21-2. 주택관련 과세특례(고향주택)

양도소득세 요약

 

 

주택관련 과세특례(고향주택)

 

1. 관련 법령

 

 

(1) 조세특례제한법 제99조의4(농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례)

 

① 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령으로 정하는 1세대(이하 이 조에서 "1세대"라 한다)가 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2025년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 "농어촌주택등취득기간"이라 한다) 중에 다음...에 해당하는 1채의 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택등”이라 한다)을 취득하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 「소득세법」제89조제1항제3호를 적용한다.

• 2. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택(이 조에서 "고향주택"이라 한다)
  • 가. 대통령령으로 정하는 고향에 소재하는 주택일 것
  • 나. 취득 당시 인구 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 시 지역(다음의 지역을 제외한다)에 소재할 것
    1. 수도권지역
    2. 「주택법」제63조의2에 따른 조정대상지역(2020.12.29 개정)
    3. 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 지역다. 주택 및 이에 딸린 토지의 가액(「소득세법」제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)을 초과하지 아니할 것
       (*2023.1.1. 이후 일반주택을 양도하는 분부터 적용)

 

(2) 조세특례제한법시행령 제99조의 4 [농어촌주택등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례]

 

⑥ 법 제99조의4 제1항제2호 가목에서 "대통령령으로 정하는 고향"이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족한 시 지역(이와 연접한 시지역을 포함하며, …포함한다)을 말한다. 이 경우 등록기준지등... 시・군이 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우에도 같은 시・군으로 본다.

1. 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 가족관계등록부따른 제적부 등을 포함하며, 이하 이 조에서 "가족관계등록부등"이라 한다)에 10년 이상 등재된 등록기준지( ... 폐지되기 전의 「호적법」에 따른 본적지 또는 원적지를 포함하며, 이 조에서 "등록기준지등"이라 한다)
2. 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역

 

2. 개념 정리(조특법§99의4①2)

 

일반주택을 보유한 상태에서 추가로 고향주택을 취득하고 일정요건을 충족하면 일반주택의 양도에 비과세를 적용함

 

(1) 고향주택 요건

 

1)고향주택 취득 및 보유 요건

 

1세대가 일반주택을 보유한 상태에서 2009.1.1~2025.12.31 기간 중 아래 지역과 가액요건을 충족하는 고향주택을 취득하여 3년 이상 보유

 

2)고향주택 지역요건

 

• 일반주택이 소재한 시(또는 연접한 시)지역이 아닌 곳에 고향주택을 취득
• 가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지이면서 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역의 시 지역(이와 연접한 시・군지역 포함)으로서 아래 지역에 해당할 것
  단, 조정대상지역(「주택법」제63조의2) (2020.12.31까지 취득한 고향주택의 경우 「소법」제104조의2 제1항에 따른 지정지역)과 관광단지(「관광진흥법」제2조)는 제외

구분	시(26개)
충청북도	제천시
충청남도	계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시
강원도	동해시, 삼척시, 속초시, 태백시
전라북도	김제시, 남원시, 정읍시
경상북도	김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시
경상남도	밀양시, 사천시, 통영시
제주도	서귀포시

 

 

3)고향주택 가액요건

 

주택 및 부수토지의 취득당시 기준시가 합계액이 2억원 이하(한옥 4억원 이하 2014.1.1. 이후 취득분부터 적용)

 

☞ 고향주택 면적요건(대지 660m 이내)은 2020. 12. 29. 개정세법으로 삭제되어 2021.1.1.이후 일반주택을 양도하는 경우 고향주택의 면적요건 적용되지 않음.

 

(2) 고향주택 과세특례 혜택과 사후관리

 

• 고향주택 취득 전에 보유하던 일반주택 양도로 1세대1주택 비과세 여부 판단할 때 고향주택을 주택수에서 제외함
• 단, 고향주택을 취득 후 3년이 지나기 전에 일반주택을 양도하여도 비과세가 적용되나, 일반주택을 비과세로 양도한 후 고향주택을 취득일부터 3년 이상 보유하지 아니하게 된 경우에는 해당사유가 발생한 달의 말일부터 2달 이내에 일반주택에 대한 양도소득세를 신고・납부하여야 함.

 

(3) 과세특례 적용신청 및 첨부서류

 

일반주택의 양도소득세 신고기한 내에 「농어촌주택 등 취득자에 대한 과세특례신고서」(조세특례제한법 시행규칙 별지 제63호의4)를 제출

 

3. 체크할 사항

 

고향주택의 지역요건, 취득시기와 소재지 기준 및 취득 당시 기준시가를 확인하여야 하며, 일반주택 취득 후에 고향주택 취득여부 확인(고향주택을 먼저 취득하고 이후에 일반주택을 취득한 경우는 과세특례대상에 해당되지 않음)