3-1. 양도소득세 과세대상

 

▶ 양도소득 과세대상 자산

（국내에 5년 이상 거주한 거주자는 국외자산인 ①·②·④ 포함하되，국외자산인 ③·⑤는 2024 12 31까지 양도분만)

1. 부동산
   토지, 건물
2. 부동산에 관한 권리
   지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 부동산을 취득할 수 있는 권리
3. 주식 등
   유가증권시장 상장주식 중 대주주 양도분, 비상장주식, 국외 상장주식
4. 기타 자산
   특정주식, 부동산과다보유법인의 주식, 사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물이용권, 부동산과 함께 양도하는 이축권, 회원권
5. 파생상품
   코스피200선물·옵션·ELW, 미니코스피200 선물·옵션, KRX300선물
6. 신탁수익권
   신탁의 이익을 받을 권리의 양도(’21.1.1.양도분부터）
7. 국외전출세
   출국일까지 5년이상 주소를 둔 대주주의 주식 등의 평가이익

▶소득세법 제94조(양도소득의 범위)

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[…지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리…
   1. 부동산을 취득할 수 있는 권리(・・・ 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함..)
   2. 지상권
   3. 전세권과 등기된 부동산임차권
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주식등...
   1. 주권상장법인의 주식등으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주식등
      1. 소유주식의 비율. 시가총액 등・・・ 주권상장법인의 대주주가 양도하는 주식등
      2. 1)에 따른 대주주에 해당하지 아니하는 자가 ..."증권시장"에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 주식등.
   2. 주권비상장법인의 주식등. 다만, 소유주식의 비율. 시가총액 ...주권비상장법인의 대주주...에 해당하지 아니하는 자가 ・・・ 대통령령으로 정하는 중소기업 및・・・중견기업의 주식 등은 제외한다.
   3. 외국법인이 발행하였거나 외국에 있는 시장에 상장된 주식등・・・
4. 다음 각 목의・・・ 자산(“기타자산")의 양도로 발생하는 소득
   1. 사업에 사용하는 제1호 및 제2호의 자산과 함께 양도하는 영업권(자산에 포함되어 함께 양도된 영업권과 행정관청으로부터 인가. 허가·면허 등・・・ 경제적 이익)
   2. 이용권 회원권, 그 밖에 단체의 구성원에게 부여되는 시설물 이용권(법인의 주식등을 소유…일반이용자보다 유리한 조건・・・ 그 주식등을 포함)
   3. 자산총액 중 다음의 합계액・・・ 비율이 100분의 50 이상인 법인의 과점주주가 그 법인의 주식 등의 100분의 50 이상을 해당 과점주주 외의 자에게 양도하는 경우...해당 주식등
      1. 제1호 및 제2호에 따른..."부동산등”…가액
      2. 해당 법인이 직접 또는 간접으로 보유한 다른 법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산 등 보유비율을 곱하여 산출한 가액.
   4. …정하는 사업을 하는 법인으로서 자산총액 중 다목1) 및 2)의 합계액이 100분의 80 이상인 법인의 주식등
   5. 제1호의 자산과 함께 양도하는 「개발제한구역의 … 이축을 할 수 있는 권리(이축권). 다만, 별도로 평가하여 신고하는 경우는 제외....
5. 파생상품등의 거래 또는 행위로 발생하는 소득…
6. 신탁의 이익을 받을 권리(…“신탁 수익권")의 양도로 발생하는 소득.…

부동산(토지 또는 건물)

 

가. 개념 정리

 

(1) 토지

 

○ 토지의 범위

「공간정보 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것(소법 894①1호)

 

○ 지목의 구분

전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대(垈)·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·堤防·하천·溝渠·溜지·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지(28개)

☞사실상의 지목에 따르되, 사실상의 지목이 불분명한 경우 지적공부상 지목에 따름.

 

○ 토지의 구성물, 매장물 또는 정착물(건물 제외)은 토지에 포함

☞토지와 분리하여 양도시 별도 과세

1. 토지와 분리하여 양도된 토사석 채취허가에 따른 권리, 지하수개발·이용권(기타소득)

2. 임목(사업소득), 임지(양도소득)

 

 

(2) 건물

 

토지와 독립된 별도의 부동산으로서, 건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함-토지에 정착한 공작물 중 사실상 준공된 것으로서 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것

 

나. 체크할 사항

 

• 공익사업에 따른 협의매수나 수용 등의 경우 토지의 정착물중 지장물에 대한 댓가의 별도 수령 여부에 따라 양도소득과 손실보상금으로 소득의 종류를 구분
• 건물 양도의 경우 건물내 설치된 전자제품 등 시설물을 별도로 구분하여 댓가를 수령 할 경우 건물양도소득과 별도 구분

 

다. 관련 사례 및 해석

 

예규·판례

1. 토지의 정착물에 대한 소득구분(대법 2011두23016, 2015.10.29.) 소득세법 제94조제1항제1호는 양도소득의 범위에 포함되는 건물의 경우 그에 부속된 시설물과 구축물까지를 건물의 범위에 포함하는 것으로 명시함으로써 해당 구축물 등에 상응하는 가액까지도 건물의 양도금액에 포함하고 있다. 이는 토지의 경우에도 마찬가지로 볼 수 있는바, 예컨대 토지의 정착물로서 사실상 토지와 일체화되어 토지에서 분리복구가 불가능하거나 토지에서 분리하게 되면 경제적 가치가 거의 없어서 거래상 독립한 권리의 객체성을 상실하였다고 평가되는 경우에, 거래 당사자가 구축물을 토지와 함께 양도하면서 구축물의 양도 대가를 별도로 정하였다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한, 구축물의 양도 대가는 토지의 양도소득에 포함되어 구 소득세법 제94조제1항제1호 전단에서 정한 양도소득세의 과세대상임. 2. 건물 시공 중인 토지의 양도(재산세과-1597, 2009.07.31.) 소유하던 토지 위에 건축허가를 받아 시공 중에 건축물로 볼 수 없는 시설물 상태에서 토지와 시공된 시설물을 함께 양도한 경우, 양도가액 전액을 토지에 대한 대가로 보고 양도소득세를 과세함 3. 건물의 신축과 관련한 설계비 등의 토지 취득가액 해당 여부(부동산거래관리과-486, 2010.03.30, 조심2010중3254, 2010.12.20.) 「소득세법」 제97조제1항제1호 가목 및 같은 법시행령제163조제1항 제1호에서 규정하는 양도가액에서 공제할 필요경비 중 취득가액은 자산의 취득에 든 실지거래가액을 말하는 것으로, 귀 질의의 경우 건물신축 없이 대지만 양도한 경우로서 건축허가와 관련된 설계비, 면허세, 국민주택채권구입비는 필요경비로 공제받을 수 없는 것임.