4-4. 증여세 또는 상속세 신고일 후의 유사매매사례가액은 시가로 보지 않는다.

1. 상속·증여재산의 시가 평가 원칙

 

증여· 상속세를 계산하려면 우선 증여· 상속받은 재산의 경제적 가치를 적정 금액으로 평가해야 한다.

이를 재산평가라 하며, 재산 평가액은 원칙적으로 증여일 또는 상속 개시일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다.

시가가 없는 경우에만 기준시가 등의 방법을 활용한다.

 

이때 시가란 불특정다수인끼리 자유롭게 거래가 이뤄진 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말한다.

평가기간(상속:전후6개월, 증여:전6개월 후3개월) 이내에 평가대상 재산에 대한 매매가액, 감정평가법인이 감정한 가액 또는 공매·경매·수용보상가액이 있으면 이를 시가로 인정한다.

 

또한 평가기준일전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나, 평가기간 경과 후 법정결정기한까지 매매가액 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 국세청 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다(상증령 § 49①).

 

2. 신고일 이후의 유사매매사례가액의 시가 적용 배제

 

평가대상 재산과 면적 · 위치 · 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매·감정가액의 평균액, 공매·경매·수용보상가액이 있는 경우에는 유사매매사례가액이라 하여 평가대상 재산의시가로 평가한다.

 

하지만 증여·상속세법정신고기한 이내에 신고했다면, 신고일 이후의 유사매매사례가액은 시가로 적용하지 않는다(상증령 § 49의4④).

 

3. 절세전략

 

따라서 나홀로 아파트, 대형 평형, 저층 등 매매가 드문 아파트 등을 증여받거나 상속받아서 유사매매사례가액을 시가로 적용하는 것이 불리한 납세자는 이른 시일에 신고하여 신고일 후의 유사매매사례가액의 적용을 피해야 한다.

 

특히 거래가 뜸한 대형 아파트를 증여받고자 할 때 증여 직전까지 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 또는 국세청 홈택스 등에서 유사매매사례가액이 없는 것을 확인했다면, 증여등기를 마친 후 곧바로 기준시가로 증여세를 신고하는 것이 절세하는 길이다.

 

증여세 신고한 후, 신고일 전에 이미 매매계약이 체결된 유사매매사례가액이 국토교통부실거가액공개시스템 등에서 확인되면, 법정신고기한 이내에 다시 수정신고하여 신고세액공제를 적용받을 수 있고 가산세도 부담하지 않는다.

만일 신고일 전에 매매계약이 체결된 유사매매사례가액이 없다면 기준시가로 신고한 증여세가 유효하게 된다.