22-2. 비사업용 토지의 중과세(비사업용 토지 판정)

양도소득세 요약

 

 

비사업용 토지의 중과세(비사업용 토지 판정)

 

1. 관련 법령

 

 

(1) 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위)

 

① "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 ... 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지...

1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
   • 가. ... 농지 소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, ... 법률에 따라 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우는 제외.
   • 나. 특별시・광역시(...군은 제외)・특별자치시(... 읍・면지역은 제외)・특별자치도(... 읍・면지역은 제외) 및 시지역(... 읍・면지역은 제외) 중 ... 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(개발제한구역 제외)에 있는 농지. 다만, ... 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 ... 도시지역에 편입된 날부터 3년이 지나지 아니한 농지는 제외...
2.  임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.
   • 가. 지정된 산림유전자원보호림, 보안림, 채종림, 시험림, ... 공익을 위하여 필요하거나 산림의 보호・육성을 위하여 필요한 임야로서...
   • 나. ...임야 소재지에 거주하는 자가 소유한 임야
   • 다. 토지의 소유자, 소재지, 이용 상황, 보유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령으로 정하는 것
3. 목장용지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것. 다만, 거주 또는 사업과 직접 관련...상당한 이유가 있는 목장용지로서 대통령령으로 정하는 것은 제외한다.
   • 가. 축산업을 경영하는 자가 소유하는 목장용지로서 ... 기준면적을 초과하거나 특별시・광역시・특별자치시・특별자치도 및 시지역의 도시지역에 있는 것(편입된 날부터 3년이 지나지 아니한 경우는 제외..).
   • 나. 축산업을 경영하지 아니하는 자가 소유하는 토지
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
   • 가.「지방세법」또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
   • 나. 「지방세법」제106조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지
   • 다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것
5. 「지방세법」제106조제2항에 따른 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지
6. 주거용 건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 호에서 "별장"이라 한다)의 부속토지. 다만, ...농어촌주택의 부속토지는 제외하며...
7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지

② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

 

2. 개념 정리(소법§104의3)

 

토지를 "법에서 정하는 목적"으로 사용하지 않은 경우에 비사업용토지로 판단한다.

법에서 [무조건 사업용 토지로 보는 것]으로  정한 토지 이외에는 "기간기준"을 검토하여 비사토 여부를 판정한다.

기간기준이란 전체 소유기간 중 해당 토지를 "법에서 정하는 목적"으로 사용하지 않은 기간을 말한다.

 

"비사업용"의 의미는 법률에서 정한 용어로, 타법률에서 규정하는 "업무용(그 토지가 임대 수입이 발생하는 등 사업상 목적에 사용되는 것)과 비업무용"의 개념이 아니므로 법에서 정하는 토지 본래의 용도대로 사용 여부로 판단하여야 하며, 그 판단을 위해서는 토지를 양도하는 시점의 사실상 이용현황에 따라 6가지로 구분해야 한다.

1. 농지,
2. 임야,
3. 목장용지,
4. 농지・임야・목장용지 외의 토지(이하 '기타용지'라 함)
5. 주택의 부수토지
6. 별장의 부수토지

◈비사업용 토지 정의

토지 양도자가 토지를 보유하면서 기간기준 동안 지목 본래의 용도에 사용하지 않는 것

 

◈지목의 판단(소령§168의7)

• 농지・임야・목장용지 및 그 밖의 토지 지목의 판정은 사실상의 현황에 의하는 것이나, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 따름
• 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것
• 토지 소유기간 동안 지목이 변경된 경우에는 각각의 지목별로 비사업용 토지 여부를 판단하고 지목별 비사업용 토지기간을 합산하여 전체 비사업용토지 여부를 판정

 

◈ 토지 지목별 이용현황에 따라 비사업용토지로 보지 아니하는 기준

구 분	요 건	예외(요건 배제)
농지	재촌・자경	한국농어촌공사에 수탁하여 8년 이상 임대한 농지 등(소령§168의8③)
임야	임야소재지에 거주	공익・산림보호 육성 임야(소령 §168의9①) 거주・사업과 관련 있는 임야(소령§168의9③)
목장용지	축산업 영위	상속받은 목장용지 등 거주・사업과 관련 있는 목장용지(소령 §168의10②)
주택 부수 토지	주거용건물에 딸린 토지
별장에 부수 토지	상시 주거용건물에 딸린 토지	읍・면에 소재하는 농어촌주택 부수토지(소법§104의3①5호)
그 밖의 토지	재산세 비과세・면제・분리과세・별도 합산대상	거주・사업과 직접 관련 있는 토지(소령§168의11①)

 

◈ 용도지역의 구분

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조, 제36조
  • 도시지역: 주거, 상업, 공업, 녹지지역(보전 ・ 생산 ・ 자연녹지지역)
  • 관리지역: 계획, 생산, 보전관리지역
  • 농림지역
  • 자연환경보전지역
• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제38조
  • 개발제한구역: 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우 도시관리계획으로 지정 또는 변경

◈ 용도지역 확인 방법

• 토지이용계획열람(www.eum.go.kr)에서 해당 지번을 조회하여 확인이 가능함.
• 주거지역 등에 편입된 날은 도시관리계획의 결정내용을 국토해양부장관이 관보에 고시한 날(시・도지사가 하는 경우에는 해당 시・도의 공보에 고시한 날)이므로 전자관보나 시・도의 공보를 확인하거나, 물건 소재지 관할 시・군・구청에 문의

 

3. 체크할 사항

 

(1)비사업용 토지 판정 요령

 

1단계

 

공익사업용 수용・협의매수에 따른 양도로 비사토에서 무조건 제외되는지 검토

 

2단계

 

토지의 지목 판정

• 토지의 지목이 ① 농지 ② 임야 ③ 목장용지 ④ 주택 부수토지 ⑤ 별장 부수토지 ⑥기타(나대지·잡종지 등) 중 어디에 속하는 지 확인
• 토지 지목의 판정은 사실상 현황에 의하되, 사실상 현황이 불분명하면 공부상 등재 현황에 의함.(「소령」§168의7)

 3단계

 

기간기준에 상관없이 무조건 사업용으로 보는 토지인지 확인

• 예1) 도시지역 밖에 소재하고, 농지・임야・목장용지이고, 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 재촌자경한 것을 상속・증여로 취득한 것
• 예2) 상속으로 취득한 농지・임야・목장용지이고 상속개시일부터 5년 이내 양도분
• 예3) 종중이 소유한 농지・임야・목장용지로 2005.12.31. 이전 취득분

 

4단계

 

• 토지 지목별로 비사업용토지 여부 검토
  • ① 농지 ③ 목장용지 ④ 주택 부수토지 ⑤ 별장 부수토지는 비사업용 토지에 해당하는 경우를 소득세법에서 열거(Negative 방식)하고 있다.
  • ② 임야와 ⑥ 기타토지는 사업용 토지를 열거하고 그 외의 것(Positive 방식)은 비사업용토지로 규정함.
  • 토지 보유기간 중 비사업용토지에 해당되는 기간과, 법령에 따라 사용금지 또는 제한된 기간 등 부득이한 사유가 있어 사업용토지로 보는 기간을 산정하고, 비사업용토지 기간기준을 적용하여 비사업용토지 여부를 판단하여야 함.

 

(2)비사업용토지 판정 흐름도