주택관련 과세특례(고향주택)
1. 관련 법령
(1) 조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)
① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2025년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음...에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등”이라 한다)을 취득하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」제89조제1항제3호를 적용한다.
- 2. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "고향주택"이라 한다)
- 가. 대통령령으로 정하는 고향에 소재하는 주택일 것
- 나. 취득 당시 인구 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 시 지역(다음의 지역을 제외한다)에 소재할 것
- 수도권지역
- 「주택법」제63조의2에 따른 조정대상지역(2020.12.29 개정)
- 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것
(*2023.1.1. 이후 일반주택을 양도하는 분부터 적용)
(2) 조세특례제한법시행령 제99조의 4 [농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례]
⑥ 법 제99조의4 제1항제2호 가목에서 "대통령령으로 정하는 고향"이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족한 시 지역(이와 연접한 시지역을 포함하며, …포함한다)을 말한다. 이 경우 등록기준지등... 시・군이 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우에도 같은 시・군으로 본다.
- 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 가족관계등록부따른 제적부 등을 포함하며, 이하 이 조에서 "가족관계등록부등"이라 한다)에 10년 이상 등재된 등록기준지( ... 폐지되기 전의 「호적법」에 따른 본적지 또는 원적지를 포함하며, 이 조에서 "등록기준지등"이라 한다)
- 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역
2. 개념 정리(조특법§99의4①2)
일반주택을 보유한 상태에서 추가로 고향주택을 취득하고 일정요건을 충족하면 일반주택의 양도에 비과세를 적용함
(1) 고향주택 요건
1)고향주택 취득 및 보유 요건
1세대가 일반주택을 보유한 상태에서 2009.1.1~2025.12.31 기간 중 아래 지역과 가액요건을 충족하는 고향주택을 취득하여 3년 이상 보유
2)고향주택 지역요건
- 일반주택이 소재한 시(또는 연접한 시)지역이 아닌 곳에 고향주택을 취득
- 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지이면서 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역의 시 지역(이와 연접한 시・군지역 포함)으로서 아래 지역에 해당할 것
단, 조정대상지역(「주택법」제63조의2) (2020.12.31까지 취득한 고향주택의 경우 「소법」제104조의2 제1항에 따른 지정지역)과 관광단지(「관광진흥법」제2조)는 제외
구분 | 시(26개) |
충청북도 | 제천시 |
충청남도 | 계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시 |
강원도 | 동해시, 삼척시, 속초시, 태백시 |
전라북도 | 김제시, 남원시, 정읍시 |
경상북도 | 김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시 |
경상남도 | 밀양시, 사천시, 통영시 |
제주도 | 서귀포시 |
3)고향주택 가액요건
주택 및 부수토지의 취득당시 기준시가 합계액이 2억원 이하(한옥 4억원 이하 2014.1.1. 이후 취득분부터 적용)
☞ 고향주택 면적요건(대지 660m 이내)은 2020. 12. 29. 개정세법으로 삭제되어 2021.1.1.이후 일반주택을 양도하는 경우 고향주택의 면적요건 적용되지 않음.
(2) 고향주택 과세특례 혜택과 사후관리
- 고향주택 취득 전에 보유하던 일반주택 양도로 1세대1주택 비과세 여부 판단할 때 고향주택을 주택수에서 제외함
- 단, 고향주택을 취득 후 3년이 지나기 전에 일반주택을 양도하여도 비과세가 적용되나, 일반주택을 비과세로 양도한 후 고향주택을 취득일부터 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우에는 해당사유가 발생한 달의 말일부터 2달 이내에 일반주택에 대한 양도소득세를 신고・납부하여야 함.
(3) 과세특례 적용신청 및 첨부서류
일반주택의 양도소득세 신고기한 내에 「농어촌주택 등 취득자에 대한 과세특례신고서」(조세특례제한법 시행규칙 별지 제63호의4)를 제출
3. 체크할 사항
고향주택의 지역요건, 취득시기와 소재지 기준 및 취득 당시 기준시가를 확인하여야 하며, 일반주택 취득 후에 고향주택 취득여부 확인(고향주택을 먼저 취득하고 이후에 일반주택을 취득한 경우는 과세특례대상에 해당되지 않음)
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