9-1. 필요경비와 취득가액

양도소득세 요약

 

 

필요경비와 취득가액

 

관련 법령

소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액( 「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 조정금은 제외). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.    가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액    나. 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ③제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조제1항제1호가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것...    1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(...현재가치할인차금과 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)    2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용•화해비용등의 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액...    3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 이자상당액을 가산... 다만, 당초 약정...지급기일의 지연으로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.    4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 ... 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액... 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다. ② ...현재가치할인차금의 상각액을 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

 

1. 개념 정리

 

「소득세법」에서는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비를 취득가액, 자본적 지출액, 양도비의 세가지로 규정하고 있음.

이는 양도가액에 대응하는 필요경비를 취득당시 소요되는 비용, 취득 이후 자산의 내용연수의 연장 또는 자산 가치의 현실적 증가와 양도관련 직접 지출비용 등의 취득・보유・양도 단계별로 발생한 비용 중 양도가액에 직접 대응하는 비용만을 한정해 공제하려는 것임.

 

 

(1) 취득가액을 실지거래가액에 따를 경우 다음 비용을 양도가액에서 공제할 필요경비로 함.

 

1) 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」에 따른 조정금은 제외)

• 그 자산의 취득에 든 실지거래가액(소령 §163①)

2) 자본적 지출액 등으로서 「소득세법 시행령」 제163조제3항에서 정하는 것(p.216참조)

• 2016.2.17. 이후 지출분부터는 세금계산서, 계산서, 현금영수증, 신용카드 등 적격증빙을 수취 보관한 경우에 필요경비로 공제할 수 있었으나, 2018.4.1. 이후 양도하는 분부터는 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우에도 공제가 가능하다.
• 재해나 노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우 철거비용도 필요경비에 산입함.

3) 양도비 등으로서 「소득세법 시행령」 제163조제5항에서 정하는 것(p.222참조)

 

4) 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액 계산시 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액

 

 

(2) 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액으로 계산하는 경우 다음 비용을 양도가액에서 공제할 필요경비로 함(소법 §97①1나목)

 

1) 취득가액

•  해당 자산의 취득당시의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액

2) 필요경비

• 「소득세법 시행령」 제163조제6항에서 정하는 필요경비 개산공제액(p.221참조)
  ☞ 다만, 「환산취득가액 등 + 개산공제액」과 「자본적지출액 등 + 양도비 등」 중 큰 금액으로 적용 가능(소법 §9722호 단서)

3) 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액 계산시 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액

 

 

◆ 취득가액 및 필요경비 계산 요약

구분	취득가액의 유형	기타필요경비
의제취득일 이후 취득분	실지거래가액	자본적지출액 등 + 양도비 등
	매매사례가액, 감정가액, 환산가액	개산공제액(注)
	부동산 실제거래가액이 인정되는 경우	자본적지출 등 + 양도비 등
	부동산 실제거래가액이 사실과 다른 경우	개산공제액
의제취득일 이전 취득분 (①과 ② 중 큰 금액을 적용, 소령 176의2④)	① 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액	개산공제액
	②취득 당시 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액이 확인되는 경우: 해당 자산의 가액 + 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간 동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액	•실지거래가액을 기준으로 환산하는 경우: 자본적 지출액 등 + 양도비 등 •매매사례가액 또는 감정가액을 기준으로 환산하는 경우: 개산공제액

☞주: 필요경비를 환산가액+ 개산공제액」 대신 「자본적 지출액 + 양도비 등으로 계산할 수 있음.(소법 §97②2 단서)

취득가액에 실지거래가액・매매사례가액・감정가액・환산가액을 적용하는 때도 감가상각비는 차감(소법§97③)

 

 

(3) 자산 취득에 든 실지거래가액 (소령 §163①②)

 

• 2007.1.1. 이후부터 취득 당시 취득에 든 실지거래가액을 원칙으로 함.
  인정 또는 확인할 수 없는 경우에 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 순으로 적용
• 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세・등록세 기타 부대비용을 더한 금액
• 자가 건설로 취득한 자산의 원재료비・노무비・운임・보험료・공과금(취・등록세 포함)・설치비 기타 부대비용의 합계액

◆취득가액에 가산하는 것

• 현재가치할인차금, 폐업시 잔존재화에 대한 부가가치세 납부액
• 특수관계에 있는 법인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 취득하여 시가와의 차액에 대해 배당・상여로 소득처분을 받은 금액
• 당사자 약정에 의한 대금지급 방법에서 취득 가액에 이자상당액을 가산하여 거래금액을 확정하는 경우 당해 이자상당액

☞현재가치할인차금 합산요건: 사업자가 자산을 장기 할부로 매입하고 기업회계기준에 의하여 현재가치할인차금을 취득가액과 구분하여 계상한 경우. 

합산하지 않으면 취득가액에 합산한 경우와 비교하여 동일물건의 취득원가가 달라지는 문제 발생

 

 

(4) 취득가액 조정

 

#시가와 다르게 취득한 자산의 취득가액 조정(이중과세 조정)

• 법인세법상 부당행위계산 적용 대상인 경우 저가 양수로 상여・배당 등 처분받은 금액을 취득가액에 가산
• 특수관계인 여부와 무관하게 저가 양수에 따라 상증법상 증여세가 부과되는 경우에는 과세된 증여재산가액을 취득가액에 가산

 

1) 특수관계있는 법인으로부터 저가 양수한 경우(소령 §163⑩)

 

2) 특수관계 있는 개인으로부터 저가 양수한 경우(소법 §101①, 소령 §163⓾)

☞증여재산가액 계산시 차감하는 일정액: Min[15억원 x 30%, 3억원]=3억원

 

▶특수관계 있는 개인으로부터 저가 양수한 경우(소령 §163⑩, 상증령 §26)

• 증여세 과세요건: [시가-대가] ≥3억원 또는 [[시가-대가]÷시가] ≥ 시가의 30%
• 증여재산가액: [시가-대가] - Min(시가의 30%, 3억원)
  • 증여재산가액에 대하여 양수자에게 증여세 부과
  • 취득대가에 증여재산가액을 가산하므로 양수자의 취득가액은 [시가-Min(시가의 30%, 3억)]이 됨

 

▶특수관계 없는 개인으로부터 저가 양수한 경우(소령 §163⑩, 상증령 §26)

• 증여세 과세요건: [시가–대가]  > 시가의 30%
• 증여재산가액: [시가-대가] - 3억원
  • 증여재산가액에 대하여 양수자에게 증여세 부과
  • 취득대가에 증여재산가액을 가산하므로 양수자의 취득가액은 [시가-3억원]이 됨

 

3) 고가 취득시 취득가액 조정

 

 

 

4) 취득가액에서 제외되는 금액

• 부당행위계산에 의한 시가초과액(고가양수 사례)
• 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자 상당액
• 취득에 관한 쟁송에 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것
• 양도자산 보유기간 중의 감가상각비로서 각 연도의 사업소득금액 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때는 그 금액

 

(5) 의제취득일 이후 상속·증여받은 자산의 취득가액

 

# 의제취득일 이후에 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 §97①제1호가목 본문의 규정을 적용하는 경우

• 상속개시일 또는 증여일 현재 기준으로 상증세법§60 내지 §66에 의한 평가액(시가평가액 또는 보충적평가액)을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있다. (소령 §163⑨)
• 따라서, 실지거래가액이 없다고 보아 환산취득가액을 적용하면 법령에 어긋나는 취득가액이 됨.

#매매사례가액 등 시가를 확인 할 수 있는 경우가 아니라면, 시가 평가액을 통상 기준시가에 의한 평가액으로 신고하거나 결정하고 있는 바, 아래 유형에 따라 비교하여 높은 금액을 취득가액으로 함. (소령 §163⑨단서)

• 의제취득일 이후 1990.8.30. 최초 개별공시지가 고시 전에 상속·증여받은 토지는 아래①과 ② 중 큰 금액으로 하고
• 의제취득일 이후 2000.12.31. 이전에 상속·증여받은 일반건물은 ①과 ③ 중 큰 금액으로 함
  의제취득일 이후 상속 또는 증여 받은 상업용 건물과 오피스텔, 주택도 이와 같이 적용함
  • ①상속개시일 또는 증여일 현재 상증법 제60조 내지 제66조에 의한 평가액 (시가 평가액 또는 보충적 평가액)
  • ②(1990.1.1. 기준 개별공시지가) × (상속·증여 당시의 시가표준액) ÷ {(1990.8.30. 현재 시가표준액 + 직전에 결정된 시가표준액)÷2}
  • ③(2001.1.1. 기준 일반건물기준시가) × (상속·증여당시 건물기준시가 산정기준율)

 

◆ 참고 : 상속·증여 받은 자산의 가액과 양도세 취득가액의 조정

 

• 현실태
  • 기준시가를 취득실가로 할 경우 납세자 양도소득세 부담 과대하므로 소급감정가액을 취득가액으로 인정해 주도록 요청(납세자)
  • 대법원은 소급감정가액을 취득실가로 인정하는 경향
• 법원 판결의 문제점
  • 현행규정과 상치, 법적안정성 훼손, 과세행정의 혼란
• 상증세 과세조정 및 문제점
  • 소급감정가액을 취득실가로 할 경우 상속·증여세 과세가 조정됨
  • 부과제척기간 경과시 상속·증여세 과세불가

 

(6) 취득시 실지거래가액 간주 및 추정

 

1) 부동산 등에 대한 실지거래가액 간주

 

① 대상 자산

• 부동산 : 토지 또는 건물
• 부동산에 관한 권리 : 부동산을 취득할 수 있는 권리 등

② 간주되는 경우 (소령 §163)

• 인감증명서 제출방법 : 전소유자가 부동산 양도 신고시 양수자의 인감 증명서를 제출하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에 그 가액을 후 소유자의 실지취득가액으로 간주. '09.12.31. 이전에 인감증명 제출한 경우에 적용('09.12.31. 소령§163⑪1호 삭제)
• 부동산의 실제거래가격을 관할 세무서장이 확인하는 방법(거주자가 부동산 취득시 신고한 가격). 실제거래가격이 전소유자의 신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한함

③ 간주기준 예외(소법 §97⑦단서)

• 해당자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 소법 §114(추계경정)의 규정에 의하여 경정되는 경우
• 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 up계약서를 작성한 것으로 확인된 경우

 

2) 토지 또는 건물 등기부기재가액으로 추정(소법 §114⑤, 소령 §176⑤)

 

• 시기
  • 2007.1.1. 이후 양도하는 부동산(토지 또는 건물)
• 대상
  • 부동산을 양도 후 확정신고를 하지 아니한 자에 대한 추계 결정에 활용
  • 예정신고 무신고자도 포함
• 가액
  • 등기부기재가액을 양도 또는 취득 실가로 추정
  • 다만, 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 등기부기재가액을 실가 추정 가액으로 적용 불가

(7) 부담부증여시 양도가액 및 취득가액 계산

 

# 부담부증여에서 양도로 보는 부분에 대한 양도・취득가액(소득령§159①)

양도로 보는 부분의 양도가액(또는 취득가액) = 재산가액 × 채무액 / 증여가액

재산가액: 상증법(§60~ §66)에 따른 평가액을 기준으로 한다. 취득가액 : 취득당시 실지거래가액이 원칙이다. 단, 알 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서로 적용. 단, 「소득세법」 제97조제1항제1호에 따른 가액[양도가액을 「상속세 및 증여세법」 제61조제1항, 제2항 및 제5항(임대료 환산가액)]에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정함(기획재정부 재산세제과-1147, 2022.09.16, 사전-2021-법령해석재산-0735,2021.06.03.) ☞동일기준과세원칙: 양도가액이 기준시가면 취득가액도 기준시가를 적용 2) 증여가액: 상증법(§60~ §66)에 따른 평가액

 

# 증여가액이 임대차 계약이 체결된 재산의 평가특례(상증법 §61⑤, 임대료 없이 임대보증금만 있는 경우 포함)규정이 적용되는 경우에 취득가액은 기준시가를 적용(2020.2.11. 양도분부터, p.51 예규 참조, 기획재정부 재산세제과-1147, 2022.09.16.)

 

(8) 주식 등의 취득가액

 

• 주식매수선택권에 의하여 취득한 주식
  • 주식매수선택권(스톡옵션)을 행사하는 당시의 시가(소령 §163)
• 무상(유상감자 주식
  • 무상감자로 주식수가 감소하게 된 후 잔여주식을 양도하는 경우에는 당초 취득시 실지 소요된 금액(무상주와 무관)
  • 유상감자인 경우이는 당초 취득시 1주당 취득가액
• 무상증자 주식
  • 주주가 무상으로 받은 주식 중 소법 §17②제2호의 규정에 의하여 배당으로 과세된 주식의 취득가액은 액면가액으로 함
  • 배당으로 과세되지 아니한 주식의 취득가액은 "0"으로 하는 것(재산세과723, 2009.4.10.)

 

(9) 의제취득일의 취득가액

 

#의제취득일 전에 취득한 자산(의제취득일 전에 상속·증여받은 자산 포함)의 의제취득 실가액은 다음 i)과 ii) 중 큰 금액

• i)의제취득일 현재의 매매사례가・감정가액 또는 환산가액
• ii) = ⓔ × ⓕ ÷ ⓖ
  • ⓔ : 상속·증여재산을 포함한 의제취득일의 실제 취득 당시 확인된 실가・매매사례가・감정가
  • ⓕ : 의제취득일의 직전일이 속하는 달의 생산자물가지수
  • ⓖ : 취득일이 속하는 달의 생산자물가 지수

계산사례

의제취득일 전 취득한 자산의 실지취득가액이 확인되는 경우(집행기준 97-163-44) 1980.4월 상가건물 실가 80,000천원에 취득 생산자물가지수(1980년 4월: 45.97, 1984년 12월 : 60.16)

-의제취득 가액 104,694천원= [80,000천원 × {1+(14.19/45.97)}] -취득일부터 의제취득일 직전까지의 생산자물가상승율 14.19=60.16-45.97 -간단 계산례: 80,000천원×60.16/45.97=104,694천원

 

◆취득시기의 의제

자산별로 다음에 규정하는 시기에 취득한 것으로 의제한다.

• 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산
  • '84.12.31. 이전에 취득한 자산은 '85.1.1.에 취득한 것으로 본다.
• 상장주식 및 비상장주식 (기타자산에 해당하는 주식은 제외)
  • '85.12.31. 이전에 취득한 자산은 '86.1.1.에 취득한 것으로 본다.

 

2. 체크할 사항

 

# 필요경비 중 가장 크고 중요한 경비는 취득가액으로서, 2007년 이후 양도분부터 실지거래가액 신고를 원칙으로 하고 있음.

그러나 등기부기재가액이 의무화되기 이전 취득분에 대한 실지거래가액이 입증 또는 확인되는 경우가 아닌 경우, 기준시가를 이용한 환산가액을 취득가액으로 하고 있음. 이 경우에 의제취득일 이전 취득분과 이후 취득분 산정 방법이 다르고, 개별공시지가 최초고시일('90.8.30.) 이전분, 그리고 건물기준시가 산정기준일('00.1.1.) 이전분의 경우에는 별도로 취득가액 산정방법을 정하고 있음에 주의

 

#건물 신축 또는 증축(증축의 경우에는 바닥면적 합계가 85㎡를 초과하는 경우)후 5년내 양도하면서 취득가액을 환산가액이나 감정가액으로 계산하는 경우에는 그 가액의 5%에 상당하는 가액이 가산세로 부과됨.

 

#건물 보유기간에 필요경비로 감가상각비를 계상한 경우, 당해 건물 양도시 취득가액에서 감가상각비를 차감한 금액을 취득가액으로 하여야 하며, 실가가 아닌 환산가액으로 취득가액을 계산하는 때도 감가상각비를 차감한다( 「소법」§97③, §68, 사전-2021-법규재산-0856, 2022.1.27.)

 

#의제취득일('85.1.1.) 이전에 취득한 때는 의제취득일 현재의 가액을 취득가액으로 하고, 개별공시지가 최초고시일('90.8.30.) 전에 취득한 자산을 환산가액으로 계산하는 때는 최초고시일을 기준으로 개별공시지가를 재계산하여 취득가액을 계산

 

3. 관련 사례 및 해석

 

예규·판례

임대주택에서 발생한 임대소득은 분리과세 신고하면서 「조특법」 §96조(소형주택 임대사업자에 대한 세액감면)에 따라 세액감면 받은 경우 감가상각 의제분에 대해 양도소득세 계산시 취득가액 차감여부 (사전-2021-법규재산-0856. 2022.01.27.) 「소법」 §97③)에 따른 "감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액"에는 같은 법 시행령 제68조에 따라 감가상각한 것으로 의제된 감가상각비 상당액이 포함되는 것임 증여세 납부세액 필요경비 여부(조심 2019부0024, 2019.11.01.) 청구인은 토지를 증여받고 증여세 신고시 증여가액과 양도소득세 신고시 취득가액을 다른 기준으로 신고하였으나, 동일한 물건에 대하여 증여가액과 취득가액을 다르게 산정하여 달라는 청구주장은 이유 없어 증여재산가액을 양도세 취득가액으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없음. 유치권을 신고한 자에게 지급한 비용(대법 2018두42313, 2018.07.13.) 부동산 임의경매 절차에서 유치권 신고가 있었다는 사정만으로는 취득에 관한 쟁송이 있었던 경우라 할 수 없으므로, 부동산을 경락받는 자가 유치권을 신고한 자에게 지급한 돈은 시행령 제163조제1항제2호 소정의 필요경비에 해당하지 아니함. 양도물건을 교환한 경우 당사자간에 합의한 금액(대법 2018두43552, 2018.08.16.) 양도물건을 교환한 경우 감정평가 없이 당사자 사이에 합의한 금액은 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 환산취득가액을 적용한 피고의 처분은 적법 지급기일을 지연함으로 인해 발생한 이자상당액(대법 2018두46889, 2018.10.11.) 자산을 취득하는 과정에서 약정에 의한 지급기일을 지연함으로 인하여 추가로 부담하게 된 이자상당액은 채무불이행에 기한 손해배상(지연손해금)으로서의 성격을 가지고 있다. 이와 같은 손해배상금은 당해 자산의 취득에 필수적으로 소요되는 것이 아니라 자산을 취득한 사람의 귀책사유로 인하여 우연히 발생하게 된 것에 불과하다. 그런데 이와 같은 손해배상금을 취득가액에 포함시키게 되면, 계약을 성실하게 이행한 사람보다 계약을 성실하게 이행하지 아니함으로써 불필요한 비용을 발생시킨 사람을 세제상 우대하는 결과를 초래하게 된다. 이 사건 조항 단서는 이와 같은 비용이 필요경비에 산입됨으로써 조세형평을 저해하는 불합리함을 시정하려는 데에 그 입법취지가 있는 것으로 보인다. 이와 같은 입법취지에 비추어 볼 때, 이 사건 조항단서는 그 합리성을 충분히 인정할 수 있음. 종합소득세 신고한 장부가액의 필요경비 인정 여부(의정부지법 2012구합794, 2013.03.26. 같은 뜻) (심사양도-2016-0008, 2016.04.14.) 2001년부터 양도 연도까지 종합소득 신고시 복식기장에 의한 재무제표를 제출한 점, 쟁점 부동산 취득 이후 2000년부터 2002년까지 3차례의 증축 사실은 건축물 관리대장 등이 나타나고, 동 증축비용은 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 재무제표 상 장부가액에 이미 반영되어 있는 것으로 보이는 점, 납세자가 신고한 내용에 탈루나 오류의 혐의를 인정할만한 명백한 자료가 없는 한, 납세자가 제출한 신고서 등은 진실한 것으로 추정되는 점 등을 종합하여 볼 때, 이 건의 경우 청구인이 제출한 재무제표상 장부가액을 실지거래가액이라고 볼 수 있는 상당한 사정이 입증되었다고 볼 수 있으므로 처분청이 장부가액을 실거래가액으로 보아 결정한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단 자산의 대가를 금전 이외의 물품으로 지급하는 경우 실지거래가액 계산(소통칙 897-0...1) 토지나 건물을 취득 또는 양도하는 자가 당해 자산의 대가로서 금전 이외의 물품을 지급하거나 영수하고 그 양도자산의 매매계약서상에는 물품수량만이 명시된 경우에는 당해 양도자산의 취득가액 또는 양도가액은 물품의 인도 또는 영수당시의 시가에 의해 계산한 가액 감정가액으로 기록된 장부가액을 취득가액으로 인정여부(소통칙 §97-02) -사업자가 기장을 하기 이전에 취득한 자산을 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 의한 감정평가업자가 감정한 가액으로 기장한 경우라 할지라도 동 자산의 양도차익계산에 있어서 필요경비로 공제하는 취득가액은 당초 그 자산의 취득 당시의 가액 -양도자산을 보유기간 중에 자산재평가법에 의하거나 또는 임의로 재평가하였을 경우에는 재평가액에 불구하고 취득당시의 가액이 취득가액 양도차익계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위(소통칙 897-0⋯3) 취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액 계산시 필요경비로 공제한다. 다만, 「지방세법」등에 의하여 취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니한다. 양도차익계산시 산입되는 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은 「민사소송법」이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다. 양도하는 토지 위에 나무재배를 위하여 소요된 비용 등은 필요경비로 산입하지 아니함. 부가가치세 등의 필요경비 산입여부(소통칙 §97-0.5) 취득 등기시 납부한 취득세에 대한 교육세와 아파트 분양시 그 분양사업자가 거래징수한 부가가치세는 양도차익계산시 필요경비로 계산한다. 이 경우 아파트를 분양받은 자가 부가가치세법상 일반과세사업자로서 사업용으로 분양받은 경우에는 그 부가가치세는 필요경비로 산입할 수 없다. 재고납부세액이 양도소득의 필요경비에 해당하는지 여부(서면-2015-법령해석재산ㅡ2335, 2016.02.05.) 일반과세자가 간이과세자로 변경되면서 사업용 고정자산인 건물에 대하여 「부가가치세법」 제64조 및 같은 법 시행령 제112조제3항에 따라 계산하여 납부한 재고납부세액은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당 위약금의 필요경비 산입여부 -부동산매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금 등은 양도차익계산시 필요경비로 공제하지 아니한다(소통칙 897-0...6). -양도자가 양수자와의 매매계약이 해제됨에 따라 양수자가 소송을 제기하고 그 소송 결과에 따라 매매계약 위약금으로 지출한 비용은 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니함(법규재산 2012-357, 2012.09.25.). - 토지의 전 소유자와의 합의에 따라 토지의 인도를 거부하는 임차인에게 영업권 시설비 및 명도비용 명목으로 금원을 지급하고 토지를 인도받았다고 하더라도, 위 금원은 토지 및 건물의 취득에 직접 소요된 소송비용 또는 화해비용 등이 아니라, 원고가 승계한 임대차계약과 관련하여 지출된 위약금 성격의 비용이므로 양도차익 산정시 공제할 필요경비에 해당하지 않음(창원지법 2011구합462, 2011.07.14.). 잉여금 자본전입함에 따라 무상으로 받은 주식 중 의제배당으로 과세된 주식의 취득가액(재일 46014-1681, 1999.09.14.) 법인의 잉여금을 자본에 전입함에 따라 주주가 무상으로 받은 주식 중 「소득세법」 제17조제2항 제2호의 규정에 의하여 배당으로 과세된 주식의 취득가액은 같은 법 시행령 제27조제1항제1호가목에서 규정하는 액면가액으로 하는 것이며, 같은법 제17조제2항제2호 단서의 규정에 의하여 배당으로 보지 아니하는 주식의 취득가액은 "0"으로 함. 경매로 취득한 자산에 대한 전소유자의 체납관리비(서면-2015-법령해석재산-1971, 2015.12.16.) 집합건물을 경매로 취득한 자가 해당 부동산을 취득한 후 전 소유자의 체납관리비(연체료 포함)를 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제18조에 따라 지급한 경우로서 전 소유자를 상대로 구상권을 행사하더라도 이를 상환 받을 수 없는 경우 지급한 전체 체납관리비 중 공용부분 체납관리비(연체료 제외)는 「소득세법 시행령」 제163조제1항제1호 및 같은 영 제89조제1항제1호에 따른 매입가액에 가산되는 부대비용으로서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당 법원판결에 의해 상대방이 부담할 소송비용을 자기가 부담한 경우(국심 2001서867, 2001.09.15.) 양도차익의 계산에 있어서 필요경비로 공제할 소송비용은 취득에 관한 쟁송에서 직접 소요된 것으로서 당해 거주자가 부담할 법적인 의무가 있는 소송비용만을 말하므로 소송상대방이 부담하도록 되어 있는 비용을 양도인이 부담한 경우 소송 상대방에게 반환청구권(구상채권)을 행사할 수 있고 그 청구권을 포기하였다 하더라도 이를 필요경비로 인정할 수는 없다. 대항력 있는 임차인의 전세보증금을 매수인이 부담한 경우 필요경비 해당 여부(서면-2019-부동산-0047, 2019.01.10.) 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 「주택임대차보호법」제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것 선순위 임차인이 임차주택을 경락받음으로서 회수하지 못한 임차보증금(사전-2021-법규재산-1384, 2022.02.21) 임차주택의 확정일자를 받은 선순위의 대항력 있는 임차인이 당해 임차주택에 대한 법원의 경매에서 그 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 당해 임차인이 회수하지 못한 임차보증금은 취득가액에 포함하는 것임. ☞저자주: 기존에는 임차인 본인이 그 임차주택을 경락받아 양도하는 경우 당해 임차인이 회수하지 못한 전세보증금의 전부 또는 일부는 취득가액에 포함되지 않는 것으로 해석하였으나(부동산거래관리과-903, 2010.07.09. 외 다수 2022. 4월 삭제) 국세청 자체 해석변경으로 상기와 같이 변경됨. 전세보증금의 취득가액 여부(국심 2003서2240, 2004.02.12.) 전세권자가 부동산의 소유권을 경락으로 취득하면서 전세보증금 채무를 인수하였다면, 전세보증금은 실질적으로 부동산 취득에 대한 대가관계에 있으므로 부동산의 취득가액에 포함. 명도 비용 등의 필요경비 여부 -경매로 취득한 부동산을 양도하면서 양도계약서에 임차인을 내보낸다는 계약 조건부동산의 명도에 따른 화해금 명목으로 이전 세입자들에게 지급한 사실이 있다면, 원고가 지급한 위돈은 사회통념상 이 사건 부동산을 양도하기 위하여 불가피하게 직접 지출한 비용으로서 구소득세법(2001.3.28. 법률 제6429호로 개정되기 전의 것) 제97조제1항제4호, 같은법 시행령(2001.1.29. 대통령령 17115호로 개정되기 전의 것) 제163조제5항제1호 소정의 양도비에 포함된다고 할 것이므로, 위 비용도 이 사건 부동산의 양도가액에서 공제되어야 할 필요경비에 해당(서울행법 2007구단3087, 2008.01.09.) -원고는 양수인에게 이 사건 부동산을 양도하면서 잔금기일 전에 그 명도를 책임지기로 약정하였고, 임차인들은 모두 7명으로 임대차계약이 만료되는 시기가 모두 다르고 매매계약 당시 임대차계약이 만료된 경우는 없었던 사실, 원고로서는 각 임차인들에게 임차보증금 외에 명도비를 추가로 지급하고서라도 이 사건 부동산을 명도받을 필요가 있었던 것으로 보이는 사실, 원고가 실제로 잔금기일 전에 임대보증금 외에 명도비로 합계 0000원을 지급하고 이에 대한 대가 명목으로 양수인으로부터 0000원을 추가로 받았으며 원고가 이를 양도대금으로 포함시켜 양도소득세를 신고한 사실을 알 수 있는 바, 이 사건 명도비는 원고가 이 사건 부동산을 양도하면서 인도의무를 이행하기 위하여 부득이하게 지출한 것으로서 필요경비로 공제하여야 할 것(서울행법 2013구단53939, 2014.02.07.) 행정사에게 지출한 수용재결 수수료(서면-2015-법령해석재산-0015, 2015.07.22.) 양도차익을 계산함에 있어 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 보상금 증액을 위한 수용재결 관련 사무를 개인 행정사에게 위임하고 지출한 수수료는 「소득세법」 제97조제1항제2호 및 같은 법 시행령 제163조제3항제2호의2에 따른 양도자산의 필요경비에 해당하지 아니하는 것 수용보상금 증액을 위한 재결 이의신청단계의 비용 필요경비 인정여부 (서면-2020-부동산-3030 [부동산납세과-3412], 2022.11.03.) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 보상금 증액을 위해 수용재결 및 이의신청 관련 사무를 법무법인에게 위임하고 지출한 성공보수는 「소득세법 시행령」 제163조제3항제2호의2에 따른 필요경비에 해당하지 않는 것임. ☞ 저자주: 협의매수 또는 수용되는 경우로서 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용은 필요경비 가능(소령 163③) 철거보상금 필요경비 여부(국심 2003서2217, 2004.01.26.) 구 주택 취득목적은 분양권인 아파트를 취득하기 위한 것으로 판단되므로 분양권의 양도차익계산시 분양권의 양도가액에서 구 주택의 취득가액(취득가액에서 철거 보상금을 차감한 가액)을 필요경비로 공제 공제받지 못한 매입세액 취득가액 여부(서일 46014-11891, 2003.12.23.) 실지거래가액에 의하여 자산의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 취득가액은 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 의미하는 것이며, 사업용 자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법상 간이과세자인 사업자로서 공제받지 못한 매입세액은 당해 자신의 취득가액에 포함 자전거래시 취득가액(감심2002-167, 2002.10.09.) 매매거래는 형식상 증권거래소에서 매매된 형태를 취하였으나 당초부터 주식을 처분한 의도가 없으면서 자기가 자기에게 매매한 거래이므로 자산이 유상으로 사실상 이전된 것으로 볼 수 없고 따라서 양도소득세가 과세되는 양도 및 취득에 해당한다고 할 수 없다. 따라서 자전거래자산 취득가액은 자전거래전의 취득가액이 취득가액이 됨. 법인의 과점주주가 납부한 취득세가 필요경비에 해당하는지(부동산거래관리과-1359, 2010.11.12.) 주식의 양도에 따른 양도차익을 계산함에 있어서 「지방세법」 제105조제6항에 따라 해당 법인의 과점주주가 신고·납부한 취득세는 「소득세법」 제97조에 따른 양도자산의 필요경비에 포함 외화차입금의 환차손이 필요경비에 해당하는지(부동산거래관리과 1312, 2010.11.02.) 국외자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 당해 자산의 양도가액 및 취득가액으로 수수된 외화대출금의 환차손은 필요경비에 해당되지 아니함. 타인소유 토지 사용대가의 필요경비 해당 여부(부동산거래관리과-33, 2011.01.11.) 토지(맹지)를 양도하는 경우로서 타인소유 토지를 사용하는 대가로 지출한 비용은 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 아니함.