7-3. 재개발·재건축으로 완성된 부동산에 대한 기준시가 양도차익

양도소득세 요약

 

 

재개발·재건축으로 완성된 부동산에 대한 기준시가 양도차익

 

1. 개념정리

 

종전부동산 취득시부터 재개발·재건축 후 양도시까지의 양도차익을 [①종전부동산→ ②대지권→ ③신축아파트] 각각 구분 계산한 뒤, 각 양도차익을 모두 합산하여 과세(이하 “단계별 구분 합산과세”라 함)

 

(1) 적용범위 (소령 §166⑦)

 

재개발·재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고, 관리처분계획 등에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에만 적용하며, 재개발·재건축된 상가 등에도 적용된다.

 

(2) 재개발·재건축 주택 등에 대한 양도소득세 계산 방법

 

◆ 종전부동산 소유자가 재개발·재건축조합에 종전부동산 등을 출자(청산금 포함)하고 취득하는 재개발ㆍ재건축주택 등을 준공된 이후 양도하는 경우.

 

1) 양도차익의 계산방법

 

다음의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액[①+②+③]을 재개발·재건축주택 등의 양도차익으로 함. 단, 청산금을 수령한 경우에는 청산금에 상당하는 양도차익을 차감

 

① 종전토지 및 종전건물의 취득일~관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익

- ㉠, ㉡의 기준시가의 계산은 「소득세법」 제99조제1항제1호의 규정에 따른 토지, 건물, 공동주택의 기준시가

- ㉠, ㉡의 기준시가는 관리처분계획인가일 전일 현재 및 취득일 현재 고시되어 있는 기준시가

- 다만, ㉠, ㉡의 기준시가 고시이후 종전부동산의 취득일과 관리처분계획인가일 전일이 순차적으로 도래하는 경우 ㉠, ㉡의 기준시가는 다음과 같이 산정(즉, 기준시가 고시이후 종전부동산의 취득일과 관리처분계획인가일 전일까지의 기간에 새로운 기준시가가 고시되지 않는 경우임)

• ㉡의 기준시가는 취득일 현재 고시된 기준시가에 의하고
• ㉠의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조제7항 및 같은 법 시행규칙 제80조에서 규정하는 방식으로 계산한 가액

- ㉢의 필요경비 계산은 「소득세법 시행령」 제163조제6항(취득당시 기준시가의 3%)에 따라 계산

- 2000. 12. 31. 이전에 취득한 건물에 대한 ㉠, ㉡의 건물 기준시가는 소득세법시행령 제164조제5항의 산식을 적용하여 계산

• 2001.1.1. 현재 종전건물이 멸실되어 존재하지 않는 경우에도 종전건물이 존재하는 것으로 보고 2001.1.1. 현재의 건물기준시가를 계산취득당시
• 기준시가 산정기준율의 적용방법
  • ㉠의 경우에는 '취득당시 건물기준시가 산정기준율표'상 사업계획승인일 전일이 속하는 연도와 종전건물의 신축년도가 교차되는 지점에 해당하는 율을 적용
  • ㉡의 경우에는 '취득당시 건물기준시가 산정기준율표상 종전건물의 취득일이 속하는 연도와 종전건물의 신축년도가 교차되는 지점에 해당하는 율을 적용

 

② 관리처분계획인가일 ~ 신축건물의 준공일 전일의 양도차익

 

• ㉠의 기준시가의 계산
  • 종전건물의 부수토지면적(종전토지 면적) × 신축건물의 준공일 전일의 개별공시지가
• ㉡의 기준시가의 계산
  • 종전건물의 부수토지면적(종전토지 면적) × 관리처분인가일 현재의 개별공시지가

 

③ 신축건물과 그 부수토지의 준공일~양도일의 양도차익

• 신축주택이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도하는 경우 ㉡의 준공일 현재의 공동주택 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조제6항의 규정에 따라 계산
• 신축주택 등이 일반건물(상가포함)에 해당하거나 신축주택이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도하는 경우에는 토지 또는 일반건물 기준시가에 의하여 ㉠, ㉡의 기준시가를 계산
• ㉢의 필요경비는 다음과 같이 계산한다.
  • 신축주택이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도하는 경우 다음의 계산식에 의하여 계산한 가액을 필요경비(기준시가 개산공제액)로 함
    
    • ⓐ의 환산된 공동주택기준시가× [(준공일 현재의 “신축건물+ 종전토지보다 증가된 신축건물부수토지”에 대한 기준시가 합계액)/(준공일 현재 “신축건물 + 그 부수토지”에 대한 기준시가 합계액)]  × 기준시가 개산공제율(3%)
  • 신축주택이 일반건물(상가포함)에 해당하거나 신축주택이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도하는 경우에는 다음의 산식에 의하여 계산한 가액을 필요경비(기준시가 개산공제액)로 함
    •  [준공일 현재의 신축건물의 기준시가 + 종전토지보다 증가된 신축건물부수토지면적 에 대한 준공일 현재의 기준시가] 기준시가 개산공제율(3%)
•  ㉢계산시 적용할 개산공제율은 「소득세법시행령」 제163조제6항에 따름 (3%)

 

2) 장기보유특별공제의 적용방법

앞에서 설명한 ① 종전부동산 → ② 종전토지(대지권) → ③ 신축주택 등에 대한 각각의 양도차익을 계산한 후에 다음과 같이 계산한 장기보유특별공제액을 차감하여 양도 소득금액을 산정

• ㉠, ㉡의 양도차익에 대한 장기보유특별공제의 계산
  • (㉠+㉡)의 양도차익 합계액 × 종전토지 또는 종전건물의 취득일부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율
• ② ㉢의 양도차익에 대한 장기보유특별공제는 그 유형에 따라 다음과 같이 구분하여 계산한 금액으로 함.
  • 신축주택이 일반건물(상가포함)에 해당하거나 신축주택등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 전에 양도하는 경우(즉, ㉢의 양도차익을 토지와 일반건물의 기준시가로 계산시)
    • (㉢의 양도차익) X (종전토지의 취득일부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율)
  • 신축주택 등이 공동주택으로서 공동주택기준시가 최초고시 이후에 양도하는 경우(㉢의 양도차익을 공동주택기준시가로 계산시)에는 아래의 ㉮+ ㉯
    
    • ㉮ 청산금납부액 부분
      (㉢의 양도차익) X (청산금납부액/분양가액) × (준공일부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율)
      ☞ 분양가액 및 청산금납부액은 사업계획서 등의 재건축·재개발주택등에 대한 신축주택에 대한 분양가액 및 청산금납부액 전체가액을 말함, 중간에 입주권을 승계받아 양도하더라도 전체금액을 적용(이하 같음)
    • ㉯ 청산금납부액 이외 부분
      {㉢의 양도차익 X (분양가액 - 청산금납부액)/분양가액} × (종전토지 취득일 부터 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율)

 

3) 양도소득기본공제 적용

 

상기 1)에서 계산한 양도차익의 합계액에서 2)의 장기보유특별공제를 차감한 후 1인당 연 2,500,000원에 해당하는 양도소득 기본공제를 차감하여 양도소득 과세표준을 계산

 

4) 양도소득세 적용세율

 

종전 부동산의 취득일로부터 신축주택 등 양도일까지 보유기간을 계산하여 양도소득세 세율을 적용

• 기존주택과 그 부수토지의 취득일이 서로 다른 경우:
  먼저 취득한 부동산의 취득일부터 신축건물의 양도일까지의 기간을 보유기간으로 하여 해당세율을 적용

 

◆ 재개발·재건축사업 중에 조합원입주권을 승계받아 재개발·재건축 주택 등을 준공한 이후 양도하는 경우

 

1) 양도차익 산정 방법(①+②)

 

 

2) 장기보유특별공제의 적용방법

상기 1)과 같이 입주권 취득일부터 양도일까지 ㉠ 종전토지(대지권) ㉡ 신축주택 등에 대한 각각의 양도차익을 계산한 후에 다음과 같이 계산한 장기보유특별공제액을 차감하여 양도소득금액을 계산

•  ㉠의 양도차익에 대한 장기보유특별공제:
  • (㉠의 양도차익)×(조합원입주권취득일~ 양도일까지의 보유기간에 따른 공제율
• ㉡의 양도차익에 대한 장기보유특별공제:
  • “종전부동산 소유자가 재개발·재건축조합에 종전부동산 등을 출자(정산금 포함)하고 취득하는 재개발·재건축주택 등을 준공된 이후 양도하는 경우(2)의 나)"와 동일한 방식으로 계산. 다만, 장기보유특별공제율 적용에 따른 보유기간기산일은 "종전토지의 취득일"을 각각 "입주권의 취득일"로 함.

 

3) 양도소득세 적용세율

 

신축주택의 취득일(사용검사필증 교부일 등)로부터 신축주택 등의 양도일까지의 보유기간을 계산하여 해당 세율을 적용

☞재개발·재건축사업 중에 입주권을 승계받아 재개발·재건축주택 등을 양도하여 실가과세되는 경우주택재건축사업(재개발사업 포함)을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위를 승계 · 취득한 경우 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 취득시기는 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 된다(서사~1828, 2005.10.6.)..

따라서 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 승계조합원이 취득한 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 된다.

 

 

(3) 기타사항

 

1) 청산금을 수령한 경우 양도차익 계산종전부동산을 재건축조합 등에 출자하고 그 대가로 신축주택 등과 청산금을 수령하는 때에는 신축주택 등에 대한 양도차익 계산시 개정산식에 따른 양도차익의 합계액에서 청산금 수령액에 상당하는 기준시가 양도차익을 차감이 경우 청산금 수령액의 기준시가 양도차익은 다음과 같이 계산

☞위 산식에서 기준시가는 토지, 건물, 공동주택에 대한 기준시가를 말함.

 

2) 장기보유특별공제, 양도소득세 세율적용시 보유기간의 계산현행 「소득세법 시행령」 제164조제7항 및 동법 시행규칙 제80조에서 규정하는 “양도자산의 보유기간의 월수” 및 “기준시가 조정월수", 「소득세법」 제95조에서 규정하는 “자산의 보유기간", 「소득세법」 제104조에서 규정하는 "보유기간"을 계산하는 때에는 「민법」제157조에서 정하는 초일불산입의 규정에 불구하고 그 기간의 초일을 산입하여 자산의 보유기간 등을 계산(재산 46014-205, 2002.12.18.)

 

2. 체크할 사항

 

실가과세원칙으로 전환된 이후 재건축·재개발에 따른 조합원입주권이나 새로 완성된 주택에 대한 양도소득세는 원칙적으로 실지거래가액으로 계산하여야 하므로 기준시가로 과세되는 경우가 거의 없음.

 

3. 관련 사례 및 해석

 

◆신탁방식의 재건축사업에 있어 양도소득세 과세방법(기획재정부 재산세제과-35, 2020.01.04.)

<질의내용>「도시 및 주거환경정비법」에 따라 신탁업자가 재개발·재건축사업의 사업시행자로 지정되어 토지등소유자와 신탁계약을 체결하고 정비사업을 시행하는 경우 양도소득세 과세방법

 

[쟁점1] 토지등소유자가 신탁업자에게 부동산 신탁 시 양도소득세 과세여부

(제1안) 양도소득세 과세됨

(제2안) 양도소득세 과세되지 않음- 타당

 

[쟁점2] 토지등소유자가 신탁업자로부터 지급받는 청산금의 양도소득세 과세여부

(제1안) 양도소득세 과세됨- 타당

(제2안) 양도소득세 과세되지 않음

 

[쟁점3] 청산금이 양도소득세 과세대상(쟁점2: 제1안)인 경우 청산금의 양도시기

(제1안) 소유권이전 고시일의 다음날- 타당

(제2안) 대금청산일

 

[쟁점4] 토지등소유자가 입주권 또는 신축주택을 양도하는 경우 정비사업에서 발생한 사업소득세를 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부

(제1안) 필요경비로 인정됨

(제2안) 필요경비로 인정되지 않음- 타당

 

[쟁점5] 토지등소유자가 정비사업으로 취득한 입주권이 소득법 §89②에 따른 조합원입주권에 해당하는지 여부

(제1안) 조합원입주권에 해당함- 타당

(제2안) 조합원입주권에 해당하지 않음

 

[쟁점6] 토지등소유자가 입주권 또는 신축주택을 양도하는 경우 조합원입주권 양도차익 계산규정(소득령§166) 적용여부

(제1안) 「소득세법 시행령」 제166조를 적용함- 타당

(제2안) 「소득세법 시행령」 제166조를 적용하지 않음

 

<회신내용> 귀 질의 중 쟁점1.4의 경우 각각 제2안이 타당하고, 쟁점2·3·5·6의 경우 각각 제1안이 타당합니다.

 

4. 양도소득세 계산흐름표

양도가액	4의③의 양도일 현재의 신축건물 등의 기준시가

 

취득가액	(1의 양도가액)-{(4의 ①+②+③) + (3의 필요경비)}

 

필요경비	4의① 필요경비 + 4의③ 필요경비

 

양도차익= ①+②+③	① 취득일~사업시행인가일 등 전일까지 종전부동산 양도차익	② 사업시행인가일등~준공일 전일까지 종전토지 양도차익	③준공일~양도일까지의 신축건물등의 양도차익
	사업시행인가일등 전일현재의 종전부동산의 기준시가- 취득일 현재 종전 부동산의 기준시가- 필요경비	준공일 전일현재 종전토지의 기준시가- 사업시행인가일 현재 종전토지 기준시가	양도일 현재의 신축건물 등의 기준시가 -준공일 현재의 신축건물 기준시가 -필요경비

 

장기보유특별공제	•4의① 및 ②에 대한 보유기간 :   종전부동산 취득일~신축건물등 양도일까지의 기간 •4의③에 대한 보유기간 :   종전토지의 취득일~신축건물등 양도일까지의 기간, 단, 4의③을 공동주택기준시가로 산정하는 때에는 청산금에 상당하는 양도차익에 대한 보유기간은 준공일~신축건물등의 양도일까지의 기간으로 함
	장기보유특별공제= 양도차익 × 보유기간에 따른 공제율(장기보유특별공제율표 참조)

 

양도소득금액

(4-5)

 

 

☞세율 적용시 보유기간 계산 :

종전 부동산 최초 취득일~신축건물등의 양도일까지의 기간 적용

 

◆양도소득세 계산 흐름도(참고)

양 도 가 액

•실지거래가액 확인이 불가능하면 매매사례가액, 감정가액

 

취 득 가 액

•실지거래가액 확인이 불가능하면 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서로 적용

 

기타 필요경비

•(자본적 지출액 + 양도비용 등) 또는 개산공제액 △감가상각비

 

양 도 차 익

 

장기보유특별공제

• 3년 이상 보유연수×2% • 15年 이상인 경우 30%한도, 단, 1세대1주택(일시적 2주택 등 포함)으로서 보유기간 중 2년 이상 거주한 경우는 (보유년수×4%+ 거주년수×4%)으로 하되 10년 이상 80% 한도

 

양도소득금액

• 다른 자산의 양도차손이 있는 경우 차감.

 

양도소득기본공제

•부동산은 국내 · 외 구분하고, 주식과 파생상품은 국내외 합산하여 자산별로 각각 250만원 공제

 

양도소득과세표준

 

세율	• 부동산·권리 : 6~45%, 60%, 70%, 50%, 40%, 기본세율에 10%p or 20%p or 30%p 가산 [비사업용토지는 기본세율에 10%p 가산] • 주식 : 10%, 20%, 25%, 30%

 

산출세액	•감면세액 · 외국납부세액공제

 

가산세	•무신고·과소신고 가산세, 납부지연 가산세, 기장불성실가산세(대주주) 등

 

총결정세액

 

결정세액

 

기납부세액

•기 예정신고납부세액, 기결정·경정세액, 원천징수세액

 

납부할 세액

•“납부할 세액"과 별도로 지방소득세 추가 부담(지방세법 적용)