3-2. 부동산에 관한 권리

 

 

부동산에 관한 권리

 

가. 개념 정리

 

 

(1) 부동산을 취득할 수 있는 권리 (소법 §94①2 가목)

 

• 계약이나 법률상 부동산의 취득 원인은 발생하였으나 그 취득시기가 도래하기 전에 '부동산을 취득할 수 있는 권리' 자체
• 과세대상 권리의 유형
  • 아파트당첨권(분양권)
  • 토지상환채권·주택상환채권.
  • 임대주택입주권(또는 임대주택임차권).
  • 조합원입주권

☞移築權: 개발제한구역내에서 건축허가를 받아 건물을 신축할 수 있는 권리로서 이축권의 양도는 소법§94①1호의 자산과 함께 양도하는 때는 양도소득세 과세대상이고, 별도로 양도하거나 감정평가를 받아 따로 신고하는 때는 기타소득이다.

(사전-2021-법령해석재산-0264, 2021.04.05.)

 

 

(2) 지상권 (소법 §94①2 나목)

 

• 타인의 토지에 건물이나 공작물을 축조하거나 수목을 소유하기 위하여 토지를 사용하는 권리(민법 §279)
• 지상권은 지상권설정계약과 등기를 통하여 취득하며, 지상권자(토지사용자)는 지상권설정자(토지소유자)의 동의 없이도 지상권을 양도 · 임대 · 담보 제공이 가능하다.

 

 

(3) 전세권(소법 §94①2 다목)

 

• 전세금을 지급하고 타인의 부동산(토지, 건물)을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫓아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선 변제를 받을 수 있는 권리(민법 §303)
• 전세권은 전세권 설정계약과 등기에 의하여 취득하며, 전세권자(건물사용자)는 전세권을 타인에게 양도 · 전전세 · 임대 · 담보로 제공 가능.

 

 

(4) 등기된 부동산임차권 (소법 §94①2 다목)

 

• 임대차계약에 의하여 임차인이 임대인의 소유 부동산을 사용·수익할 수 있는 권리
• 부동산임차권의 경우에는 지상권 · 전세권과는 달리 등기된 경우에만 과세대상

민법

1. 임대차에 관한 권리는 채권이므로 당사자간에만 효력이 있으나, 임차권을 등기한 때에는 제3자에게 대항할 수 있음.(민법 §621) 2. 임차인은 임대인의 동의가 있는 경우에는 임차권을 양도하거나, 임차물의 전대가 가능(민법 §629)

 

 

 

나. 체크할 사항

 

 “부동산”과 “부동산을 취득할 수 있는 권리”는 1세대1주택 비과세적용과 장기보유특별공제 적용 등이 다른 점에 구분의 실익이 있다.

 

다 관련 사례 및 해석

 

예규·판례

신도시 시행 등에 따른 이주자택지보상권의 양도(조심 2015전3504, 2015.10.27.) 이주자택지보상권은 「소득세법」 제94조의 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당하고, 같은 법 제89조의 비과세 양도소득에 해당하지 아니하므로 양도소득세 과세대상이다. 이축권의 소득구분(사전-2021-법령해석재산-0264, 2021.04.05.) 「소득세법」제94조제1항제1호의 자산과 함께 양도하는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항제2호 및 제3호의2에 따른 이축을 할 수 있는 권리(이하 '이축권)는 양도소득 과세대상에 해당하나, 해당 이축권에 대해 감정평가업자가 감정한 가액을 구분하여 신고하거나, 이축권을 「소득세법」 제94조제1항제1호의 자산과 별도로 양도하는 경우에는 「소득세법」 제21조제1항제7호에 따라 기타소득으로 과세함. 이축권이 있는 주택의 양도로 발생하는 소득(부동산거래관리과-1527, 2010.12.29.) 거주자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 수용될 경우에 이축권이 있는 개발제한구역 내의 농가주택 토지 수용 전에 양도하면서 주택과 발생이 예상되는 이축권으로 구분하여 계약한 경우에도 양도대가로 받은 전체를 주택의 양도가액으로 보는 것임.