4-2. 기준시가로 신고한 꼬마빌딩은 국세청이 직접감정평가 의뢰하여 과세할 수 있다.

1. 기준시가의 시가반영율은 60% ~ 80%

 

정부는 전국의 상업·업무용 토지의 공시지가 시세반영율이 2018년에는 62.8%, 2019년에는 66.5%라고 발표한 바 있으며, 2020년 기준 전국의 평균 시세반영률은 토지가 65.5%, 단독주택이 53.6%, 그리고 공동주택이 69.0%라고 언론보도가 있었다.

경제정의실천시민연합(경실련)과 정동영 민주평화당 대표는 2020.1.9. 서울 종로구 경실련 회관에서 지난 2014년부터 2019년까지 서울에서 거래된 1000억원 이상 빌딩 102건의 실거래가격과 공시지가를 조사한 결과, 시세 반영률이 평균 37%로 조사 대상 빌딩의 공시지가 시세반영률은 연도별로 △2014년(15건) 29% △2015년(9건)31% △2016년(17건) 36% △2017년(17건) 43% △2018년(21건) 34% △2019년(23건) 44% 등의 수준이라고 다소 충격적인 결과를 발표한 바 있다(2020.1.9. 이데일리).

 

2. 상속·증여재산의 평가 원칙

 

상속·증여재산의 가액은 시가를 원칙으로 하고 있으며, 시가를 확인하기 어려운 경우에 한하여 상증법 제61조부터 제66조까지의 규정에 따라 기준시가 등 보충적인 방법으로 평가하도록 하고 있다.

아파트 또는 오피스텔 등 집합건물은 매매사례가액이 있어 대부분 시가로 과세되고 있으나 비주거용 부동산은 아파트 등 집합건물과 달리 물건별로 개별적인 특성이 강해서 비교대상 물건이 거의 없고 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액을 확인하기 어려워 종전에는 대부분 공시가격으로 상속·증여재산을 평가하여 신고하여 왔다.

 

3. 꼬마빌딩 이상은 감정가액으로 평가 후 과세할 수 있음

 

하지만 국세청은 “2019.2.12.이후 상속 및 증여받은 부동산 중 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산 및 나대지 등의 편법증여를 차단하기 위하여 상속·증여세 결정과정에서 시가로 감정해 상속·증여세를 부과하겠다”라고 보도자료(2020.1.31.)를 통하여 밝혔고, 현재 실행 중에 있다.

구체적인 평가대상이 되는 꼬마빌딩의 금액규모 등은 구체적으로 밝히지 못한다고 하면서 고가의 상속·증여 물건을 대상으로 한다고 밝히고 있는 바 고가의 꼬마빌딩 등의 상속·증여시 유의해야 한다.

 

4. 절세전략

 

1) 기준시가로 평가되는 부동산을 취득하여 상속 또는 증여하라

 

이러한 기준시가로 주로 평가되는 부동산을 취득하여 상속 또는 증여하는 것이 세부담 면에서 절세할 수 있다.

즉, 유사매매사례가액 등 시가를 적용하기 힘든 토지나 상가, 단독주택 등을 취득하여 상속 또는 증여하는 것이 기준시가로 상속 또는 증여재산이 평가되므로 상속세 또는 증여세 부담 면에서 유리하다.

다만, 평가기준일 전 2년 이내와 평가기준일 후상속·증여세 법정결정기한(상속의 경우 상속세 신고기한 다음날부터 9개월, 증여의 경우 증여세 신고기한 다음날부터 6개월)까지 매매가액 및 감정가액 등 시가가 없는 경우를 전제로 한다.

만일 해당 부동산 취득계약일로부터 6월 이내에 상속 또는 증여가 이루어지는 경우에는 그 매매가액은 상속재산 또는 증여재산의 시가로 바로 적용되며, 취득계약일로부터 2년이 지나기 전에 상속 또는 증여가 이루어진 경우에도 그 취득가액은 상증령 제49조 제1항 단서에 따라서 계약일부터 평가기준일까지 가격변동이 없는 경우로서 재산평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가에 포함될 수도 있다.

 

현재 정부는 공시가격의 가격현실화 하여 실거래가 반영율을 최대한 높이고자 하고 있으므로 유의해야 한다.

 

 

2) 아파트 등 유사매매사례가액 적용할 수 있는 재산은 제외

 

부동산 중 특히 아파트, 오피스텔, 집단상가 등 유사매매사례가액을 시가로 적용할 수 있는 부동산은 현재 거의 시가로 평가하여 과세되고 있으므로 절세의 효과가 없다.

 

 

3) 꼬마빌딩 등 국세청이 감정평가해서 과세할 수 있는 고가의 비주거용 부동산도 절세 효과 없음.

 

또한 2019.2.12.이후부터 상속세 증여세결정기한 이내에 국세청이 감정해서 과세할 수 있는 꼬마빌딩 등 비주거용 건물도 절세의 효과가 없다.

 

 

4) 향후 양도시 취득가액이 됨을 유의

 

기준시가로 평가되는 부동산을 취득하여 상속 또는 증여하는 경우로서 그 기준시가로 상속세 또는 증여세가 결정되면 이후 그 재산의 양도차익을 산정할 때 그 기준시가가 취득가액이 됨을 유의해야 한다.