7-2. 재개발·재건축으로 완성된 아파트의 양도차익 계산

양도소득세 요약

 

 

재개발·재건축으로 완성된 아파트의 양도차익 계산

 

1. 개념정리

 

재개발·재건축 또는 소규모재건축사업과 '22.1.1. 이후 사업시행계획을 인가 받은 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고, 관리 처분계획 등에 따라 완성 후 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 방법을 알아본다.

 

재개발·재건축된 상가 등도 적용이 가능하나, 승계조합원(관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 취득한 경우)이 취득한 재개발·재건축아파트를 양도하는 경우는 적용대상이 아님(소령 §166②)

• 「도시 및 주거환경정비법」의한 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공
• 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수 토지를 실지거래가액에 의하여 양도
• 재건축·재개발된 상가 등도 적용
• 승계조합원이 취득한 재건축·재개발아파트를 양도함은 적용 대상이 아니다.

 

(1) 청산금을 납부한 경우(소령 §166②1)

 

 

1) 관리처분계획인가일을 기준으로 「관리처분계획인가 전 양도차익」과 「관리처분계획인가 후 양도차익으로 2단계 구분한다.

 

① 관리처분계획인가 전 양도차익:

평가액 - 취득가액 - 기타 필요경비

② 관리처분계획인가 후 양도차익:

양도가액 - (평가액 + 청산금) - 기타 필요경비

 

2) 관리처분계획인가 후 양도차익은 청산금분 양도차익과 기존건물분 양도차익이 포함되어 있으므로 이를 다시 구분한다.

 

① 청산금 납부분 양도차익:

관리처분계획인가 후 양도차익 × 청산금/ (평가액 + 청산금)

② 관리처분계획인가 후 기존건물분 양도차익:

관리처분계획인가 후 양도차익 × 평가액/ (평가액 + 청산금)

 

3) 청산금 납부분 양도차익과 기존건물분 양도차익의 합계액이 전체양도차익이 된다.

 

전체양도차익 = [위 나)의 ①] + [위 나)의 ②] + 관리처분계획인가 전 양도차익

 

# 「청산금납부분 양도차익」과 「기존건물분 양도차익」으로 구분하는 이유는 장기보유특별공제액 적용시 위 나)의 ①과 ②의 보유기간이 각각 다르기 때문이다.

① 청산금분 양도차익에 대한 장기보유특별공제 적용 보유기간 :

관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간(「소령」 §166⑤2 가목)

② 기존건물분 양도차익에 대한 장기보유특별공제 적용 보유기간 :

기존부동산의 취득일부터 신축부동산 양도일까지의 기간(「소령」 §166⑤2 나목)

 

4) 기존건물과 부수토지의 취득가액을 알 수 없는 경우(「소령」 §166③)

 

관리처분계획인가일의 평가액을 기준으로 취득일의 환산가액을 계산하여 취득가액으로 삼는다.

 

 

(2) 청산금을 수령한 경우(소령 §166②2)

 

 

1) 「관리처분계획인가 전 양도차익」과 「관리처분계획인가후 양도차익으로 2단계로 구분한다

 

① 관리처분계획인가 후 양도차익 :

양도가액 - (기존부동산의 평가액 - 수령한 청산금) - 기타필요경비

☞ 계약서에 청산금을 정산한 금액으로 양도가액이 작성되었더라도, 청산금수령분을 제외한 금액을 양도가액으로 하여 양수인의 취득가액과 일치시킨다.

②관리처분계획인가 전 양도차익 :

[기존부동산의 평가액 – 취득가액 - 기타필요경비] ×

(기존부동산의 평가액 - 수령한 청산금) /

기존부동산의 평가액

 

2) 관리처분계획인가 전 양도차익과 관리처분계획인가 후 양도차익의 합계액이 전체 양도차익이 되며, 청산금 납부분이 없으므로 장기보유특별공제 적용 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간으로 계산

 

 

(3) 재개발.재건축 완성된 아파트의 실가계산 흐름도

 

 

1) 청산금을 납부한 경우

1. 양도가액

4의①

2. 취득가액

1 - (3 + 4)

3. 필요 경비

(4의①란의 기타필요경비)+ (4의②란의 기타필요경비)

4. 양도차익	③ 양도차익의 합계액 = ①+②
	① 청산금분 양도차익	② 기존부동산분 양도차익
	[양도가액-(평가액+청산금)-기타필요경비]× 청산금/ (평가액+청산금)	{양도가액-(평가액+청산금)-기타 필요경비}× 평가액/(평가액+청산금)+ 평가액-취득가액-필요경비

5. 장기보유특별공제	① 청산금납부분	② 기존부동산분
	4의① × 공제율(관리처분계획인가일 부터 양도일까지의 보유기간에 해당하는 율)	4의② × 공제율(기존부동산 보유기간에 해당하는 율)

6. 양도소득금액

(4-5)

 

 

2) 청산금을 수령한 경우

 

1. 양도가액

4의①

2. 취득가액

1 - (3 + 4)

3. 필요 경비

(4의①란의 기타필요경비)+ 4의②란의 기타필요경비× (기존부동산의 평가액-수령한 청산금)/ 기존부동산의 평가액

4. 양도차익③)	③ 양도차익의 합계액= ①+②
	① 관리계획인가후 양도차익	② 관리처분계획인가전 양도차익
	양도가액-(기존부동산의 평가액-수령한 청산금)-기타 필요경비	(기존부동산의 평가액-기존부동산의 취득가액-기타 필요경비)× (기존부동산의 평가액-수령한 청산금)/ 기존부동산의 평가액

5. 장기보유특별공제

4의③ × 공제율(기존부동산 보유연수에 해당하는 율)

6. 양도소득금액

(4-5)

 

 

2. 체크할 사항

 

# 원조합원이 청산금을 수령한 경우에는 조합원입주권 양도차익과 같은 방법으로 계산, 즉 종전주택 취득일부터 새로운 주택 양도일까지 전체 보유기간에 대하여 장기보유특별공제를 적용

 

# 원조합원이 청산금을 납부하는 경우에, 관리처분계획인가일부터 수차례에 걸쳐 청산금을 분할하여 조합에 납부하게 되고, 완성시점에 최종청산금을 납부하게 됨.

즉 청산금 납부분은 종전주택의 증가(새로운 주택 취득) 부분에 해당하므로, 장기보유특별공제 적용을 위한 보유기간 계산시 기존 주택부분과 구분함이 당연하고, 장기보유특별공제는 원칙적으로 토지와 건물에만 적용하고 권리부분에는 적용할 수 없는 것으로, 완성시점부터 양도시까지의 보유기간에 대하여만 적용함이 이론적으로는 타당하나, 법률로서 특례규정(소령 §166)을 두어, 예외적으로 관리처분계획인가일부터 양도시까지 보유기간에 대하여 장기보유특별공제 혜택을 부여하고 있음.

 

# 1세대1주택인 고가주택의 장기보유특별공제 적용시 보유기간분(40%)과 거주기간분(40%)을 구분하고 2년이상 거주요건 충족시 표2에 따른 장기보유특별공제율을 적용하도록 개정되어 장기보유특별공제 적용에 혼선이 야기되고 있음.

☞ 기존주택에서는 2년 이상 거주했으나 신축주택에서는 2년 이상 거주하지 않은 경우 청산금 납부분 양도차익에 대해 소법 제95조제2항 표2에 따른 보유기간별 공제율을 적용하지 아니하는 것[기준-2020-법령해석재산-78,2020.04.03.)]

☞ 멸실 후 신축한 1세대1주택의 장기보유특별공제액 계산(양도 집행기준 95-159의3-1)

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우로서 그 주택이 기존주택을 멸실하고 신축한 주택에 해당하는 경우 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간은 신축한 주택의 사용승인서 교부일부터 계산한다. 1세대1주택 비과세요건 판단하는 보유기간 2년이상(또는 거주기간 2년 이상) 요건은 멸실전 주택의 보유·거주기간을 통산하지만 장기보유특별공제 계산을 위한 보유기간을 주택부수토지분은 당초 취득시점부터 신축건물분은 신축주택의 사용승인일로부터 계산한다.

 

3. 관련 사례 및 해석

 

예규·판례

조합원으로부터 재건축 입주권을 승계취득한 경우 재건축아파트의 보유기간 계산 등(서면상담 4-1828, 2005.10.06.) 주택재건축사업(재개발사업 포함)을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위를 승계 · 취득한 경우 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 취득시기는 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이다 재건축한 기존건물의 평가액이 없는 경우 양도차익 계산 방법(기획재정부 재산세제과-461, 2017.07.24.) 소득세법 시행령 제166조제2항에 따라 재개발·재건축으로 취득한 신축주택 및 그 부수토지의 양도차익을 계산할 때, 기존건물 및 그 부수토지의 평가액(관리처분계획에 따라 정하여진 가격, 매매사례가액, 감정가액) 및 당초 취득가액이 없는 경우에는 소득세법 시행령 제176조의2제2항제2호에 따라 계산한 환산가액을 그 평가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것임.

 

▶수령한 청산금의 양도시기

청산금에는

①토지등 소유자로서 분양을 받은 자가 수령한 청산금과, ② 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 현금 청산금이 있으며 종류에 따라 해석 적용이 다름.

• 토지등 소유자로서 분양을 받은 자의 청산금(①)의 양도시기
  • 소유권 이전고시일의 다음날
• 분양신청을 하지 않고 현금 청산한 경우(②)의 양도시기
  • 대금청산일(다만, 대금청산일이 불분명한 경우 등은 등기접수일임)

 

▶청산금 납부로 토지면적이 증가한 경우(양도 집행기준 89-154-36)

재건축에 따라 청산금을 납부한 경우로서 재건축주택에 딸린 토지의 면적이 증가한 경우 보유기간은 재건축주택의 사용승인일부터 기산

 

▶주택재건축사업(재개발사업 포함)을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위를 승계 · 취득한 경우

재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 취득시기는 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일) (서사-1828, 2005.10.06.)

 

▶청산금을 납부한 재개발·재건축 신축주택의 장기보유특별공제액 산정을 위한 보유기간 계산사례

1. 기존 건물분 양도차익에 대하여: 기존부동산의 취득일~신축부동산의 양도일 2. 청산금 납부분 양도차익에 대하여(1세대1주택 고가주택 장기보유특별공제 계산시 신규주택에 2년 이상 거주하지 않으면 거주. 보유기간 각 1년에 4%씩 공제율 적용불가) 관리처분계획인가일~신축주택과 부수토지의 양도일

 

계산사례

- 거주 및 보유한 1세대1주택 양도 - 2010.1월 주택 및 부수토지 취득: 취득가액 50,000,000 - 2015.1월 관리처분계획인가 결정   • 기존주택의 평가액: 90,000,000   • 납부한 청산금 : 40,000,000 - 2020.2월 신축주택 양도 : 양도가액 150,000,000

☞청산금을 납부한 신축주택의 양도차익 60,000천원(①+②) ① 기존건물분 양도차익 53,846,000= (150,000,000-90,000,000-40,000,000)×90,000,000/(90,000,000+40,000,000)+ (90,000,000-50,000,000) ②청산금분 양도차익 6,154,000= (150,000,000-90,000,000-40,000,000)×40,000,000/(90,000,000+40,000,000) ☞장기보유특별공제액 45,537,000(①+②) ① 기존건물분 양도차익 43,076,000= 53,846,000×80%(보유기간 10년, 거주기간 10년) ② 청산금납부분 양도차익 2,461,000= 6,154,000×40%(보유기간 5년)

 

▶ 청산금을 납부한 경우 계산사례

 

(1) 기본자료

 

1) 기존 아파트 취득:

 

신축연도 1976년, 1984.10.1.취득, 실가 확인 불능

 

2) 기존주택의 토지와 건물면적:

 

토지(120m²), 주택(공용면적을 포함하여 100㎡)

 

3) 아파트 기준시가 최초고시일 및 기준시가: 

 

1988.9.21. 최초 고시가 60,000,000

 

4) 1985.1.1. 현재 토지와 건물의 기준시가

 

① 1985.1.1. 현재 토지기준시가 산정

지방세법에 의한 시가표준액			1990.8.30. 현재 개별공시지가
1990.8.30.현재	1985.1.1. 현재	1989.1.1. 현재
204,000원/㎡	108,000원/㎡	125,000/㎡	1,000,000원/㎡
위 자료에 의한 1985.1.1. 현재 개별공시지가: 1,000,000×108,000÷(204,000+125,000)÷2=656,534/m² 1985.1.1. 현재 토지분 기준시가: 656,534원×120 = 78,784,080

 

②1985.1.1. 현재 일반건물기준시가 산정

2001.1.1. 현재 일반건물기준시가					취득당시 기준시가 산정기준율 (1976년 신축 1984년 이전취득기준)
건물신축 가격기준액	구조지수	용도지수	위치지수	잔가율
400,000/m²	100	100	105	0.50	0.760
위 자료에 의한 1985.1.1. 현재 일반건물기준시가: 400,000×100×100×105×0.50×100(연면적)×0.760=15,960,000원

 

5) 1988.9.21. 최초 공동주택 고시일 현재 토지와 건물의 기준시가

 

① 1988.9.21. 현재 토지기준시가 산정

지방세법에 의한 시가표준액			1990.8.30. 현재 개별공시지가
1990.8.30.현재	1988.1.1. 현재	1989.1.1. 현재
204,000원/㎡	119,000원/㎡	125,000/㎡	1,000,000원/㎡
위 자료에 의한 1988.9.21. 현재 개별공시지가: 1,000,000×119,000÷(204,000+125,000)÷2=723,404/m² 1988.9.21. 현재 토지분 기준시가: 723,404원×120 = 86,808,480

② 1988.9.21. 현재 일반건물 기준시가 산정

2001.1.1. 현재 일반건물기준시가					취득당시 기준시가 산정기준율 (아파트 기준시가 최초고시일 현재) (1976년 신축, 1988년년 취득기준)
건물신축 가격기준액	구조지수	용도지수	위치지수	잔가율
400,000/m²	100	100	105	0.50	0.776
위 자료에 의한 1988.9.21. 현재 일반건물기준시가: 400,000×100×100×105×0.50×100(연면적)×0.776=16,296,000원

위 계산 값에 의한 취득일 현재 아파트 기준시가:

60,000,000 × (78,784,080+15,960,000) ÷ (86,808,480+16,296,000)=55,134,799

 

6) 관리처분계획인가일(2010.3.31.) 전일 아파트 기준시가: 

 

200,000,000

 

7) 기존주택과 부수토지에 대한 관리처분계획인가일 현재 평가액: 300,000,000

 

① 1985.1.1. 현재 환산취득가액:

300,000,000 × 55,134,799 ÷ 200,000,000 = 82,702, 198

② 기타필요경비(개산공제, p216 참조)

55,134,799×3%=1,654,043원

 

8) 조합원 분양가액 : 600,000,000(납부한 청산금 300,000,000)

 

9) 양도시기: 2020.4.30. 양도실가: 15억원

 

10) 기타:

 

-1세대 1주택 비과세 요건 미충족, 조정대상지역 外 가정(장특공 표1 적용)

-양도시 실제 소요된 경비(신고서 작성비용, 중개수수료 등) : 45,000,000

-2020년도 중 다른 양도자산 없음.

-신축 주택: 전용면적 170㎡, 공유면적 10m², 대지권 80m²

 

(2) 양도차익 계산

 

1) 관리처분계획인가 前 양도차익(기존부동산 양도차익)

 

300,000,000-82,702,198-1,654,043 = 215,643,759

 

2) 관리처분계획인가 後 양도차익

 

1,500,000,000-300,000,000(평가액)-300,000,000(청산금) - 45,000,000 =855,000,000원

① 기존부동산 부분 양도차익

855,000,000×300,000,000÷600,000,000(평가액+청산금) = 427,500,000

② 청산금 부분 양도차익(이해 목적상 주택면적 증가분에 대하여 고려하지 아니함)

855,000,000 × 300,000,000 ÷ 600,000,000 = 427,500,000

 

3) 기존부동산 부분 양도차익 합계

 

215,643,759 +427,500,000=643,143,759원

 

 

(3) 장기보유특별공제액 계산

 

1) 기존부동산 부분에 대한 장기보유특별공제액 계산(1985.1.1.~ 2020.4.30.)

 

643,143,759 × 30% = 192,943,127

 

2) 청산금 부분에 대한 장기보유특별공제액 계산(2010.3.31.~ 2020.4.30.)

 

427,500,000 × 20% = 85,500,000

☞ 1세대1주택 외 일반적인 토지·건물에 대한 표1의 장특공제율 적용

 

 

(4) 계산 요약

 

1) 양도차익 전체가 과세대상인 경우

구분	세액계산
	유형별 계산	합계
양도가액	1,500,000,000	1,500,000,000
취득가액	82,702,198	82,702,198
기타 필요경비	1,654,043+45,000,000 + 300,000,000	346,654,043
양도차익	643,143,759+427,500,000	1,070,643,759
장기보유특별공제	192,943,127+85,500,000	278,443,127
양도소득금액	792,200,632	792,200,632

 

2) 1세대 1주택 비과세 요건 충족한 경우 계산 요약(고가주택 9억원 적용)

 

가. 관리처분계획인가 前 양도차익(기존부동산 양도차익)중 9억원 초과분:

(300,000,000-82,702,198-1,654,043)×(15억-9억)÷15억=86,257,503원

 

나. 관리처분계획인가 後 양도차익 중 9억원 초과분

(1,500,000,000-300,000,000-300,000,000-45,000,000) × (15억-9억)÷15억 = 342,000,000원

① 기존부동산 부분 양도차익 중 9억원 초과분

(855,000,000 × 300,000,000 ÷ 600,000,000)×(15억–9억) ÷ 15억 = 171,000,000원

② 청산금 부분 양도차익(편의상 주택면적 증가분에 대하여 고려하지 아니함) 중 9억원초과분

(855,000,000 × 300,000,000 ÷ 600,000,000)×(15억–9억) ÷ 15억 = 171,000,000원

 

다. 기존부동산 부분 양도차익 합계 중 9억원 초과분

86,257,503 +171,000,000 = 257,257,503

 

라. 비과세 요건 충족한 경우의 장기보유특별공제액 계산(멸실 전 주택 거주기간 10년 이상이고, 신축주택 완성 후 거주하지 않음 가정)

• ① 기존부동산 부분에 대한 장기보유특별공제액 계산
  • 관리처분계획인가전 장기보유특별공제액 계산(1985.1.1~2010.3.31.)
    86,257,503 × 80% = 69,006,002
  • 관리처분계획인가후 장기보유특별공제액 계산(2010.4.1~ 2020.4.30.)
    171,000,000 × 80%=136,800,000원(부동산납세과-333 참조)
• ②청산금 납부분에 대한 장기보유특별공제액 계산(2010.4.1~ 2020.4.30.)
  171,000,000 × 20% = 34,200,000원

☞ 법령개정으로 거주요건이 추가되면서 2년 거주요건 미충족시 표2에 따른 장기보유특별공제율은 적용할 수 없는 것으로 해석(서면~2021-부동산-1042, 2021.3.11.)하고 있고, 재개발·재건축에 따른 양도차익은 관리처분계획인가전과 후로 나누어 각각 양도차익을 계산하고, 장기보유특별공제 보유기간 특례(조합원입주권 상태인 권리부분도 보유기간 포함)규정을 두고 있는 점을 고려하여, 청산금 납부분에 대하여는 표1에 따른 공제율을 적용하고, 기존부동산 부분에 대한 양도 차익 중 관리처분계획인가전 양도차익은 표2를 적용하고, 관리처분계획인가후양도차익은 관리처분계획인가일부터 양도일까지 보유기간에 대하여 표의 공제율을 적용(원조합원에 대한 양도차익 계산 사례임)

구분	세액계산
	유형별 계산		합계
양도가액	1,500,000,000		1,500,000,000
취득가액	82,702,198		82,702,198
기타 필요경비	1,654,043+45,000,000 + 300,000,000		346,654,043
양도차익	총액	643,143,759+427,500,000	1,070,643,759
	9억초과분	257,257,503+177,000,000	434,257,503
	9억이하분		636,386,256
장기보유특별공제	69,006,002+136,800,000+34,200,000		240,006,002
양도소득금액			194,251,501