4-5. 임대차계약이 체결된 부동산을 증여받거나 상속받은 경우

1. 임대차계약이 체결된 재산은 임대료 등 환산가액과 비교

증여나 상속을 받은 재산을 평가할 때는 시가로 평가하는 것이 원칙이다.

하지만 아파트 · 오피스텔 등 집합건물을 제외하고는 시가에 해당하는 가액이 없는 경우가 대부분이다.

그래서 기준시가로 평가하게 된다.
특히 근린생활시설 등 상가 건물은 시가에 해당하는 가액이 없으면서 임대차계약이 체결된 경우가 많다.

이럴 때는 임대료 등 환산가액과 기준시가를 비교해 큰 금액으로 평가해야 한다.

2. 임대료 등 환산가액이란

임대료 등 환산가액이란 1년간 임대료를 기획재정부령이 정하는 이자율인 12%로 나눈 금액과 임대보증금을 합한 금액을 말한다.

1년간 임대료는 평가기준일 현재의 월 임대료를 1년으로 환산한다(재산 1579,2009.7.30.).

임대사업자가 간이과세이면 임대료에 부가가치세가 포함된다(서면4팀-3722, 2006.119).

【임대차계약 체결된 부동산의 평가특례】
평가액 = Max[①, ②]
① 각 재산에 대한 보충적 평가액
② 임대료등 환산가액 = 임대보증금 + 1년간 임대료 / 기획재정부령이 정하는 율(12%)

사례

• 상가 건물의 기준시가는 5억원임 • 평가기준일 현재 보증금 1억원에 월세 500만원(관리비와 부가가치세 별도)으로 임대차계약이 체결됨 • 임대료등 환산가액 : 1억원+[(5,000,000 × 12)/0.12]=6억원

상기 부동산을 증여받거나 또는 상속받은 경우로서 감정가액의 평균액 등 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 가액은 기준시가와 임대료 등 환산가액중 큰 금액인 6억원으로 평가되는 것이다.

3. 재산평가 마지막에 반드시 저당권 등이 설정된 재산에 해당하는지 검토

재산평가 마지막 단계에서는 항상 평가대상 재산에 저당권이 설정되어 있거나 양도담보재산 또는 전세권이 등기된 재산(임대보증금 받고 임대한 재산 포함)에 해당하는지 검토해야 한다. 이때 시가와 채권액 중 큰 금액으로 평가한다.
만일 위의 상가 건물을 금융기관 등에 담보로 제공한 뒤 7억원을 대출받고 근저당권을 설정(채권최고액 8억4000만원)했다면, 임대료 등 환산가액인 6억원보다 2억원 큰 채권액(8억원)이 최종 평가액이 된다.

이때 채권액 8억원은 보증금인 1억원에 대출액인 7억원을 더한 값이다.

4. 절세전략

시가가 없는 상가 건물을 평가할 때에는 반드시 임대차계약이 체결되어 있는지, 저당권은 설정되어 있는지를 확인해야 한다.

만일 임대료 등을 반영한 재산평가액이 기준시가보다 크다면 임대료를 낮추고 임대보증금을 조금 올리는 등으로 조정하거나 또는 근저당권의 해지 등을 통하여 평가액을 낮추어야 한다