22-3. 비사업용토지의 중과세(무조건 사업용으로 보는 토지)

양도소득세 요약

 

 

비사업용토지의 중과세(무조건 사업용으로 보는 토지)

 

1. 개념 정리(소령 §168의14③)

 

아래의 어느 하나에 해당하면 소유기간 중 지목 본래의 용도로 사용한 기간을 판단할 필요 없이 무조건 비사업용토지로 보지 않는다.

아래 어느 하나에도 해당하지 않으면, 지목별로 토지의 용도를 파악하고, 그 용도로 사용한 기간이 "기간기준"에 해당하는 지를 검토하여 비사업용토지를 판단해야 한다.

 

(1) 공익사업법에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지

 

• 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지
• 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지(‘21.5.4 전에 사업인정고시를 받은 토지의 경우 사업인정고시일부터 2년 이전인 토지)

◈취득일의 산정

• 상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날
• 배우자 등 이월과세(소득법§97의2)가 적용되는 경우 증여자가 취득한 날

☞사업인정고시일부터 5년 또는 2년 이전인 토지의 판정

초일(사업인정고시일)은 산입하지 아니하며, 사업인정고시 이후 변경 고시한 경우 사업인정고시일은 당초 고시일로 본다.

사업인정고시일이 2009.5.1.이라면, 사업인정고시일부터 2년 이전인 날짜는 2007.5.1.임. (집행기준 104의3-168의14-33, 34, 재산세제과-1023, 2009.6.10.)

 

☞협의매수 방식으로 토지를 수용하는 경우 사업인정고시일

공익사업법에 따른 사업시행자가 공익사업에 필요한 토지 전부를 협의매수 방식으로 취득하여 사업인정을 받지 아니한 경우, 같은 법에서 규정하는 보상계획 공고일(공고를 생략한 경우에는 토지 소유자에게 보상계획을 통지한 날)을 사업인정고시일로 봄(집행기준 1043-168의 14-31)

 

(2) 상속으로 취득한 농지・임야・목장용지를 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 경우

 

무조건 사업용으로 보는 토지(소령§168의14③4호나목)로 열거함에 ‘시지역 중 도시지역 농지를 상속개시일부터 5년 이내 양도하는 경우’라고 규정하고 있어, 일부 농지에 대해서만 “무조건 사업용으로 보는 토지”로 규정하고 있으나, 다른 규정을 종합해 보면,

• 상속으로 취득한 농지로 상속개시일부터 3년 이내 기간(소령§168의8③2호),
• 상속으로 취득한 임야로 상속개시일부터 3년 이내 기간(소령§168의9③7호),
• 상속으로 취득한 목장용지로 상속개시일부터 3년 이내 기간(소령§168의1021호)은 비사업용토지로 보지 않으므로

비사업용토지 기간기준(소령§168의6)을 적용할 때 상속개시일(취득일)로부터 5년 이내에 양도하는 농지・임야・목장용지는 양도일로부터 5년 중 3년 이상 사업용으로 보는 기간에 해당되어 결과적으로 비사업용토지에 해당하지 않음.

 

(3) 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지・임야・목장용지를 상속・증여받은 토지 (소령 §168의14③1의2호)

 

직계존속이 그 배우자로부터 상속・증여받아 경작한 사실이 있으면, 직계존속의 배우자가 취득 후 경작한 기간은 직계존속이 경작한 것으로 봄

 

1) 지역요건

 

양도당시 도시지역(주거・상업・공업지역을 말하며, 읍・면지역도 포함)이 아니어야 함. 단, 도시지역이라 하더라도 녹지지역과 개발제한지역은 가능함.

☞ 8년 자경감면의 지역요건과 비사업용토지 지역요건에서 “광역시의 군지역과 읍・면지역”은 취급이 다름에 유의

 

2) 지목요건

 

양도당시 농지・임야・목장용지만 해당.

 

3)  기타요건

 

• 피상속인 또는 증여자인 직계존속이나 배우자가 지목별로 재촌자경 이력이 있어야 하므로, 농지는 8년 이상  재촌 ・ 자경하여야 함.
  이때 직접 경작기간을 계산함에 있어서는 『8년이상 자경농지 감면』의 자경기간을 계산할 때 총급여나 사업소득 등 소득금액 3천700만원 이상 또는 복식부기의무대상인 과세기간을 경작기간을 제외하는 내용은 적용되지 않음.
• 임야는 8년 이상 임야의 소재지와 같은 시・군・구, 연접한 시・군・구 또는 임야로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 사실상 거주하면서 주민등록되어 있어야 함.
• 목장용지는 8년 이상 축산업을 영위하는 자가 소유하는 목장용지로서 가축별 기준면적과 가축두수를 적용하여 계산한 토지의 면적(조특령 별표1의3) 이내의 목장용지이어야 함.

 4) 취득 원인

 

직계존속 또는 배우자로부터 상속・증여로 취득한 경우만 적용함

(며느리가 유증받은 경우 적용 불가, 기준-2019-법령해석재산-0324, 2020.05.21.)

 

(4) 종중이 소유한 농지・임야・목장용지로서 2005년12월31일 이전에 취득한 것  

 

(5) 오염발생 공장용 부속토지의 인접 토지 (소 §83의5④제1호)

 

(6) 사업용지를 관리기관 등에 양도하는 토지(소칙§83의5④제5호)

 

(7) 방조제 피해보상으로 취득한 농지(소칙§83의5④제6호)

 

(8) 회생계획인가결정에 따라 회생계획의 수행을 위해 양도하는 토지(소칙§83의5④7호)

 

3. 체크할 사항

 

○ 상속・증여로 취득한 토지가 수용되는 경우

공익사업법 등에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지가 사업인정고시일로부터 5년(사업인정고시일이 2021.5.3. 이전인 경우는 2년) 이전에 취득한 토지인지 계산할 때, 상속으로 인해 취득한 토지는 상속개시일이 아닌 피상속인의 해당 토지 취득일로 계산하고, 증여받은 토지가 배우자 등 이월과세(소법§97의2①)가 적용되는 경우에는 당초 증여자의 취득일을 기준으로 판단함.

 

○ 도시지역 중 읍・면 지역에 소재한 농지・임야・목장용지로 상속・증여받은 경우

직계존속 또는 배우자가 8년 이상 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지나 임야 또는 목장용지로서 이를 해당 직계존속 또는 배우자로부터 상속・증여받은 경우 기간기준에 상관없이 무조건 비사업용토지로 보지 아니하는 토지에 해당하나, 이 경우에도 해당 토지가 녹지지역과 개발제한구역을 제외한 도시지역에 있으면 비록 읍・면지역이더라도 비사업용토지에 해당한다.

☞ 비교:

개별 지목별 비사업용토지 판단시 사업용토지로 보는 농지의 지역기준은 도시지역이더라도 읍・면지역은 재촌자경한 기간 동안 사업용토지로 본다

무조건 사업용토지로 보는 “직계존속 또는 배우자의 8년 이상 재촌자경한 농지・임야・목장용지를 상속 또는 증여받는 경우”는 읍・면지역도 도시지역(녹지지역, 개발제한구역제외)이면 비사업용에 해당한다.