20-7. 양도소득세 감면(대토보상에 대한 과세이연)

양도소득세 요약

 

 

양도소득세 감면(대토보상에 대한 과세이연)

1. 관련 법령

 

(1) 조세특례제한법 제77조의2(대토보상에 대한 양도소득세 과세특례)

 

① 거주자가 ... 공익사업의 시행으로 해당 사업지역에 대한 사업인정고시일(... 고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2026년 12월 31일 이전에 ... 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 양도차익으로서... 양도대금을 ... 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상(이하... "대토보상”)받는 부분에 대해서는... 양도소득세의 100분의 40...세액을 감면받거나 양도소득세의 과세를 이연받을 수 있다.

②...공익사업의 시행자가... 대토보상 명세를 국세청에 통보하는 경우에만 적용한다.

 

2. 개념 정리(조특법§77의2, 조특령 §73)

 

공익사업에 따라 수용되고 수용대가를 현금으로 받지 않고 토지로 보상받는 경우, 양도자의 자발적 선택에 의한 양도가 아니므로, 공익사업의 원활한 사업진행을 위해, 부득이하게 수용된 양도자에게 양도소득세의 일정부분을 감면하거나, 보상받은 토지를 양도할 때까지 양도소득세를 과세이연하는 제도임.

 

(1) 과세이연 또는 세액감면 요건

적용대상	•토지 등이 공익사업으로 수용되면서 토지로 보상받은 경우 •2026년 말 이전에 공익사업의 시행자에게 양도(협의매수, 수용 등)함으로써 발생한 소득으로 해당 공익사업의 시행자가 대토보상명세서를 세무서에 통보하는 경우에만 적용함.
공익감면과 차이점	•과세이연 또는 세액감면(40%) 중 선택(세액감면의 경우 '19.12.31. 이전 양도분은 15%, '15.12.31. 이전 양도분은 20%) •사업시행자가 대토보상내역을 세무서에 통보하는 경우에만 적용 •거주자에 한하여 적용함.
과세이연세액 및 이자 추징사유	•대토보상 토지 전매금지 위반에 따라 현금보상으로 전환된 경우 •대토보상권을 부동산투자회사에 현물출자하는 경우 등 대토로 취득한 토지의 이전등기 원인이 대토보상으로 기재되지 아니한 경우 •대토 취득 후 3년 이내 양도(단, 공익사업 등 협의매수. 수용은 제외) -다만, 등기원인이 대토보상으로 등기 미기재, 관련 전매금지위반 외의 사유로 현금보상으로 전환된 경우나, 대토를 소유권이전등기 완료 후 3년 이내에 그 대토의 증여・상속이 이루어진 경우('24.2.29 개정), 토지로 보상받기로 결정된 권리를 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사에 현물출자하는 경우는 이자상당액은 추징하지 않음. (조특령§73⑤) ☞ (개정 경과규정) '24.2.28까지 대토가 증여나 상속개시된 경우는 대토분소유권이전등기 완료 후 3년이 지나서 증여・상속된 경우도 이자추징 배제 사유에 포함됨.

 

 

(2) 과세이연 금액 등 계산 방법

 

1) 과세이연 금액(A)

(양도한 종전토지의 양도차익- 장특공제) × 대토보상 상당액 / 양도한 종전 토지 양도가액(총보상액)

 

2) 대토보상 토지 양도시 양도소득금액 계산

대토보상토지 양도가액-(대토보상 토지 취득가액-과세이연금액(위A))-(기타 필요경비)-(대토취득일 양도일까지의 장특공제액)

 

3. 체크할 사항

 

대토보상 과세이연(조특법§77의2) 신청 후 현금보상으로 전환된 경우 공익사업용토지 등 감면(조특법§77) 적용 가능, 중복적용은 배제함.

단, 양도된 토지 중 일부는 수용감면(조특법§77), 일부는 과세이연(조특법§77의2)으로 감면 또는 과세이연 목적물이 다른 경우는 각각 적용 가능함.

 

대토보상 양도소득세 감면이 아닌 과세이연(조특법§77의2) 경우 감면의 한도(조특법§133)는 적용되지 않음.

 

농어촌특별세 신고・납부 : 양도소득세 감면세액의 20%

단, 세액감면이 아닌 과세이연된 경우는 농특세 해당사항 없음.

 

과세이연 신청 등 서류제출

① 양도소득 과세표준신고서, 세액감면신청서 또는 과세이연신청서(서식12의4)

② 대토보상신청서, 대토보상 계약서 사본

 

4. 관련 사례 및 해석

 

(1) 예규・판례

 

◈ 공익사업용 토지의 보상방법을 대토보상에서 현금보상으로 전환 시 세액감면 적용 여부(기준-2016-법령해석재산-0050, 2016.06.29.)

공익사업 시행에 따라 소유 토지를 공익사업 시행자에게 양도하고 대토보상 및 양도소득세 과세이연을 신청한 후 현금보상으로 전환 시 「조세특례제한법」제77조에 따른 감면을 적용받을 수 있는 것임.