2-3. 양도로 보지 않는 경우

 

 

양도로 보지 않는 경우

 

 

가. 개념 정리

 

 

(1) 환지처분 또는 보류지 충당

 

• 도시개발법·농어촌정비법 등에 따라 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우 양도로 보지 않음.
  • 환지의 정의:도시개발사업 등의 사업완료 후 사업구역 내의 토지 소유자에게 종전의 토지 또는 건축물 대신 그 구역 내의 다른 토지 또는 시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유 지분으로 바꾸어 주는 것
  • 보류지: 사업시행자가 해당 법률에 의하여 일정한 토지를 환지로 정하지 않고 공공용지 또는 체비지로 사용하기 위해 보류하고 있는 토지
    • 공공용지 : 공원 도로 등으로 사용되는 법률에 따른 토지
    • 체비지: 사업구역내의 토지소유자 등에게 그 구역내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우 해당 토지(예: 재개발구역내 토지주들의 건설비용을 충당하기 위해 건설회사에 건축비 대신 주는 토지)
• 환지면적이 권리면적보다 감소하거나 증가하게 되어 환지청산금을 교부받거나 납부하게 되는 경우 그 감소하거나 증가한 부분은 환지로 보지 아니함.
  • 환지면적(교부받은 토지면적)이 권리면적보다 감소한 부분은 (환지로 보지 않으므로) 양도로 봄.
  • 환지면적이 증가한 부분은 (환지로 보지 않으므로) 새로운 취득으로 봄.
  • 증가 또는 감소된 면적의 토지 양도 · 취득시기는 환지처분 공고일의 翌日

 

 

(2) 양도담보 (소령 §151)

 

채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 다음의 요건을 모두 갖춘 양도담보계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 않음.

• 양도담보란: 형식은 양도이나 실질은 담보를 목적으로 소유권을 이전하는 계약
• 양도담보 요건
  ① 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위해 양도한다는 의사표시
  ② 채무자가 담보자산을 원래대로 사용·수익한다는 의사표시
  ③ 원금 · 이율 ·  변제기한 및 방법 등에 관한 약정이 있을 것
• 다만, 양도담보계약을 체결한 후 그 계약을 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 양도에 해당

 

(3) 명의신탁과 명의신탁의 해지

 

명의신탁과 명의신탁의 해지는 재산권이 사실상 이전된 것이 아니어서 양도에 해당되지 않고 증여에도 해당되지 않으나, 상증법에 증여의제규정을 두어 조세회피를 방지하고 있다

▶ 명의신탁이란

1. 신탁자가 실질적으로는 그의 소유에 속하는 부동산의 등기명의를 실체적인 거래관계가 없는 수탁자에게 매매 등의 형식으로 이전하여 두는 것
2. 1995.7.1. 이후부터 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 따라 토지, 건물에 대한 명의신탁은 위법함.(다만, 배우자와 종중 등은 예외)

 

 

(4) 원인무효에 의한 소유권 환원

 

• 매매원인 무효 소송에 의하여 그 매매 사실이 원인 무효로 판시되어 소유권이 환원되는 경우 양도에 해당되지 않음(후견인 없이 금치산자, 미성년자와 계약 등).
• 매매 등 계약이 무효이거나 취소 또는 해제된 때에는 아직 원상회복되지 않고 있더라도 양도소득세의 과세 대상인 자산의 양도에 해당되지 않음(대법 1997.01.21. 선고, 96누8901판결).

 

(5) 이혼에 따른 재산분할

 

일방의 재산분할청구(민법 §839의2, §843)에 의하여 재산을 이전하는 것은 당사자 쌍방이 혼인기간 중에 상호협력으로 이룩한 공동재산의 청산을 주된 목적으로 하는 것으로서, 공유물의 분할 또는 잠재화되어 있는 지분권의 현재화에 지나지 않으므로 양도로 보지 아니함.

 

 

(6) 토지의 경계변경을 위한 분할(소법 §88,1 나목)

 

토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 아래 요건을 충족하는 방법과 절차로 하는 토지의 교환은 양도로 보지 않음. (소령 §152③)

• 토지 이용상 불합리한 지상 경계를 합리적으로 바꾸기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지를 분할하여 교환할 것
• 위 '①'에 따라 분할된 토지의 전체 면적이 분할 전 토지의 전체 면적의 100분의 20을 초과하지 아니할 것

 

(7) 공유물 분할

 

공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나, 소유지분 변경 없이 단순히 재분할하는 경우는 양도로 보지 않음.

다만, 공유물 분할시 소유지분이 변경되면, 유·무상 여부에 따라 양도세 또는 증여세가 과세됨.

☞개념 : 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나, 소유지분 변경 없이 단순히 재분할하는 경우는 양도로 보지 않음.

 

 

(8) 토지거래 허가구역 내로서 허가받지 않은 경우

 

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조에 따라 토지거래허가를 받기 전 또는 토지거래허가구역에서 해제되기 전까지는 양도로 보지 아니함.

 

 

(9) 양도로 이전되었으나 증여로 추정되는 경우

 

1) 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 자산의 증여 추정(상증법 §44①)

증여로 추정되면 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됨

 

2) 특수관계자가 개입된 양도시의 증여추정(상증법 §44②)

특수관계에 있는 자에게 양도한 재산을, 그 양수자가 양수일부터 3년 이내에 당초 양도자의 배우자 또는 직계존비속에게 다시 양도한 경우, 「상속세 및 증여세법」 제44조제2항의 규정에 따라 당초 양도자가 그의 배우자 또는 직계존비속에게 직접 증여한 것으로 추정하는데, 이 때는 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됨

☞ 子(婦)에게 증여추정하여 증여세를 과세하는 때는 양도소득세를 과세하지 않고(과세한 경우에는 부과취소) 양수자인 子(婦)에게 증여추정하여 증여세를 과세(상증법 §44)

☞ 다만, 당초 양도자 및 양수자가 부담한 「소득세법」에 따른 결정세액을 합친 금액이 양수자가 그 재산을 양도한 당시의 재산가액을 당초 그 배우자 또는 직계존비속이 증여받은 것으로 추정할 경우의 증여세액보다 큰 경우에는 적용되지 않음.

 

 

(10) 특수관계인이 개입된 증여 후 10년 이내 양도시 부당행위계산

 

양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위하여 특수관계자[이월과세(소법 §97의2①)를 적용받는 배우자 및 직계존비속 제외]에게 자산을 증여한 후, 수증자가 그 증여일부터 10년 이내에 타인에게 양도하면 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 봄(소법 §101②).

• 2022.12.31. 이전 증여분은 5년 적용 (소법 §101②)

 

 

나. 체크할 사항

 

• 양도소득으로 과세되려면 댓가를 받고 이전하는 유상이전에 해당하여야 함.
• 유상이전이라 하더라도 정책목적 달성(환지와 보류지 및 경계변경을 위한 교환 등)을 위해 법률로서 양도로 보지 않는 유형이 있음(과세제외).
  ☞ 비과세 대상도 유상양도에 해당하나 법률로서 과세 제외하고 있으매, 신고의무는 없음.
• 계약의 해제가 납세의무 성립후 확정전에 이루어진 경우는 행정해석(예규)과 판례가 상충하므로 예규변경을 통한 혼란방지가 필요하다.

 

다. 관련 사례 및 해석

 

예규·판례

환지가 수반되는 사업의 종류(대법 2019두34388, 2019.05.30.) 구 소득세법 제88조제2항에 따라 '도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우'의 범위에 일반적인 건축법에 따른 건축 허가 및 사용승인 처분에 의한 환지처분은 해당하지 아니하므로 양도로 보는 것임. ☞「도시개발법」에 따른 도시개발사업, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업·주택재건축 사업, 「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반정비사업, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」에 따른 시장정비사업 등은 환지가 수반되는 사업 계약의 해제와 양도소득 ① 납세의무 성립 전 계약해제 해제의 유형에 관계없이 '양도'가 이루어지지 않았으므로 과세대상이 될 수 없음. ☞양도세 납세의무 성립일: 양도일이 속하는 달의 말일(증여: 증여에 의하여 재산을 취득하는 때) ☞양도세 납세의무 확정일: 신고하는 때(무신고시: 결정하는 때, 재조세-235, 2004.03.08.) ② 납세의무 확정 후 계약해제 법정해제, 약정해제, 해제조건의 성취, 실권약관은 계약의 효력이 소급적으로 소멸하므로 조세채권도 소멸 -대부분 이행완료 전, 즉 납세의무 성립 전에만 가능한 것이므로 납세의무 성립 후에 법정해제 등이 되는 경우는 현실적으로 거의 없음. -「법정해제(채무불이행)와 약정해제(계약에서 보류)」는 유효하게 성립하고 있는 계약의 효력을 당사자 일방의 의사표시에 의하여 그 계약이 처음부터 있지 않았던 것과 같은 상태에 복귀(소급효, 제3자의 권리를 해하지 못함, 해제권행사 필요) -「해제조건의 성취는 조건의 성취라는 사실에 의하여 계약은 당연히 효력을 상실・「실권약관」은 채무불이행이 있는 경우 특별한 의사표시 없이 계약은 실효되고 채무자는 계약상의 권리를 상실 -「합의해제(해제계약)」은 계약당사자가 전에 맺은 계약을 체결하지 않았던 것과 같은 효과를 발생시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약(반대계약) - 양도소득세 부과처분 후 타 주택의 매매계약 합의해제는 해제권의 행사나 부득이한 사유가 아니어서 후발적 경정사유에 해당하지 아니하고, 단지 가정불화로 인한 사후의 자의적인 합의해제는 해제의 소급효가 인정되지 아니함. (대법 2018두48687, 2018.10.11.) ③ 납세의무 성립 후부터 확정 전까지 사이에 계약이 해제된 경우 계약의 모든 이행이 다 끝난 후(납세의무 성립 후)의 합의해제는 그 실질이 재매매와 다름 없고(새로운 반대계약), 조세회피의 우려가 있는 합의해제는 이미 성립한 조세채권에 아무런 영향을 미치지 못한다. (소급효 없음) 따라서 매매대금의 청산이 완료된 후 합의해제로 인한 소유권이 원소유자에게 환원되는 경우에는 당초 소유권의 이전 및 합의해제로 인한 소유권 이전은 각각 별개의 거래로서 양도소득세 과세대상임(서면4팀-2020, 2005.10.31.) ④ 판례 경향 양도계약이 해제되면 부과처분 전후, 해제의 유형, 말소등기의 유무를 묻지 않고 양도소득이 있다고 볼 수 없어 과세대상이 되지 않는 것으로 보고 있음. -대법 85누709, 1986.07.08. 판결 "부동산에 대한 매매계약이 합의해제되거나, 중도금 및 잔금을 지급하지 않음으로써 그 매매계약의 부대조건에 따라 자동해제된 경우 매매계약의 효력은 상실되어 매도인에게 그 부동산의 양도로 인한 소득이 있었음을 전제로 양도세부과처분은 위법하다.“ -대법 82누286,1984.02.14. 판결 "매도인과 매수인 간에 매매계약을 합의해제하고 매수인 앞으로 마쳐진 소유권이전등기를 말소하여 서로 원상회복하기로 약정하는 취지의 법정화해가 이루어졌다면 양도소득세 과세대상인 양도차익이 있었다고 볼 수 없다.“ -대법 2014두44076, 2015.02.26. 판결 부동산에 대한 매매계약을 체결하고 양도대금을 모두 지급받았다고 하더라도 매매계약의 이행과 관련한 분쟁으로 인하여 매매계약이 합의해제 되었다면, 위 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되는 것이므로 이 사건 처분은 위법함. 재산분할과 유상이전(서울행법 2018구단76081, 2019.05.15.) 자산의 유상양도라고 할 수 없는 경우는 부부사이에 재산분할의 방법으로 지분의 교환 또는 매매가 이루어진 경우에 적용될 뿐이지 부부 사이에 재산분할의 방법으로 가액의 반환을 하기로 하고 부부 일방이 그 금원을 마련하기 위하여 재산을 제3자에게 매각한 경우에까지 적용된다고는 볼 수 없음. 공유물 분할과 유상이전 -2개 이상 공유토지로 분할하였다가 그 중 일부 필지를 양도한 후 재분할 하는 경우 2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지 또는 연접된 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유로 공유물 분할하는 것은 양도로 보지 아니하는 것이나, 양도당시 연접하지 않는 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유를 목적으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 교환되는 것으로서 이는 「소득세법」 제88조에서 규정하는 양도에 해당하는 것(재산세과-656, 2009.03.30.) -공동으로 소유한 부동산이 분할대상인 부부공동재산에 해당 법원의 판결에 따라 재산분할한 결과 본인의 부동산 지분을 현물 대신 현금으로 지급받고 본인명의 부동산을 상대방의 명의로 이전하는 경우 민법상 재산분할로 보아 양도소득세가 과세되지 아니하는 것임(사전-2015-법령해석재산-0183, 2015.07.20.) 토지거래허가와 양도시기 및 신고기한 •허가를 받은 경우 소급하여 유효한 계약(유동적 무효상태에서 유효한 상태로 변경)이 되므로 잔금청산일이 양도시기가 됨(재재산 46014-21, 1998.01.20.) •예정신고기한은 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내(소법 §105①1), 확정신고기한은 허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 31일(소법 §110①) •따라서 부과제척기간의 기산일은 확정신고기한의 다음날(6월1일)(대법 2019두35190, 2019.06.13.)