당 건물 등이 완성된 날(완성된 날이 불분명한 경우에는 준공검사일)에 정산하여야 한다. 2. 과세표준의 안분계산 실지거래가액(부가가치세 불포함) × 제1호에 따른 건물 등의 기준가액 / 제1호에 따른 토지의 기준가액과 건물 등의 기준가액의 합계액 3. 과세표준의 정산 제1호의 단서규정에 따라 토지와 건물 등의 기준가액을 정산하는 경우에는 제2호의 규정에 따른 과세표준을 정산하여야 한다. 제4조(미완성된 건물 등을 토지와 함께 공급하는 경우) 사업자가 토지와 미완성된 건물 등을 함께 공급하며 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우, 토지는 제2조제1호의 기준가액으로 하고, 미완성된 건물 등은 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)으로 하여 그 가액에 비례하여 실지거래가액을 안분계산한다. 제5조(재검토기한) 「훈령·예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령 훈령 제334호)에 따라 이 고시 발령 후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 고시의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2024년 8월 23일까지로 한다

 

#다만, 건물 철거 후 토지만 사용할 예정으로 건물가액 없이 「부가가치세법 시행령」제64조 제2항제2호에 따라 부가가치세 계산 및 세금계산서 발행시에는 건물가액을 "0"으로 보더라도 양도소득세 계산시 토지 건물의 양도가액 안분은 건물가액 "0"원을 실지거래가액으로 보지 않는다는 최근 해석에 따라 기준시가 등에 따라 안분해야 함.

(기획재정부재산-506, 2003.03.30, 사전법규재산 2022-322,344, 2023.04.11.)

 

#일괄 양도하는 토지와 건물의 자산별 양도가액을 「부가가치세법 시행령」 제64조 제1호에 따라 계산하는 경우 기준시가의 산정시점은 공급계약일(양도계약 체결일) 현재의 기준시가로 안분함

(기획재정부 재산세제과-1077, 2022.08.31.)

 

# 납세자가 신고한 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 위의 기준시가 등으로 안분계산한 가액과 비교하여 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가 등으로 안분계산(소법 §100①3)

 

# 안분계산할 때 「상속세 및 증여세법」 제62조제1항에 해당하는 기계장비 등 유형자산의 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 안분(소령§1666)

 

# 안분계산시 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산