7-1. 재개발·재건축 조합원입주권에 대한 양도차익 계산

양도소득세 요약

 

 

 

재개발·재건축 조합원입주권에 대한 양도차익 계산

 

관련 법령

소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. .... 9. "조합원입주권"이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」... 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 ... 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 제100조(양도차익의 산정) ④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) ①법 제100조의 규정에 의하여 …재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우・・・ ② 법・・・ 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획 등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다.

 

1. 개념정리

 

(1) 기본원리 및 연혁

 

# 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발·재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수 토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함)하고 취득한 “조합원입주권”을 양도하는 때는 관리처분계획인가 전 양도차익(기존 부동산분)과 관리처분계획 인가 후 양도차익(입주권 프리미엄)으로 구분하여 양도차익을 계산한다.

단, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발·재건축사업은 2022.1.1. 이후 사업시행인가된 조합원입주권부터 적용한다 (부칙 제18578호, 2021.12.8. §1, 87①)

 

# 이러한 계산방법은 양도가액에서 필요경비를 차감하여 양도차익을 계산하는 일반적인 경우와 다른 독특한 계산 방법으로, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축은 소득세법 시행령 제152조에 따른 환지방식으로 보아서, 재개발·재건축조합에 출자된 기존 부동산을 양도로 보지 않고, 새로운 주택을 취득하기 위한 불가피한 일련의 과정으로 보아, 조합원입주권 등의 양도시점에서 기존부동산과 입주권프리미엄에 대한 양도차익을 한꺼번에 계산하여 양도소득세를 계산하는 것이다.

 

# 재개발·재건축 입주권 등에 대한 양도소득세 계산 특례는 주택뿐만 아니라 상가의 입주권에 대하여도 적용한다.

 

<조합원입주권 양도시 양도차익 산정흐름도>

☞"관리처분계획인가일 등"의 구분

• 2005.5.31. 이후부터:
도정법에 의한 재개발과 재건축은 각각 관리처분계획인가일, 사업시행계획인가일

• 2022.1.1. 이후부터:
「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하 '빈집정비법'이라 함)에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업도 조합원입주권에 포함되며, 소규모재건축사업을 포함하여 빈집정비법에서는 사업시행계획인가일을 기준으로 판단

☞용어 정리

• 건축법에 따른 주택건설 :
  20호 미만
• 주택법에 따른 주택건설 :
  20호 이상
• 도시및주거환경정비법에 따른 주택건설:
  • 주택재건축사업: 노후화된 공동주택 단지(아파트 등) 철거후 신축
  • 주택재개발사업: 낙후된 특정지역(단독주택 밀집지역 등)을 정비하는 사업
• 시행사
  주택재건축(재개발)정비조합
• 시공사
  OO건설 등 건설회사

☞시공사와의 계약방식(지분제와 도급제)에 따라 공사비용과 수익의 귀속자가 달라지나, 조세부담은 통상적으로 조합(법인세 등)과 조합원(소득세 등)이 부담함.

 

 

(2) 개략적인 재개발·재건축사업 시행절차

 

 

 1) 재개발사업

도시 및 주거환경정비 기본계획 수립(광역시장, 시장)

• 주민 의견청취(14일이상 공람)

•관계기관협의
•지방도시계획위원회심의

정비계획(안)작성 및 정비구역지정 신청(구청장→  광역시장)

 

• 주민설명회(30일 이상 공람) 

• 지방의회 의견청취

정비계획수립 및 정비구역 지정(광역시장)

 

 •지방도시계획위원회심의

조합설립추진위원회(조합임원 및 대의원선출, 창립총회, 조합설립인가 신청)

 

•토지 등 소유자 1/2 이상 동의
•시, 군, 구청장 승인

조합설립인가(사업시행계획 수립, 사업시행인가신청)

 

•구청장

사업시행인가(다른 법률 인·허가 의제처리)

 

•시공사 선정

•조합에서 세입자검색, 임대주택

분양신청(종전 토지 등 가격평가, 분양 예정가 평가)

 

•분양공고(60일 이내)

관리처분계획인가(구청장, 30일 이내 인가여부 결정) 최초 관리처분계획인가일에 종전의 부동산이 조합원입주권으로 전환됨

 

 •관리처분계획(안)총회의결

착공

• 보상 및 이주철거 

준공인가 및 입주

• 일반분양 -> 주택공급 

이전고시

• 토지 분할 확정측량 

청산 및 조합해산(구청에 관계서류 인계)

 

•등기촉탁 

 

 

2)재건축사업

기본계획 수립(시장)

 

• 관계행정기관 협의 →주민공람→ 시의회 의견청취 →시도시계획위원회 심의 → 고시(시장) 

•  안전진단 신청 →안전진단 실시(구청장)

구역 지정(시장)

 

 • 기초조사(구청장) → 입안(구청장)→공람공고 (구청장) → 구의회 의견청취 → 시 도시계획위원회심의 → 지정 및 고시(시장) → 주민설명회 개최

조합설립추진위원회 구성 및 승인(구청장)

 

•  토지 등 소유자 동의 →추진위원회 구성  → 구청장 승인

조합설립인가(구청장)

 

•   정관작성 → 토지 등 소유자 동의 →  인가 신청 →   인가(구청장) → 법인 등기

•   시공사 입찰공고→조합원총회의결→시공사 선정

사업시행인가(구청장)

 

 •사업시행계획서 작성 →인가 신청 → 일반공람 (구청장)→ 인가 및 고시(구청장)

관리처분계획인가(구청장) (관리처분계획인가일에 종전의 부동산이 조합원입주권으로 전환됨)

 

•분양통지 및 공고 → 분양신청 →  관리처분계획수립→ 공람(시행자) → 인가신청 인가(구청장)→ 고시(구청장)→ 인가내용의 통지(시행자)

사업준공 및 이전고시(사업시행자)

 

 • 준공검사(구청장)→ 준공인가 및 고시(구청장)→ 확정 측량 및 토지분할 →  관리처분계획사항 통지 → 이전고시 및 보고
(조합)

등기촉탁 · 소유권이전

 

 •청산금 징수 · 지급 및 등기촉탁(사업시행자)

조합해산(조합)

 

• 청산법인 설립서류 이관(조합 → 구청장) 

 

 

(3) 재개발. 재건축 조합원입주권의 양도차익 계산

 

재개발·재건축사업, 소규모재건축사업, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함)하고 취득한 입주권을 양도하는 경우에는, 아래와 같이 입주권 프리미엄과 기존부동산 양도차익으로 구분하여 양도차익을 계산한다

☞ 소규모재개발사업, 자율주택정비사업, 가로주택정비사업의 입주권은 '22.1.1. 이후 사업시행계획인가분만 조합원입주권으로 포함.(<부칙 법률 제18578호, 2021.12.8. §1, §7①>)

 

 

1) 양도차익 계산 구조

 

조합원입주권 양도차익=

관리처분계획인가 전 양도차익ⓐ + 관리처분계획인가 후 양도차익ⓑ

☞‘기존건물과 그 부수토지의 평가액’이란 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 따라 정하여진 가격을 말하고, 추후 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격. 이 경우 평가액이 없는 경우에는 관리처분계획인가일 전후 3개월 이내의 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 순차로 적용한 가액(소령 §166④)

 

 

2) 청산금을 납부한 경우(소령 §166ⓛ1)

 

조합원입주권 양도차익=

ⓐ +ⓑ

 

ⓐ 관리처분계획인가 전 양도차익(부동산 부분)=

기존건물과 부수토지의 평가액 - 기존건물과 토지의 취득가액 - 기타 필요경비

⑥ 관리처분계획인가 후 양도차익(입주권 부분)=

양도가액 - (기존건물과 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금) - 기타 필요경비

☞조합원입주권 양도가액의 범위

조합원입주권 양도시 양도자가 수령한 이주비와 대출금은 양도가액에서 차감하지 아니하고, 양도일 이후 납입기일이 도래하여 양수자가 부담하는 추가 분담금액은 양도가액에 포함하지 아니함(서면4팀-1380, 2008.06.10.).

☞납부한 청산금은 조합원입주권의 취득가액에 포함된다는 의미이므로,  조합원입주권의 취득가액은 ( 기존건물과 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)이 된다

 

3)청산금을 수령한 경우

 

① 수령한 청산금에 대한 과세

조합원이 수령한 청산금은 양도소득세 과세대상이며, 그 청산금에 상당하는 종전의 주택 및 부수토지가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세가 비과세된다.

☞분양신청하지 않고 현금청산시 양도시기는 청산금수령일(수령일이 불분명하거나 소유권이전등기가 더 빠른 경우 소유권이전등기 접수일)

분양신청한 자가 추가로 받는 청산금은 소유권이전고시일이 양도일(기획재정부 재산세제과-352020.01.14.)이므로 해당 청산금의 1세대1주택 비과세 요건판단은 각 양도시기에 따라 판단함.

 

청산금 부분 양도차익( ⓐ - ⓑ )
ⓐ 양도가액 = 지급받은 청산금
ⓑ 필요경비 = (기존건물과 토지의 취득가액 + 기타 필요경비) × 청산금/기존건물과 토지의 평가액

 

② 청산금을 수령한 경우 조합원입주권 부분 양도차익 계산

수령한 청산금에 상당하는 종전의 건물 및 부수토지는 이미 과세(위 ①)가 이루어졌으므로 이를 제외하고 양도차익을 계산

 

조합원입주권 부분 양도차익(ⓐ+ⓑ)

ⓐ 관리처분계획인가 전 양도차익=

(기존건물과 토지의 평가액-기존건물과 토지의 취득가액-기타필요경비) ×

(기존건물과 토지의 평가액-지급받은 청산금) / 기존건물과 토지의 평가액

ⓑ 관리처분계획인가 후 양도차익=

양도가액-(기존건물과 토지의 평가액-지급받은 청산금)-기타필요경비

☞수령한 청산금 상당액을 제외한 금액을 양도가액으로 계산하여야 함.

(∴ 지급받은 청산금은 기존부동산을 양도하고 받은 댓가 성격으로, 양도인이 부담하여야 할 양도 대가로 보이고, 양수인의 취득가액을 구성할 수가 없으므로 비록 계약시에 청산금을 정산하여 수수하기로 하였더라도 청산금 수령액은 양도인에게 귀속). 양수인의 취득가액과 양도인의 양도가액은 일치하여야 함.

☞ 기존 부동산을 상속 또는 증여로 취득한 경우

상속 또는 증여로 취득한 자산의 취득가액은 상속 또는 증여일 현재의 평가액(소령163⑨)

 

 

4) 기타 양도차익 계산에 적용할 내용

 

① 위 산식에서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우

기존건물과 그 부수토지의 평가액 × 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 기준시가 / 관리처분계획인가일 현재 기존건물과 그 부수토지의 기준시가

 

• 위 산식에서 [기존건물과 그 부수토지의 평가액]이라 함은 도시 및 주거환경정비법에 의한 관리처분계획인가에 따라 정하여진 가격을 말하고 추후 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격
• 이 경우 평가액이 없는 경우에는 관리처분계획인가일 전후 「소령」 §176의2 ③ 규정의 매매사례가액, 감정가액(평가일 전후 3월 이내), 또는 평가일의 기준시가를 순차로 적용한 가액

②장기보유특별공제의 적용

장기보유특별공제는 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에는 적용하지 않지만 기존 부동산 부분은 그 보유기간에 따라 적용함.

• 「소령」§166 ⑤에 따라 조합원입주권에 대하여 기존부동산의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간에 대하여 장기보유특별공제가 적용됨을 명확화함.
• 기존 부동산의 보유기간 계산 :
  기존 부동산의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간
• 기존건물과 부수토지의 보유기간이 서로 다른 경우:
  각각의 보유기간에 따른 공제율을 적용

○ 고가주택에 해당하는 조합원입주권 양도시 장기보유특별공제액 계산방법

도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발. 재건축사업의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우로서 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제89조제3호 및 동법 시행령(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것) 제155조제16항에 따라 동법 시행령 제154조제1항의 규정에 의한 1세대1주택으로 보는 경우 동법 제95조의 장기보유특별공제를 적용함(재산세제과-239, 2007.02.16.).

☞위 해석은 과세대상이 되는 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 주택의 양도차익 전체에 대해서 장기보유특별공제를 적용할 수 있다는 견해이나, 2013.1.1. 개정 법률 시행에 따라 관리처분계획인가전 기존부동산 부분의 양도차익만으로 한정하여 장기보유특별공제를 적용하도록 명문화하였기 때문에 2013.1.1. 이후 양도분부터 위 유권해석을 적용할 수는 없는 것임.

 

③ 양도소득세 세율 적용

• 기존 부동산의 취득일로부터 조합원입주권 양도일까지의 보유기간을 계산하여 해당 세율을 적용.
• 기존건물과 부수토지의 취득일이 서로 다른 경우에도 먼저 취득한 부동산의 취득일부터 조합원입주권 양도일까지의 기간을 보유기간으로 하여 해당 세율을 적용. 즉 자산별로 각각 보유기간 계산을 하지 않음.

 

2. 체크할 사항

 

# 재건축·재개발로 주택이 완성되기전 즉, 권리단계에서 조합원입주권을 양도한 경우에는, 청산금을 납부한 경우와 청산금을 수령한 경우로 우선 구분하여 계산

 

# 청산금을 납부한 경우에 청산금납부액은 관리처분계획인가일의 평가액에 영향을 미치지 아니하고, 조합원 입주권의 취득가액을 구성함으로 위 그림에서 화살표를 평가일 이후로 표기

 

# 청산금을 수령한 경우에는 청산금은 평가액의 일부로서 관리처분계획인가일 이전의 양도차익 계산시에만 영향을 미치므로 위 그림에서 화살표를 평가일 이전으로 표기

 

<청산금 수령 관련>

• 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이고, 청산금을 수령할 수 있는 권리는 종전부동산의 분할 양도로 보아 각각 달리 계산하여야 함.
  [양도계약시 청산금 수령권리를 대금정산시에 가감하였더라도, 청산금 수령분에 대한 납세의무는 원칙적으로 대금정산일(대금청산일까지 소유권 이전고시를 하지 아니한 경우 소유권이전고시일의 다음날)을 당도시기로 보아 신고납부하여야 함(기획재정부 재산세제과-35, 2020.01.14.)]
• 따라서, 계약상 양도가액에 앞으로 받게 될 청산금 수령액이 포함되었더라도 그 금액만큼 차감한 금액을 양도가액으로 보고, 조합원입주권에 대한 양도소득세를 계산하여야 하고, 추후에 청산금을 모두 수령하였을 때 청산금 수령분에 대한 양도소득을 별도로 계산하여 신고 납부하여야 함.

 

3. 관련 사례 및 해석

 

예규·판례

조합원입주권 양도차익 산정방법(기준~2018-법령해석재산-0009, 2019.03.03.) 「도시 및 주거환경정비법」(2017.2.8. 법률 제14567호로 개정전의 것) 제2조제2호라목에 따른 도시환경정비사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 「소령」제166조제1항 및 제4항에 따라 계산하는 것이고, 이때의 관리처분계획에 따라 정하여진 가격은 귀 질의의 경우 권리가액을 적용 청산금을 납부하고 취득한 조합원입주권이 고가주택에 해당하는 경우(기획재정부 재산세제과-1061, 2010.11.01.) 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하여 취득한 조합원입주권으로서 해당 조합원 입주권이 「소령」제155조제1항에 따른 1세대1주택에 해당하는 고가주택일 경우 해당 조합원입주권의 양도차익은 「소법」 제95조제3항 및 같은법 시행령 제160조제1항제1호의 규정에 따라 조합원입주권 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 부분에 대해 계산하는 금액으로 하는 것임.

 

 

▶사례1. 청산금을 납부한 경우로서 기존 주택과 그 부수토지의 취득가액을 아는 때

① 기존 단독주택 및 그 부수토지의 취득내용(승계취득, 거주사실없음)

- 취득일: 1990.9.1.

- 취득시 실지거래가액 : 68,000,000원

- 기타필요경비 : 2,000,000원(기존 부동산에 대한 기타 필요경비를 말함)

② 관리처분계획인가일 및 평가액

- 인가일: 2019.6.15.

- 기존 주택 및 그 부수토지의 평가액: 80,000,000원

- 청산금으로 추가 납부한 금액: 50,000,000원

③ 조합원입주권 양도 내용(1세대1주택 비과세요건을 충족하지 못함)

- 양도일자 : 2021.5.1.

- 양도가액: 151,000,000원

- 기타 필요경비 : 1,000,000원 ( 중개수수료 등. 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 기타 필요경비를 말함)  

양도가액	151,000,000원
	(2021.5.1. 양도)

 

취득가액	118,000,000원
	151,000,000원-(30,000,000원+3,000,000원)

 

기타필요경비	3,000,000원
	1,000,000원+2,000,000원

 

양도차익	부동산을 취득할 수 있는 권리분	기존 주택분
	20,000,000	10,000,000
	151,000,000 -(80,000,000+50,000,000) -1,000,000	80,000,000 -68,000,000 -2,000,000

 

장기보유특별공제	부동산을 취득할 수 있는 권리분	기존부동산분
	공제대상이 아님	3,000,000
		10,000,000 × 30%

 

양도소득금액	27,000,000
	30,000,000-3,000,000

☞ 아래의 순서로 계산하면 편리하다

① [부동산을 취득할 수 있는 권리]와 [기존 부동산]의 양도차익을 각각 우선적으로 계산한다

② 양도가액과 필요경비를 기재

③ 취득가액을 계산

④ 장기보유특별공제와 양도소득금액을 계산

 

 

▶사례2. 청산금을 지급받은 경우로서 기존 주택과 그 부수토지의 취득가액을 아는 때

① 기존 주택 및 그 부수토지의 취득내용

-취득일: 1990.9.1.

-실지취득가액: 70,000,000원

-기타필요경비 : 2,000,000원(기존 부동산에 대한 기타필요경비를 말함)

-기준시가 주택 30㎡(@205,000), 토지 50m²(@1,000,000)

② 관리처분계획인가일 및 평가액

-인가일 : 2019.6.15.

-기존 주택 및 그 부수토지의 평가액 : 80,000,000원

-지급받은 청산금 : 20,000,000원

☞지급받은 청산금은 관리처분계획인가일과 철거일(기존주택 멸실일) 중 빠른 날 현재 기존주택과 그 부수토지가 소득세법 시행령 제154조제1항 비과세 요건을 충족한 때에는 비과세 대상이지만, 그 평가액이 고가주택에 해당되거나 비과세 요건을 충족하지 못한 때에 과세대상(아래ⓐ,ⓑ 참조)이 됨을 유의하라.

ⓐ 지급받은 청산금의 양도차익(비과세 요건을 충족하지 못한 일반주택인 경우)=

(관리처분인가 전 양도차익) × (지급받은 청산금) ÷ (관리처분계획인가일 현재 평가액)

(80,000,000-70,000,000-2,000,000) × 20,000,000 ÷ 80,000,000 = 2,000,000

ⓑ 지급받은 청산금의 양도차익(비과세 요건을 충족한 고가주택인 경우)=

(관리처분인가 전 양도차익) × (지급받은 청산금) ÷ (관리처분계획인가일 현재 평가액) × (관리처분계획인가일 현재 평가액-12억원) ÷ (관리처분계획인가일 현재 평가액)

③ 조합원입주권 양도내용(1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못함)

-양도일자 : 2021.5.1.

-조합원입주권 실지양도가액 : 71,000,000원(청산금 수령분 제외한 금액)

-기타필요경비 : 1,000,000원 ( 부동산소개료 등 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 기타 필요경비임)  

양도가액	71,000,000원
	(2021. 5. 1. 양도)

 

취득가액	52,500,000원
	71,000,000원-(16,000,000원+2,500,000원)

 

기타필요경비	2,500,000원
	1,000,000원+ [2,000,000원× (80,000,000-20,000,000)÷80,000,000]

 

양도차익	부동산을 취득할 수 있는 권리분	기존 주택분
	10,000,000	6,000,000
	71,000,000 -(80,000,000-20,000,000) -1,000,000	(80,000,000-70,000,000 -2,000,000) × (80,000,000-20,000,000) /80,000,000

 

장기보유특별공제	부동산을 취득할 수 있는 권리분	기존부동산분
	공제대상이 아님	1,800,000원
		6,000,000원×30%

 

양도소득금액	14,200,000
	16,000,000-1,800,000

 

사례3. 청산금을 지급받고, 기존 단독주택과 그 부수토지의 취득가액을 알지 못할 때

① 기존 주택 및 그 부수토지의 취득내용

- 취득일 : 1990.9.1. (실지거래가액과 기존 부동산 기타필요경비 : 알 수 없음)

- 취득일 현재 기존 주택과 그 부수토지의 면적 및 기준시가

- 주택 : 30m² (기준시가 @205,000)

- 부수토지 : 50m² (기준시가 @1,000,000)

- 2005.4.30. 개별주택가격 최초 공시가 : 30,000,000원

- 2005.4.30. 개별주택가격 최초 공시일 현재 기존주택과 부수토지의 기준시가

- 기존 주택의 일반건물 기준시가: @217,000

- 부수토지 개별공시지가: @1,100,000

② 관리처분계획인가 내용

- 인가일 : 2019.6.15.

- 기존 주택 및 그 부수토지의 평가액: 80,000,000원

- 지급받은 청산금 : 20,000,000원

- 관리처분계획인가일 현재 개별주택가격 : 40,000,000원

- 관리처분계획인가일 현재 기존 주택과 부수토지의 기준시가

- 기존 주택 기준시가: @227,000×30㎡

- 부수토지 기준시가: @1,200,000×50㎡

③ 조합원입주권 양도내용

- 조합원입주권 실지양도가액 : 71,000,000원(2021.5.1.)

- 기타필요경비 : 1,000,000원 ( 중개수수료 등 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 기타 필요경비)

양도가액	71,000,000원(2021. 5. 1. 양도)

취득가액	41,078,686원= 71,000,000원-(28,305,135원+1,616,179원)

기타필요경비

1,616,179원= 1,000,000원+ [821,573원×(80,000,000-20,000,000)÷80,000,000]

양도차익	부동산을 취득할 수 있는 권리분 10,000,000	기존 주택분 18,305,135
	71,000,000 -(80,000,000-20,000,000) -1,000,000	(80,000,000-54,771,580 -821,573) × (80,000,000-20,000,000) /80,000,000

장기보유특별공제	부동산을 취득할 수 있는 권리분	기존부동산분
	공제대상이 아님	5,491,540원= 18,305,135×30%

양도소득금액

22,813,595=28,305,135-5,491,540원

 

양도가액	71,000,000원
	(2021. 5. 1. 양도)

취득가액	41,078,686원
	71,000,000원-(28,305,135원+1,616,179원)

기타필요경비	1,616,179원
	1,000,000원+ [821,573원×(80,000,000-20,000,000)÷80,000,000]

양도차익	부동산을 취득할 수 있는 권리분	기존 주택분
	10,000,000	18,305,135
	71,000,000 -(80,000,000-20,000,000) -1,000,000	(80,000,000-54,771,580 -821,573) × (80,000,000-20,000,000) /80,000,000

장기보유특별공제	부동산을 취득할 수 있는 권리분	기존부동산분
	공제대상이 아님	5,491,540원
		18,305,135×30%

양도소득금액	22,813,595
	28,305,135-5,491,540원

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