22-4. 비사업용토지의 중과세(기간기준)

양도소득세 요약

 

 

비사업용토지의 중과세(기간기준)

 

1. 관련 법령

 

(1) 소령 제168조의6(비사업용토지의 기간기준)

 

법 제104조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간... 기간의 계산은 일수로 한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
   • 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
   • 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
   • 다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간
2. 2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
   • 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
   • 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간
3. 3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다.
   • 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
   • 나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간

 

2. 개념정리(소령§168의6)

 

• 법령에서는 『기간기준』을 "모두에 해당하는 기간"이라는 용어와 문구를 사용하여 AND 조건으로 규정하고 있으므로 이를 각각 모두 충족하면 비사업용토지가 되고, 어느 하나라도 충족하지 못하면 비사업용토지에서 제외된다.
• 특이하게도, 비사업용토지 판정은 양도 시점이 아니라 소유기간 전체의 용도를 따르므로 "기간기준"을 늘 염두에 두어야 함.

 

○ 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우

비사업용토지(①,②,③ 모두 충족)	사업용토지(①,②,③ 중 어느 하나라도 충족)
① 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 비사업용 상태	① 양도일 직전 5년 중 3년 이상의 기간 사업용으로 사용
② 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 비사업용 상태	② 양도일 직전 3년 중 2년 이상의 기간 사업용으로 사용
③ 소유기간 중 100분의 40을 초과하는 기간 비사업용 상태	③ 소유기간 중 100분의 60이상의 기간 사업용으로 사용

*일수로 계산하되 초일불산입, 말일산입

 

○ 토지의 소유기간이 3년 이상 5년 미만인 경우

비사업용토지(①,②,③ 모두 충족)	사업용토지(①,②,③ 중 어느 하나라도 충족)
① 토지 소유기간 중 3년을 차감한 기간 비사업용 상태	① 토지 소유기간에서 3년을 초과하는 기간 사업용으로 사용
② 양도일 직전 3년 중 1년 이상의 기간 비사업용 상태	② 양도일 직전 3년 중 2년 이상의 기간 사업용으로 사용
③ 소유기간 중 100분의 40을 초과하는 기간 비사업용 상태	③ 소유기간 중 100분의 60 이상의 기간 사업용으로 사용

 

○ 토지의 소유기간이 2년 이상 3년 미만인 경우

비사업용토지(①,② 모두 충족)	사업용토지(①,② 중 어느 하나라도 충족)
① 소유기간 중 2년을 차감한 기간 비사업용 상태	① 소유기간에서 2년을 초과하는 기간 사업용으로 사용
② 소유기간 중 100분의 40을 초과하는 기간 비사업용 상태	② 소유기간 중 100분의 60이상의 기간 사업용으로 사용

 

○ 토지의 소유기간이 2년 미만인 경우

비사업용토지	사업용토지
소유기간 중 100분의 40을 초과하는 기간 비사업용 상태	소유기간 중 100분의 60이상의 기간 사업용으로 사용

 

○ 양도일 의제

법령이 정한 부득이한 사유로 특정 시점 이후 사업용으로 사용하지 못하는 토지는 실제 양도일(잔금청산일 등)이 아닌 법령에서 정한 날을 양도일로 보아 비사업용토지 여부를 판정함.

대상	양도일로 보는 날
① 민사집행법에 따른 경매에 따라 양도된 토지	최초의 경매기일
② 국세징수법에 따른 공매에 따라 양도된 토지	최초의 공매일
③ 한국자산관리공사에 매각을 위임한 토지	매각을 위임한 날
④ 전국을 보급지역으로 하는 일간신문을 포함한 3개 이상 일간신문에 다음 조건으로 매각을 3일 이상 공고하고, 공고일로부터 1년 이내 매각계약을 체결한 토지   ㉠매각예정가격이 소령§167⑤에 따른 시가 이하일 것   ㉡ 매각대금의 70% 이상을 매각계약 체결일부터 6월 이후에 결제할 것	최초의 공고일
⑤ 위 ④번 토지로 ㉠, ㉡ 요건을 갖추어 직전 매각공고시 매각예정가격에서 10% 차감한 금액 이하로 매각을 재공고하고, 재공고일부터 1년 이내 매각계약을 체결한 것.

 

 

3. 사례 및 해석