거주주택 비과세 특례
1. 관련 법령
(1)소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)
⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택( 같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이조에서 “장기임대주택”이라 한다) 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기가정어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 '직전거주주택'이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
- 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주 기간을 말한다)이 2년 이상일 것
- 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료 등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것.
이 경우 임대료 등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료 등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다. - 장기어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여받고, 장기어린이집을 운영하고 있을 것
☞가정어린이집 이외에도 '22,215 이후 양도분부터 국공립, 직장, 협동 어린이집 등에도 적용되며, 영유아보육법§13①에 따른 인가를 받아 5년 이상 어린이집으로 사용하여야 함.
2. 개념 정리
주택임대사업에 따른 거주용 자가주택의 양도세 부담을 완화하기 위하여 신설된 조항으로, 임대주택외 거주용 자가주택 소유자가 해당 거주주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세 규정을 적용함.
또한, 2018.2.13 이후 양도분부터는 가정어린이집과 거주주택을 보유하는 경우에도 거주주택비과세가 적용되는데, 이는 가정어린이집은 개인이 가정이나 그에 준하는 곳에 설치・운영하는 어린이집으로 주로 주택을 어린이집으로 운영하는데, 이 경우 언제든 주택으로 사용이 가능하기 때문에 주택수에 포함될 여지가 있다.
따라서, 민간어린이집과의 형평성을 위해 「영유아보육법」에 따라 인가받은 가정어린이집 외에 거주용 자가주택 소유자가 해당 거주주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세 규정을 적용한다.
거주주택 비과세는 취득당시 조정대상지역과 관계없이 보유기간 중 2년이상 거주해야 함.
3. 체크할 사항
임대주택의 사업자등록여부(세무서 및 관할지자체)를 확인하여, 임대개시일(사업자등록 후 실제 임대개시하는 날) 현재 해당 주택의 공시가격이 6억(수도권 외 3억)이하인지 확인
2채 이상의 임대주택이 등록말소되는 경우 최초 등록말소된 이후부터 5년 이내에 거주주택을 양도해야 비과세 특례 적용.
- 거주주택 양도시점에 최초 등록말소된 임대주택의 보유 여부 불문(기획재정부 재산세제과-1308, 2022.10.18.)
- 먼저 말소된 주택을 거주주택으로 전환하여 양도하는 경우도 같음(서면2020-법령해석재산-5916, 2021.10.28.)
임대의무기간을 충족하기 전에 거주주택을 양도해도 비과세가 적용되나, 양도 후에는 세무서에서 매년 사후관리를 하므로, 임대의무기간을 충족해야 함.
6개월 이상 공실이 발생하면 임대의무기간을 충족하지 않은 것으로 보므로 유의해야 함.
단, 수용 등 부득이한 사유로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 계속임대하는 것으로 보며, 「소득세법」에서는 「민간임대주택에 관한 특별법」과는 다르게 임대사업자에게 포괄양도를 하더라도 임대기간을 통산하지 않음.
임대의무기간계산의 예외로 상속으로 임대주택을 취득하는 경우에는 피상속인의 임대기간까지 통산이 가능
◈임대의무기간계산 예외:
폐지되는 임대주택유형(단기임대주택과 아파트 장기임대주택)은 「민특법」상 의무임대기간 중 1/2 이상 경과하여 신청말소한 경우, 또는 의무임대기간 종료로 자동말소된 경우는 임대의무기간을 충족한 것으로 보므로 해당말소 이후 임대료 인상제한을 준수하지 않거나. 거주주택 양도 후 임대주택에 본인이 거주, 또는 거주주택 양도 후 임대주택이 6개월 이상 공실되더라도 기존 거주주택 비과세 추징규정 등이 적용되지 않음(기획재정부 재산세제과-151,2022.01.24., 서면-2021-부동산-4644, 2022.04.04.).
폐지되는 유형의 임대주택이 조합원입주권으로 변경된 경우에도 거주주택 비과세 가능(서면-2021-법규재산-3659, 2023.11.22.)
단, 폐지되는 임대주택 유형의 신청말소 및 자동말소 후 임대주택이 아닌 상태에서 신규로 다른 주택을 취득하여 2년 이상 거주하여도 거주주택 비과세 불가능.
거주주택 비과세 중복적용 가능한 경우 (생애 최초 1회 적용 대상에서 제외)
- 2019.2.12. 현재 거주하고 있는 주택이거나,
- 2019.2.12. 이전에 임대주택을 보유한 상태에서 거주주택을 취득하거나, 거주주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 ('19.2.12. 전 장기임대주택을 보유하지 않은 상태에서 새로운 주택 취득을 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택분양권은 거주주택 비과세중복적용은 불가능함. 서면-2020-법령해석재산-1464, 2021.3.8.)
임대주택을 거주주택으로 전환하여 거주주택비과세 특례가 적용되는 경우에는 직전거주주택을 양도한 이후 발생한 양도차익에 대해서만 비과세가 적용된다.
거주주택 비과세의 유형은 아래의 두 유형이 있다.
- 장기임대주택+거주주택
- 장기어린이집+거주주택
(1) 장기임대주택
거주주택 비과세가 적용되는 「소령」 제167조의3 제1항제2호에 규정된 장기임대주택
| 구분 | 임대주택 요건 |
| 공통사항 | 「소득세법」제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 할 것 |
| 민간매입임대주택 (소령§167의3①2가) |
•민간매입임대주택을 1호이상(세대별 기준) •5년 이상 임대 •임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 •임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하(증액 청구는 계약 체결 또는 증액 후 1년 이내에는 하지 못하고, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환규정 준용) •'20.7.10. 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청한 주택에 한정 |
| '03.10.29. 이전 등록한 민간매입임대주택 (소령§167의3①2나목) |
•국민주택규모(85m²) 이하의 민간매입임대주택 2호 이상 •5년 이상 임대 •임대개시일 당시 기준시가 3억원 이하 |
| 건설임대주택 (소령§167의3①2다목) |
•대지면적 298㎡이하, 주택 연면적 149㎡이하(겸용주택의 경우 지하실 포함하고, 공동주택의 경우 전용면적)인 건설임대주택 2호이상 •5년이상 임대 또는 분양전환 •임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하 •임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하(증액 청구는 계약 체결 또는 증액 후 1년 이내에는 하지 못하고, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환규정 준용) •'20.7.10. 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청한 주택에 한정 |
| 미분양임대주택 (소령§167의3①2라목) |
•미분양 주택 중 '08.6.11.~'09.6.30. 에 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택 •대지면적 298㎡이하, 주택 연면적 149㎡이하(겸용주택의 경우 지하실 포함하고, 공동주택의 경우 전용면적) •5년이상 임대하는 것일 것 •취득당시 기준시가가 3억원 이하일 것 •수도권 밖에 소재할 것 •같은 시・군에서 5호 이상일 것 •'20.7.11. 이후 종전에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 사업자등록을 신청(임대주택 추가를 위한 변경신청 포함)한 장기일반민간임대주택 중 아파트 또는 단기민간임대주택이 아닐 것 -'20.7.10. 부동산대책에 따라 단기민간임대주택(의무임대기간 4년) 및 아파트의 임대주택은 폐지됨 •종전에 단기민간임대주택을 '20.7.11. 이후 장기일반민간임대주택 등으로 변경 신고한 주택이 아닐 것 |
| 장기일반민간임대주택 (소령§167의3①2마목) |
•「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호에 따른 장기일반민간임대주택으로 10년 이상 임대하는 주택 -'20.8.18. 이전 등록한 경우 의무임대기간 8년 •임대개시일 당시 기준시가 6억(수도권외 3억)원 이하 •임대보증금 또는 임대료 증가율 5%이하(증액 청구는 계약 체결 또는 증액 후 1년 이내에는 하지 못하고, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환규정 준용) -'20.7.11. 이후 아파트를 장기일반민간임대주택으로 신청하거나, 종전의 단기임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경신청한 경우는 제외 |
| 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택 (소령§167의312바목) |
•대지면적 298㎡이하, 주택 연면적 149㎡이하(겸용주택의 경우 지하실 포함하고, 공동주택의 경우 전용면적)인 건설임대주택 2호이상 •10년이상 임대 또는 분양전환 •임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하 •임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하(증액 청구는 계약 체결 또는 증액 후 1년이내에는 하지 못하고, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환규정 준용) |
위 임대주택 중 가목 및 다목부터 마목까지의 장기임대주택 중 '20.8.18 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정에 따라 폐지되는 임대주택 유형인 단기임대주택과 아파트 장기임대주택은
① 민특법상 의무임대기간의 2분의 1이상 임대한 후 신청말소한 경우와
② 의무임대기간 종료로 자동말소된 경우 등록 말소일부터 5년 이내 거주주택 양도시 비과세 적용이 가능하다
(2) 장기어린이집
거주주택 비과세가 적용되는 장기어린이집은 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받거나, 「영유아보육법」 제24조제2항에 따라 국가 또는 지방자치단체로부터 위탁받아 운영하는 어린이 집으로 거주주택 양도일 현재 「소법」제168조에 따라 고유번호를 교부받은 후 5년 이상(의무사용기간) 어린이집으로 사용하고, 거주주택 양도일 현재 장기어린이집을 운영하고 있어야 함.
- 거주주택 세대원이 아닌 다른 임차인이 운영하는 경우는 해당되지 않음
- 22.2.15. 「소령」 §1550, §167의3① 개정으로 기존 가정어린이집에서 장기어린이집(국공립, 직장, 협동 어린이집 등도 포함)으로 범위가 확대됨. '22.2.15 이후 거주주택 양도분부터 적용
| 영유아보육법 제10조(어린이집의 종류) 5. 가정어린이집: 개인이 가정이나 그에 준하는 곳에 설치・운영하는 어린이집 |
| 영유아보육법 제13조 ① 국공립어린이집 외의 어린이집을 설치・운영하려는 자는 특별자치시장・특별자치도지사・시장・군수・구청장의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항 중 중요 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. |
| 영유아보육법 제24조(어린이집의 운영기준 등) ① 어린이집을 설치・운영하는 자는 보건복지부령으로 정하는 운영기준에 따라 어린이집을 운영하여야 한다. ② 국가나 지방자치단체는 제12조에 따라 설치된 국공립어린이집을 법인・단체 또는 개인에게 위탁하여 운영할 수 있다. 이 경우 보건복지부령으로 정하는 국공립어린이집 위탁체 선정관리 기준에 따라 심의하며, 최초 위탁은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 위탁하는 경우를 제외하고는 공개경쟁의 방법에 따른다. 1. 민간어린이집을 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하여 국공립어린이집으로 전환하는 경우 기부채납 전에 그 어린이집을 설치・운영한 자 2. 국공립어린이집 설치 시 해당 부지 또는 건물을 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하거나 무상으로 사용하게 한 자 3. 「주택법」에 따라 설치된 민간어린이집 국공립어린이집으로 전환하는 경우 전환하기 전에 그 어린이집을 설치・운영한 자 |
(3) 임대기간 및 운영기간 산정 특례
거주주택비과세특례 적용은 장기임대주택을 5년이상 임대하거나 장기어린이집을 5년이상 운영해야 하는데, 임대 및 운영 요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 비과세 특례가 적용되나, 이후 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우 포함) 때는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 아래 계산방식으로 계산한 금액을 신고・납부해야 함.
| <납부할 양도소득세 계산식〉 |
| = 거주주택 양도당시 장기임대주택과 가정어린이집을 일반주택으로 보아 계산한 세액 - 거주주택 양도 당시 「소령」 제20항을 적용받아 납부한 세액 |
다만, 부득이한 사유로 인해 임대기간 요건 및 운영기간 요건을 충족하지 못하는 경우에 한해 산정특례를 두고 있음.
- 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대 또는 해당 가정어린이집을 계속 운영하는 것으로 봄.
- 재건축사업, 재개발사업 또는 소규모재건축사업등의 사유가 있는 경우에는 가정어린이집을 운영하지 아니한 기간 또는 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주택의 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획(소규모재건축사업의 경우에는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획을 말한다. 이하 "관리처분계획등"이라 한다) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 아니함.
- 「주택법」 제2조에 따른 리모델링 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 않은 기간을 계산할 때 해당 주택이 같은 법 제15조에 따른 사업계획의 승인일 또는 같은 법 제66조에 따른 리모델링의 허가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 불포함.
- 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률제17482호 「민특법」 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소되고 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에서 정한 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에는 그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 봄.
- 「민특법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정)
- 「민특법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우
- 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등으로 임대 중이던 당초의 장기임대주택이 멸실되어 새로 취득하거나 「주택법」 제2조에 따른 리모델링으로 새로 취득한 주택이 다음의 어느 하나의 경우에 해당하여 해당 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에는 당초 주택(재건축 등으로 새로 취득하기 전의 주택을 말하며, 이하 이 목에서 같다)에 대한 등록이 말소된 날 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. 다만, 임대의무호수를 임대하지 않은 기간(이 항 각 호 외의 부분에 따라 계산한 기간을 말한다)이 6개월을 지난 경우는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보지 않음.
☞재개발・재건축・소규모재건축사업 또는 리모델링사업 종료 후 새로 취득하는 주택이 아파트인 경우, 아파트는 개정된 「민법」에 따라 임대주택으로 등록할 수가 없기 때문에 해당사업으로 임대중인 주택이 말소된 경우는 잔여의무임대기간을 충족할 방법이 없으므로 남은 의무임대기간을 충족하지 않아도 말소된 날 시점에 요건을 충족한 것으로 보는 것임.
- 새로 취득한 주택에 대해 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로 종전의 「민법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함. 이하 이 목에서 같다)을 한 경우
- 새로 취득한 주택이 아파트(당초 주택이 단기민간임대주택으로 등록되어 있었던 경우에는 모든 주택을 말한다)인 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청을 하지 않은 경우
| 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제17482호 |
| 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다. ☞'20.7.11. 이전에 등록한 장기일반민간임대주택 중 아파트와 단기민간임대주택으로 등록한 임대주택을 '20.8.18. 이후 개정된 「민법」에 따라 자진말소(임대의무기간 충족전 말소 신청) 또는 자동말소(임대의무기간 종료 후 신청하지 않아도 말소)로 소득세법에서 규정한 임대의무기간을 충족하지 않은 경우에도 충족한 것으로 본다는 것이며, 주의할 점은 신청말소의 경우에는 「민법」에 따른 의무임대기간 2분의 1이상을 충족한 후에 자진말소 신청한 경우로 한정함. |
(4) 거주주택 양도시기
원칙적으로 거주주택 비과세(「소령」§155 ⑳ )를 적용받기 위해서는 거주주택 양도일 현재 임대주택이 「소법」에 따른 사업자등록과 「민특법」에 따른 임대사업자에 등록하고 임대하고 있어야 한다.
의무임대기간 전에도 거주주택 비과세 양도가 가능하나, 양도 후 잔여 의무임대기간을 충족하여야 함. (사후관리 대상)
그러나, 2020.8.18. 개정된 「민특법」에 따라 단기민간임대주택과 아파트인 장기일반민간임대주택은 폐지되었고, 폐지되는 임대주택 유형은 신규로 임대등록이 불가능하고, 임대의무기간이 경과되면 자동말소되며, 경과 전에도 자진말소를 신청할 수 있다.
폐지되는 유형의 임대주택이 「민특법」상 등록말소된 후에 거주주택을 양도하게 되는 경우, 법률의 개정으로 임대사업자로 재등록이 불가능한 상태이므로 2020.7.10. 이전에 임대 등록을 신청하거나 또는 단기에서 장기민간일반주택으로 등록전환 신청한 경우에는 거주주택 처분 유예기간을 규정하고 있음. 이에 따라 폐지되는 임대주택 유형인 경우에는 자동말소일 또는 신청말소일(의무임대기간 1/2이상 충족 후 말소분)부터 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보아 거주주택비과세 특례 적용 가능함.
◈「민특법」상 등록 말소이후 5년 이내 거주주택 비과세가 가능한 경우
- 임대주택이 폐지되는 임대주택 유형( 단기임대주택과 아파트인 장기임대주택 )만 가능하다.
- 자진말소인 경우에는 「민특법」상 의무임대기간의 1/2이상 임대한 후 말소한 것
(5) 평생 1회 거주주택 비과세 적용
이 특례는 평생 1회만 적용되며개정 전・후의 내용은 다음과 같다
(6) 직전거주주택과 직전거주주택 보유주택
직전거주주택이란, 양도하는 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나, 「영유아보육법」에 따른 인가를 받아 장기어린이집으로 사용한 사실이 있는 주택을 양도하는 주택을 말하고, 직전거주주택 보유주택은 직전거주주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우 그 1주택을 말한다.
직전거주주택 보유주택의 비과세는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 규정을 적용.
즉, 직전거주주택과 중복으로 보유하고 있는 기간은 비과세가 적용되지 않고, 과세함.
| 소득세법시행령 제154조(1세대1주택의 범위) |
| ⑩ 제1항에 따른 1세대1주택이 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우에는 제155조제20항 각호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제1항을 적용한다. 1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대주택으로 등록하거나 「영유아보육법」 제13조에 따른 가정어린이집 인가를 받은 사실이 있을 것 2. 해당 주택이 제155조제20항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택보유주택일 것 |
1) 직전거주주택보유주택 등에 대한 양도소득금액 계산( 「소령」§161)
1) 직전거주주택보유주택 등에 대한 양도소득금액 계산( 「소령」§161)
(a) 일반적인 경우
(b) 직전거주주택보유주택이 고가주택인 경우
(b-1) 직전거주주택 양도일 이전 보유기간분 양도소득금액
(b-2) 직전거주주택 양도일 이후 보유기간분 양도소득금액
☞위 (a), (b)에 따라 계산한 양도소득금액이 「소법」 제95조제1항의 양도소득금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.
☞ (a), (b-1)에 따른 양도소득금액 계산시 장기보유특별공제는 「소법」 제95조제2항 표1(일반공제율)을 적용하고, (b-2)에 따른 양도소득금액 계산시에는 「소법」 제95조제2항 표2(1세대1주택 2년 이상 거주 공제율)를 적용
4. 관련사례 및 해석
(1)예규・판례
◈ 거주주택 비과세 특례 적용여부 선택 불가능(사전-2023-법규재산-0393, 2023.07.26.)
① 사실관계
- A주택: 2018.09. 이전 취득하여 지자체 및 세무서에 임대사업자 등록. 소득령§155⑳에 따른 장기임대주택 요건을 충족하는 것으로 전제
- B주택: 2019.4.12. 취득, 2023년 5월 매도, 보유기간 중 2년 이상 거주
- C주택: B주택의 매도일에 취득, 취득이후 거주 중
②질의
소득령§155⑳에 따른 장기임대주택 보유시 거주주택 특례를 적용하는 경우 양도하는 거주주택을 선택할 수 있는지
- 거주주택 특례의 비과세 요건을 충족한 B주택 양도 시 비과세를 적용하지 않고(생애 한 차례 특례 적용 미소진) 향후 C주택 양도 시 비과세 적용 여부
③ 답변
「소득세법 시행령」 제155조제20항에 따른 특례 요건을 갖춘 장기임대주택(A)과 거주주택(B)을 보유한 1세대가 거주주택(B)의 양도일에 일반주택(C)을 취득한 경우로서 양도가액 12억원 상당의 거주주택(B)에 대한 양도차익은 양도소득세가 당연 비과세되는 것으로 해당 양도차익을 납세자 선택에 의해 과세대상으로 신고하고 향후 「소득세법 시행령」 제155조제20항에 따른 거주주택 요건을 충족하고 양도하는 일반주택(C)에 대하여 같은 법 같은 영 제155조제20항의 특례를 적용하여 같은 법 같은 영 제154조제1항을 적용할 수 없는 것임.
④ 해석
다주택자가 비과세 혜택을 받기 위해 거주주택을 제외하고 다른 주택을 임대등록했는데, 임대주택의 양도차익이 더 큰 경우, 생애 1차례 거주주택 비과세 혜택을 유보하고 우선 과세로 양도하고 남은 임대주택의 전체 양도차익에 대해 비과세 받고싶은 유인이 발생함. 하지만 상기 해석과 같이 비과세의 법적요건이 충족되는 경우 당연 비과세가 적용되므로 이를 납세자의 선택으로 비과세양도차익을 선택할 수 없음. 다만, 거주주택 비과세 요건이 법적으로 갖춰지지 않는다면, 먼저 양도하는 거주주택이 과세대상에 해당하고, 남은 임대주택의 전체양도차익에 대해 비과세 적용의 기회를 남길 수 있을 것으로 보임.
◈ 거주주택 비과세관련 장기임대주택 '20.7.10. 이전 단기임대로 임대등록한 오피스텔,그 후 완공되어 임대주택 사용시 거주주택 비과세 여부(서면-2022-법규재산-1751, 2023.12.27.)
① 사실관계
② 질의
'20.7.10. 이전에 오피스텔 분양권 상태로 舊 민특법 (2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 85에 따라 단기민간임대주택으로 등록한 경우로서 '20. 7. 11. 이후 오피스텔이 완공되어 주택으로 사용(임대개시)한 경우 거주주택에 대하여 소득령§155⑳의 비과세 특례를 적용받을 수 있는지
③ 답변
2020.7.10. 이전에 오피스텔 분양권 상태로 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 임대등록하고 '2020.7.11. 이후 오피스텔이 완공되어 주택으로 사용한 경우 거주주택 양도시 소득세법 시행령 제155조제20항을 적용하는 것임
④ 해석 (오피스텔 분양권에 관련 해석 정리추가)
'20.8.18. 민특법 개정에 따라 폐지되는 임대주택 유형의 임대주택은 '20. 7. 11 이후 임대등록신청한 주택은 거주주택 비과세 규정이 배제됨. 상기 사례의 경우 '20.7.10까지 임대등록은 하였으나, 오피스텔 분양권 상태이므로 주택으로 볼 수 없는 상황임에도 경과규정 적용대상으로 보아 해석함.
오피스텔은 분양권을 “주택을 취득할 수 있는 권리"로 보는지에 있어 2020.10.19. 기획재정부해석(기획재정부재산 -1312)이 나온 이후로는 분양권 상태에서는 주택으로 보지 않고 완공 후 주거용으로 사용하는 시점에 주택으로 보는 것이 일반적인 해석원칙임.
이에 따라 '19.2.12. 이후 거주주택 비과세 중복적용 불가능해석(서면법규재산2021-4169, 2022.12.02.)이나, 1주택을 가진가가 '18.9.14이후 신규취득하는 임대주택의 중과배제여부 판단시(서면-2022-법규재산-1469, 2022.12.21.)에도 동일한 논리로 해석함. 그러나, 이번 해석사례와 단기임대주택 중과 배제('18.3.31까지 분양계약 및 임대등록하고 '18.4.1 이후 취득・임대개시하는 오피스텔 중과배제, 서면법규재산 2021-7873, 2024.02.20.)는 “주택” 여부 보다는 선결조건인 민특법상 임대주택 등록기한에 대한 한정이 중요한 것이므로 이를 감안하여 해석한 것으로 보임.
◈ 별도세대와 공동명의로 장기임대주택을 보유한 경우에도 임대주택사업자의 거주주택 특례(「소령」15520) 적용여부(서면-2021-법규재산-3507,2023.1.31.)
① 사실관계
- '07.8.20. 甲 부부(배우자 Z) 구리 소재 A주택(다세대) 공동명의 취득
- A주택에 2년 이상 거주(거주기간 : '07.10.15.~'13.9.23.)
- '15.8.7. 甲 부부 남양주 와주읍 B주택 공동명의 취득
- '19.4월 A주택 시군구・세무서 임대사업자 등록(장기, 8년)
- '19.7월 협의 이혼하면서 B주택은 신청인 甲 단독명의로 변경
- '20.6월 A주택 「도시 및 주거환경정비법」상 관리처분계획인가
- '21.5월 A주택 세입자 퇴거
② 질의
거주주택 1채와 부부 공동명의로 「소령」 §167의3①(2) 마목의 장기임대주택 1채를 보유하고 있는 1세대가 이혼으로 인해 세대기준으로 1호 이상 장기임대주택을 임대하지 않는 경우로서, 거주주택을 양도할 경우, 「소령」§1552 의 거주주택 특례를 적용받을 수 있는지
③ 답변
「소령」 제167조의3제1항제2호 마목에 해당하는 장기임대주택과 같은 영 제155조제20항의 거주주택을 각각 1채씩 소유하고 있는 1세대가 당해 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이나, 별도세대인 갑과 을이 1/2씩 공동으로 소유하는 장기임대주택을 1채 임대하는 경우 당해 임대주택은 같은 영 제167조의3제1항제2호 마목에 해당하지 아니하는 것
④ 해석
「소령」§155⑳을 적용받는 임대주택은 「소령」 §167의3①2호에 해당하는 임대주택인데, 해당 임대주택은 1호 이상 임대하여야 함. 이 경우 1호의 기준은 1세대를 기준으로 판단하는데, 위 사례의 경우 이혼으로 임대주택(A주택)을 1세대가 온전히 소유한 것이 아니기 때문에 「소령」§167의3①2호에 해당하는 임대주택에 해당하지 않기 때문에 비과세 규정이 적용되지 않음.
▶참고사례
가. 장기임대주택 부부 공동 보유시 임대주택수 계산 방법 등(부동산거래관리과-1038, 2011.12.14.)
① 사실관계
甲의 세대는 甲소유 A임대주택과 乙(甲의 처)소유의 B거주주택 및 甲乙공동소유(지분 각 50%) C임대주택을 보유하고 있음
②질의
乙의 C임대주택 보유지분이 50%에 불과하여 乙이 B거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 없는 것인지
③답변
「소령」 제155조제19항을 적용받는 임대주택의 호수계산은 세대단위로 판단하여 1호 이상이면 되는 것이므로 부부가 공동으로 보유한 임대주택도 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용하는 것
나. 등록 임대주택을 동일세대원에게 증여 후 자동말소된 경우 거주주택 특례적용여부(기획재정부재산세제과-1591, 2022.12.27.)
(질의) '20.7.10. 이전에 등록한 임대주택을 '20. 7. 11. 이후 동일세대원에게 증여(포괄승계)하고 자동말소된 후 거주주택 양도 시, 「소령」 §155에 따른 거주주택 특례 적용 여부
(제1안) 적용 가능 (1세대 기준으로 판정) ☞ 타당
(제2안) 적용 불가 (거주자 기준으로 판정)
◈ 거주주택 비과세 특례(이하 “거주주택 특례)를 적용받지 아니한 자가 해당 특례를 적용받은 자와 혼인하여 1세대가 된 경우로서, 해당 1세대가 거주주택 특례를 적용받지 아니한 자의 명의로 취득한 주택을 같은 항의 거주주택 요건을 갖추어 양도하는 경우 거주주택 특례가 적용되는 것임(기획재정부 재산세제과-140, 2024.01.22.)
◈ 장기임대주택을 자진말소 후 거주주택으로 전환한 경우, 「소령」§1550 적용 여부(서면-2021법규재산-8212, 2023.01.05.)
① 사실관계
② 질의
-3채(ABC)의 임대주택 중 1채(A)를 자진말소하고 거주주택으로 전환하여 해당 주택(A)에 2년 거주한 후 양도하는 경우, 「소령」 §155⑳에 따른 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 및 거주주택 양도기한의 제한이 있는지 여부
-A임대주택 자진말소일부터 5년 이내 거주주택 양도함
③ 답변
「소령」 제155조제20항제2호에 따른 3채(A, B, C)의 장기임대주택 중 1채(A)가 「민법」제6조제1항제11호에 따라 등록이 말소되어 해당 주택(A)을 「소령」 제155조제20항제1호에 따른 거주주택으로 전환한 경우로서 해당 주택(A)에 2년 이상 거주하여 같은 법 시행령 제155조제20항에 따른 거주주택 및 장기임대주택 요건을 갖추어 양도하는 경우, 같은 법 시행령 제155조제20항에 따른 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것이며, 이 경우 같은 법 시행령 제155조 제23항에 따른 양도기한의 제한을 받지 않는 것임.
◈ 장기임대주택과 거주주택을 소유한 상태에서 신규주택을 취득한 경우로서 거주주택 양도(과세)후 신규주택 양도시 거주주택 비과세 적용여부(서면-2020-법규재산-1363, 2022.12.22.)
① 사실관계
② 질의
A거주주택, B장기임대주택, C신규주택을 보유한 1세대가 A거주주택을 과세*로 양도한 후 거주용으로 사용한 C신규주택 양도 시 「소령」 제155조제20항에 따른 거주주택 비과세 적용 여부
- 소득령§155①에 따른 일시적 2주택 특례와 같은 조 제2항에 따른 장기임대주택 특례의 중첩적용이 가능하나, 본 건의 A거주주택의 경우 소득령§155①의 일시적 2주택 허용기간(3년)을 지나 양도하여 중첩적용을 받지 못하고, 과세로 양도할 예정임
③답변
A거주주택, B장기임대주택, C신규주택을 보유한 1세대가 A거주주택을 과세로 양도한 후 '19.2. 12. 이후 취득한 C신규주택 양도 시 생애 최초로 소득령§155⑳의 거주주택 비과세 특례를 적용하는 것임
◈ 자동말소된 임대주택 재등록 시 1세대1주택 특례 적용 위한 거주주택 양도기한(서면-2022-법규재산-2334, 2022.12.14.)
① 사실관계
② 질의
자동말소된 임대주택(오피스텔)을 재등록 후 거주주택을 자동말소일로부터 5년 경과 후 양도시 1세대1주택 특례 적용 여부
③ 답변
「민법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 주택을 같은 법 제5조제1항에 따라 재등록한 경우로서 임대등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록 말소 이후를 말함) 5년이 경과한 경우에도 「소령」제155조제20항에 따른 거주주택 및 장기임대주택 요건을 갖추어 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것
④ 해석
「소령」 §155㉓에 따르면 자동・자진말소된 임대주택을 보유한 1세대가 임대주택 말소일로부터 5년이내에 거주주택을 양도하는 경우에는 비과세 규정이 적용되는데, 위 사례의 경우 말소일로부터 5년은 경과하였지만, 임대주택으로 재등록하였고, '18.9.13. 이전에 취득한 주택에 해당하므로 생애 최초1회 규정이 적용되지 않으므로 「소령」 §155⑳항 규정이 적용됨
◈ 장기임대주택에 대한 재건축사업으로 새로 취득한 주택이 아파트에 해당하여 민간임대주택법상임대등록이 불가한 경우, 소득령 §1550 적용 여부(서면-2020-법규재산-4847, 2022.12.13.)
① 사실관계
② 질의
-장기임대주택(B주택)이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업으로 인하여 2020.8.18. 이전에 멸실된 후, 개정 민간임대주택법에 따라 자동말소된 경우로서 재건축 완료로 취득한 주택(B'주택)이 아파트에 해당하여 임대등록하지 못하는 경우
-「소령」 §155㉓에 따라 말소일부터 5년 이내에 거주주택(A주택) 양도시 「소령」 §155⑳에 따른 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지
③ 답변
재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등으로 임대 중이던 당초의 장기임대주택이 멸실되어 새로 취득한 주택이 아파트에 해당하여 「민법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 할 수 없는 경우로서 당초의 장기임대주택에 대한 등록이 말소된 후에 거주주택을 양도하는 경우, 「소령」 제155조제20항에 따른 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것
▶참고사례
장기임대주택이 자동말소 되고 조합원입주권으로 전환된 상태에서 거주주택 양도 시, 「소령」§155④ 적용여부(서면-2021-법규재산-5317, 2022.4.8., 서면-2021-법규재산-3659, 2023.11.22.)
① 사실관계
- 20XX년 AA 소재 A주택 취득하여 2년 이상 거주
- 20XX년 BB 소재 B주택을 취득하여 20XX.X월 임대등록한 뒤 202X.XX월 자동말소. 「소령」§155⑳(2)에 따른 장기임대주택으로서 자동말소 시점까지 「소령」§167의3①(2)에 따른 임대기간 요건 외 나머지 임대요건은 모두 충족
- 20XX.X월 B주택은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 관리처분계획인가로 조합원입주권으로 전환 예정
- 20XX년 A주택 양도 예정
②질의
거주주택(A)과 장기임대주택(B)을 보유한 1세대가 장기임대주택(B)이 자동말소 되고 조합원 입주권으로 전환된 후 자동말소일로부터 5년 이내에 거주주택(A)을 양도하는 경우, 「소령」§1550에 따른 거주주택 특례가 적용되는지
③답변
「소령」 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정)이 「민법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 관리처분계획인가에 따라 조합원입주권으로 전환된 상태에서, 장기임대주택의 등록이 말소된 날 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우, 「소령」 제155조제20항을 적용받을 수 있는 것
◈임대주택이 재개발로 멸실되는 경우 「소령」 155의 특례 적용을 위한 거주주택 양도기한(서면-2021-법규재산-6402, 2022.03.28.)
① 사실관계
- 거주주택
- 2017.08.xx.□□시 △△구 소재 A조합원입주권 취득
- 2020.02.xx. 주택 완공으로 전입하여 현재 거주 중
- 2022.02.xx. 이후 양도 예정
- 장기임대주택
- 2018.09.xx. 재개발사업이 추진 중인 □□시 ㅇㅇ구 소재 B다세대주택 취득 및 임대개시
- 2018.08.xx. 주택임대사업자등록(장기일반, 8년)
- 2021.07.xx. 임차인 이사(퇴거). 관리처분계획인가로 2021.10월말까지 이주 중
② 질의
임대의무기간의 1/2 이상이 경과하지 않은 장기임대주택이 재개발사업으로 멸실되는 경우로서 임대주택에 대한 시군구청의 등록말소 전까지 거주주택을 양도하는 경우 「소령」 §1550에 따른 거주주택 비과세 특례 적용이 가능한지
③답변
임대의무기간의 1/2 이상이 경과하지 않은 장기임대주택(이하 "해당주택")이 재개발사업으로 멸실되어 「소령」 제155조제22항제2호마목에 해당하는 경우로서 해당주택에 대한 시・군구청의 등록말소 이전에 거주주택을 양도하는 경우, 「소령」 제155조제20항에 따른 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것
◈임대등록이 자동 말소된 후 취득한 주택에 대하여 거주주택 비과세 특례 적용 여부 등(기획재정부 재산세제과-1308, 2022.10.18.)
① 답변
- 장기임대주택이 「소령」 제155조제3항 각 호에 해당하여 등록이 말소된 후 취득한 주택을 양도하는 경우 같은 조 제20항이 적용되지 않는 것임.
- 장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택(거주주택양도일 현재 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 보유 여부를 불문한다)의 등록 말소 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 「소령」 제155조제3항 이 적용되는 것임.
<회신 2>
① 사실관계
- '03. 1월 A, B 분양권 장기임대주택 등록
- '11. 9월 C거주주택 취득
- '20. 8월 A임대주택 의무임대기간 만료로 자동말소
- '21. 3월 A임대주택 양도
- '23. 8월 B임대주택 말소 예정
- '27. 1월 C거주주택 양도 예정
② 해설
- 폐지되는 임대주택유형의 장기임대주택이 자동말소되기 전에 취득한 주택이라면 2년 이상 거주요건 충족하고 자동말소일로부터 5년 이내 양도시 거주주택 비과세가 가능하나, 임대주택이 자동말소된 후에는 일반주택이 되므로 일반주택 상태에서 신규주택을 취득한 경우라면 신규주택이 거주주택 요건을 충족해도 자동말소된 주택이 임대주택요건을 충족하지 않으므로 거주주택 비과세가 불가능함. 자동말소된 임대주택을 먼저 과세로 양도한 후 신규주택을 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰 양도하는 것은 가능함.
- 일반적으로 양도소득세 비과세 판단 기준은 양도일 현재이나, 말소된 장기임대주택이 2호 이상인 경우 거주주택의 비과세를 적용함에 있어서 2채 중 최초로 말소된 주택을 양도한 후 거주주택을 양도하더라도 거주주택 비과세 기한은 기양도된 최초 말소일부터 5년으로 본다는 해석임. 단, 상기 사실관계에서 B임대주택을 먼저 과세물건으로 양도한 후 1세대1주택 상태에서 C주택을 양도한다면 비과세 가능함.
◈ 임대사업자가 자진말소한 경우 임대의무기간의 2분의 1 이상 임대한 시점을 산정하기 위한 기산일(서면-2021-부동산-7820, 2022.09.26.)
① 사실관계
② 질의
「소령」 §155의 거주주택 비과세, 「소령」 §167의3①(2)의 장기임대주택 중과배제 적용을 받기 위해서 「민법」§6①(11)에 따라 자진말소 신청을 하려고 하는데, 「소령」§155㉒(2)라목1)・㉓(1)・§167의3①(2)사목의 “임대의무기간의 1/2 이상 임대한 시점”을 산정하기 위한 임대기간의 기산일이 언제인지
③ 답변
임대사업자가 「민법」 제43조에 따른 임대의무기간 내 임대주택등록을 자진말소한 경우 「소령」 제155조제2항제2호라목1), 같은 영 제155조제2항제1호 및 제167조의3제1항제2호사목의 적용요건 중 임대의무기간의 2분의 1 이상 임대한 시점을 산정하기 위한 기산일은 임대사업자의 임대사업자 등록일(임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일)부터 기산하는 것
◈임대사업자가 임대의무기간 중 포괄 양수 후 자진말소한 임대주택의 임대의무기간의 1/2 임대한 시점을 산정하기 위한 기산일 (서면~2020-법규재산-5310, 2022.08.10.)
① 사실관계
② 질의
임대사업자의 지위를 포괄승계로 취득한 경우, 소득령§155㉒(2)라목1), 소득령§155㉓(1) 및 §167의3①(2)사목의 "임대의무기간의 1/2 이상 임대한 시점"을 산정하기 위한 임대기간의 기산일은 전 소유자의 임대개시일('15.4월)인지 신청인의 임대개시일('19.2월)인지
③ 답변
임대사업자가 포괄 양수받은 임대주택의 임대등록을 「민법」 제43조에 따른 임대의무기간 내 자진말소한 경우 「소령」 제155조제2항제2호라목1), 같은 영 제155조제3항제1호 및 제167조의3제1항제2호사목의 적용요건 중 임대의무기간의 2분의 1 이상 임대한 시점을 산정하기 위한 기산일은 전 임대사업자의 임대사업자 등록일(임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일)부터 기산하는 것
④ 해석
'20.8.18. 「민법」이 개정되면서, 단기임대 및 아파트 임대규정은 폐지되어, 자진말소 신청 또는 임대의무기간 경과 후 자동말소 됨. 「민특법」 제43조 제2항에 따르면, 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 양도가 가능하여, 포괄승계하는 양수인은 전 소유자의 임대기간과 합산하여 임대의무기간 충족여부를 판단하여 과태료 부과여부를 판단하나, 소득세법에서는 원칙적으로 소유자 별로 임대기간을 계산하고, 임대사업에 대한 포괄승계에 따라 전 소유자의 임대기간을 통산하지 않음.
따라서, 폐지되는 유형의 임대주택을 승계 취득하는 경우에는 소득세법상 원칙적인 임대기간 계산방법을 적용할 경우, 폐지되는 유형으로 더 이상 임대의무기간을 충족할 수 있는 방법이 원천적으로 없으므로, 오히려 「민특법」 및 거주주택 비과세 규정의 입법 취지를 훼손할 우려가 있어 예외적으로 "의무임대기간 1/2이상 경과여부"를 기간계산함에 있어서는 「민법」 규정과 동일하게 임대의무기간을 전소유자와 통산하도록 해석한 것으로 판단됨.
▶참고사례
포괄승계하여 취득한 임대주택이 자동말소된 경우 거주주택특례 적용 여부(서면-2022-법규재산-2182, 2022.9.23.)
① 사실관계
- '17. 9. 서울 A주택 취득
- '19. 12. 서울 A주택 전입하여 계속 거주
- '20. 3. 서울 B주택(빌라) 취득 (⇒ 전소유자 임대사업자등록(단기 4년) 포괄승계)
- '20. 8. B주택 자동말소 (B주택 자동말소시까지 임대 계속, 5% 임대료증액상한 요건, 세무서 사업자등록 요건 충족함을 전제)
- A주택 양도 예정
② 질의
전소유자가 임대등록한 주택(B)을 포괄 양도양수로 취득하여 6개월 가량 임대하다가 임대사업자등록이 자동말소 되었는데, 자동말소된 날로부터 5년 이내에 거주주택(A)을 양도할 경우 비과세 가능한지
③ 답변
「소령」 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 「민특법」 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정)을「민법」 제43조제2항에 따라 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하여 취득하고 같은법 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후(장기임대주택을 2호 이상 임대하는 경우에는 최초로 등록이 말소되는 장기임대주택의 등록말소 이후를 말함) 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 「소령」제155조제20항을 적용하는 것임.
◈'22.2.15. 이전 거주주택을 선양도 후 장기임대주택이 가로주택정비사업으로 멸실한 경우 「소령」§1550 적용 여부 (서면-2020-법규재산-6120, 2022.06.29.)
① 사실관계
② 질의
'22.2.15. 전 장기임대주택의 의무임대기간을 충족하기 전에 거주주택을 양도하여 「소령」§155⑩의 비과세 특례를 적용받은 경우, '22.2.15. 이후 가로주택정비사업으로 임대주택이 멸실된 경우 「소령」§155㉒(2)마목에 따라 임대기간요건을 갖춘 것으로 볼 수 있는지
③ 답변
1세대가 「소령」(2022.2.15. 영 제32420호로 개정되기 전의 것)」 제155조제20항제2호에 따른 장기임대주택의 임대기간 요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우로서, 당해 장기임대주택이 임대기간 요건을 갖추기 전 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호나목에 따른 가로주택정비사업으로 멸실되어 「민법」의 임대사업자 등록이 말소된 경우에는 해당 임대기간요건을 갖추지 않은 것으로 보는 것
④ 해석
'22.2.15. 「소령」이 개정되면서 가로주택정비사업, 자율주택정비사업, 소규모재개발사업까지 조합원입주권의 범위가 확장됨에 따라, 「소령」§155㉒나목(임대주택의 임대기간요건 및 운영기기간 산정특례)에 추가되었으나, 적용시기가 영 시행일 이후 양도분 부터이므로 위 사례의 경우 시행령 개정전 거주주택을 양도한 것으로 개정규정이 적용되지 않음
◈거주주택 양도일 현재 임대주택이 주거환경개선사업으로 멸실된 경우 해당 멸실주택의 주택 수포함 여부 (서면-2021-법규재산-7895, 2022.05.30.)
① 사실관계
② 질의
거주주택과 임대주택 보유 중 임대주택이 주거환경개선사업으로 멸실된 상태에서 거주주택 양도시 1세대1주택 여부
③ 답변
거주주택(A)과 임대주택 2채(BC)를 보유하다가 임대주택 1채(B)가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업으로 멸실된 상태에서 거주주택(A)을 양도하는 경우에는 해당 거주주택(A)과 남은 임대주택(C)을 기준으로 「소령」 제155조제20항에 따른 특례 요건을 판정하는 것
◈소득령 155⑳상 장기임대주택의 임대료 증액상한 요건의 기준이 되는 최초 임대료(사전-2022-법규재산-0036, 2022.12.02.)
① 사실관계
- '16.4월 부천 소재 A아파트 공동명의로 취득
- A주택은 소득령 1550의 거주주택 특례요건을 충족
- '19.10월 송도 B.C오피스텔 취득
- '19.10.21. B,C오피스텔을 민간임대주택법상 단기임대주택 등록(지자체)
- B,C오피스텔은 세무서 사업자등록도 이행함
- '22.3월 A주택 양도
- B.C 오피스텔 임대차계약 내역 (단위 : 만원)
| B오피스텔 | C오피스텔 | ||
| 일자 | 계약내용(보증금/월세) | 일자 | 계약내용(보증금/월세) |
| ‘19.10.9. | 10000/0 | '19.10.12. | 500/40 |
| '21.10.9 | 500/70 (5%초과) | '20.10.15. | 500/55(5%초과) |
| '21.12.2. | 500/70 (5%이내) | '21.10.15. | 500/57.7(5%이내) |
②질의
오피스텔을 민간임대주택으로 등록하지 않은 상태에서 임대차계약을 체결하고 '19.10.24.전에 민간임대주택법상 임대주택으로 등록 후, 새로 체결한 임대차계약이 종전 임대차계약에 비해 5%를 초과하는 경우, 오피스텔을 「소령」 §155⑳의 장기임대주택으로 보아 거주주택 비과세특례가 가능한지
③답변
「소령」 제155조 제20항에 따른 거주주택 비과세 특례 적용 시, 임대료 5% 증액 상한의 기준이 되는 최초 임대차 계약은 「민법」에 따른 임대주택으로 등록한 후 최초로 작성한 표준임대차계약으로 하는 것이며, 이후 갱신하거나 새로 체결하는 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이하인 경우, 「소령」 제155조 제20항에 따른 장기임대주택의 임대료 5% 증액상한 요건을 충족한 것으로 보아 같은 조 제21항을 적용하는 것
④ 해설
'19.2.12. 법령개정에 따라 임대료 상한 규정은 개정령 시행 이후 주택임대차계약을 체결하거나, 기존계약을 갱신하는 분부터 적용하는 것으로, 위 사실관계에서 임대료 상한규정 준수여부는 임대사업으로 등록 후 최초 계약인 두 번째 계약이 최초계약이 되고, 세 번째 계약으로 5% 임대료 상한규정 준수여부를 판단하므로 비과세 적용이 가능함.
▶참고사례
소득령 155 적용시, 단기임대주택이 자진 말소된 후 장기일반민간주택으로 재등록한 경우 임대임대료 증액 제한 요건(기획재정부 재산세제과-1302, 2022.10.19.)
① 사실관계
- '12.9. 5. A아파트 취득하여 거주
- '16.8.31. 인천 미추홀구 소재 다세대 B주택 취득
- '16.11.11. 인천 미추홀구 소재 다세대 C주택 취득
- '18. 8.23. 경기 부천 소재 다세대 주택 취득 후 장기임대 등록
- '19. 3.29. B.C주택 단기임대사업자 등록 후 임대개시
- '20. 2.10. 인천 미추홀구 소재 다세대 E주택 취득
- '20. 3. 5. E주택 단기임대사업자 등록
- 단기임대사업자 등록 자진말소 후 장기임대사업자 등록 예정
② 질의
의무임대기간의 1/2이 경과한 단기임대주택을 자진말소하고 그 주택을 2020.8.18. 이후 10년 장기일반임대주택으로 재등록하는 경우, 거주주택 비과세특례( 「소령」§155⑳)를 적용함에 있어서, 임대료 5% 증액 제한요건이 적용되는 최초임대료는 「재등록 당시 기존 임대차계약」인지 또는 「재등록 이후 최초로 작성되는 표준임대차계약」인지
③답변
2020.8.18. 이후 단기임대주택을 자진말소하고 장기일반임대 주택으로 재등록하는 경우, 「소령」제155조제20항에 따른 거주주택 비과세특례 적용 시, 임대료 5% 증액 제한요건이 적용되는 임대차 계약은 재등록 이후 최초로 작성되는 표준임대차계약임
◈자동말소된 임대주택을 재등록한 경우 「소령」§155⑳ 요건 판단(사전-2020-법규재산-1218, 2022.10.20.)
① 사실관계
- 거주주택
- '01. 10월 서울시 송파구 소재 A주택을 취득. 신청인 세대가 20년간 거주함
- '21. 2월말 A주택 양도(양도가액 1,450백만원)
- 임대주택
- 구청과 세무서에 임대사업자로 등록한 B주택과 C주택을 임대개시하고 현재 계속 보유중
- 소득령§167의3①(2) 각 목의 임대개시 당시 기준시가 요건을 갖추고, 소득령§155⑳(2) 임대료 증액 상한 요건을 갖춤
| 구분 | 소재지 | 전용면적 | 임대기간 |
| B오피스텔 | 서울시 강동구 | 27.44m² | 단기임대주택으로 등록 (2015.7월~2020.7월) 「민특법」 (2020. 8. 18. 법률 제17482호) 제6조5항에 따른 폐지유형에 따른 자동 말소 |
| 장기일반민간임대주택 등록 (2021.1월~) 자동말소 후 장기일반민간임대주택(10년)으로 재등록 |
|||
| C아파트 | 경기도 수원시 장안구 | 44.66m² | 단기임대주택등록 (2017.8월~2021.12월) 「민특법」 (2020. 8. 18. 법률 제17482호) 제6조5항에 따른 폐지유형에 따른 자동 말소 |
② 질의
1세대가 거주주택(A)과 「민법」상 단기민간임대주택(B,C)을 소유한 경우(질의1) 임대주택(B)이 「민특법」 (2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것)」 제6조제5항에 의해 임대등록이 말소된 후, B주택을 장기일반민간임대주택으로 등록한 상태에서 거주주택(A)를 양도하는 경우 장기일반민간임대주택으로 임대의무기간(10년)을 충족하여야 「소령」 §155④ 적용여부
③ 답변
「소령」 제155조제20항제2호의 임대기간요건 외 나머지 요건을 충족하는 단기민간임대주택(B주택)이 「민법」 제6조제5항에 따라 말소(이하 "자동 말소된 이후 5년 이내 거주주택(A)을 양도하는 경우, B주택의 임대등록이 자동 말소된 후 「민법」 제2조5호의 장기일반민간임대주택으로 재등록하더라도 자동 말소된 시점에 임대기간요건을 갖춘 것으로 보는 것
④ 해석
위 사실관계와 같이, 폐지된 유형의 임대주택(단기)은 「소령」 §155㉓에 따라 자진・자동 말소되고 5년이내 거주주택을 양도하는 경우에는 의무임대기간을 충족한 것으로 보기 때문에 이미, B임대주택은 폐지된 유형의 임대주택이었으므로 말소된 시점에 이미 의무임대기간을 충족한 것이기 때문에 재등록으로 인한 불이익없이 거주주택 양도가 가능함
◈최종 장기임대주택 양도 시 거주기간 요건 적용 여부(기획재정부 재산세제과-1081, 2022.08.31.)
① 사실관계
② 질의
1세대가 1주택(A)과 장기임대주택(B)의 재건축으로 취득한 대체주택(C)을 양도하는 경우로서, B주택의 임대개시 당시 기준시가 6억원 이하 요건을 충족하였으나 재건축되어 분양받은 아파트로 임대주택을 변경등록하고 재건축 후 주택가격의 기준시가가 6억원을 초과한 경우, 「소령」§155제20항의 장기임대주택 요건을 충족한 것으로 보아 대체주택(C) 양도에 대해 「소령」 §156의2⑤을 적용하여 비과세 가능한지
-기준시가 외 다른 장기임대주택 요건은 충족함을 전제함
③ 답변
장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 장기임대주택과 그 밖의 1주택에 대한 재건축사업시행기간 중 거주하기 위하여 취득한 다른 주택( 「소령」 제156조의2 제5항의 대체주택을 말함)을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조 제20항 및 같은 영 제156조의2 제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것이며, 이 경우 같은 영 제167조의3의 규정에 의한 임대사업자 등록 후 임대개시 당시 임대주택 요건을 충족한 장기임대주택이 재건축으로 주택이 신축되어 기준시가가 임대주택 요건을 초과하여도 같은 영 제155조 제20항 각 호 외의 부분 본문에 따른 장기임대주택에 해당하는 것임.
◈ 장기임대주택과 1주택의 재건축 사업시행기간동안 거주목적으로 취득한 대체주택을 양도하는 경우 비과세 여부(사전-2022-법규재산-0399, 2022.04.12.)
① 사실관계
② 질의
거주주택(A), 임대주택(B), 신규주택(C)을 순차로 취득한 후 거주주택(A)을 양도하여 1세대1주택 비과세를 적용받은 다음 임대주택(B)과 신규주택(C)을 보유한 상태에서 임대주택(B)을 양도함에 따라 일시적 2주택 특례 적용 시 「소령」§155⑳에 따른 거주주택의 거주요건 적용 여부
③ 답변
「소령」 제155조제1항을 적용할 때 같은 영 제155조제20항제1호의 거주주택에 대한 거주기간 요건을 고려하지 않는 것
◈ 거주주택 양도 전에 장기임대주택의 임대하지 않은 기간이 6개월 초과 시 거주주택 특례 적용 여부(서면-2021-법규재산-5609, 2022.04.14.)
① 사실관계
- 2005.XX.XX, ZZ 소재 A주택을 취득하여 2년 이상 거주
- 2009.XXXX. ZZ 소재 B주택을 취득하여 2019.X.X. 임대사업자 등록(장기)
- B주택은 소득령 1550 (2)의 장기임대주택에 해당함을 전제
- B임대주택의 임대기간 중 6개월을 초과하는 공실 발생
- 20XX년 중 A주택을 양도할 예정
- 20XX년 중 B임대주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축 사업으로 멸실할 예정
② 질의
거주주택(A)을 양도하기 전에 장기임대주택(B)에 6개월을 초과한 공실이 발생한 경우가 거주주택(A)에 거주주택 특례를 적용한 후의 「소령」 §155㉒(2)마목에 따른 사후관리규정 위반 사유에 해당하는지
③ 답변
거주주택(A)을 양도하기 전 장기임대주택(B)에 6개월을 초과하는 공실이 발생한 경우는 거주주택을 양도한 후에 적용되는 「소령」 제155조제22항제2호마목 1)•2) 외의 부분 단서에 따른 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우에 해당하지 않는 것
◈거주주택 양도일 현재 장기임대주택 일부 공실인 경우 거주주택 특례 요건 충족 여부 외(기획재정부 재산세제과-213, 2021.03.15.)
① 질의
- (질의1) 거주주택 양도일 현재 장기임대주택 중 일부가 공실인 경우, 「소령」 §155⑳에 따른 거주주택 비과세 특례 요건 충족 여부
- (질의2) 거주주택 특례 적용 이후 장기임대주택 중 일부가 「소령」 §155㉒(2)각목에 해당하지 않는 사유로 6개월 이상 공실인 경우, 사후관리규정 위반에 해당하는지 여부
② 답변
(질의1) 거주주택 양도일 현재 장기임대주택 중 일부 공실이 발생한 경우에도 그 공실이 자가 거주 등 임대 이외의 목적으로 사용되는 것이 아닌 한 임대사업을 계속하고 있는 것으로 보아 「소령」 제155조제20항에 따른 거주주택 비과세 특례가 적용. 다만, 관련 장기임대주택이 임대사업목적으로 사용하는지는 사실판단할 사항임.
(질의2) 사후관리규정 위반에 해당하지 않음.
◈장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부(기획재정부 재산세제과-151, 2022.01.24.)
① 질의
「소령」 제155조제2항에 따라 장기임대주택이 자진말소 또는 자동말소 후 5년 이내
- (질의1) 장기임대주택에 전입. 거주하여 장기임대주택을 임대하고 있지 않는 상태에서 거주주택을 양도하는 경우, 「소령」 §155⑳(이하 "쟁점특례")이 적용 가능한지
- (질의2) 거주주택 양도일까지 장기임대주택의 임대료 증액상한(5%)을 준수하지 않아도 쟁점특례가 적용 가능한지
- (질의3) 거주주택 양도일까지 장기임대주택의 세무서 사업자등록을 유지하지 않은 경우 쟁점특례의 적용이 가능한지
② 답변
「소령」 §155㉓과 같이 장기임대주택이 자진・자동말소된 이후 특례요건(질의 1,2,3)을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 「소령」 §155⑳ (거주주택 비과세)에 따른 특례 적용 가능
◈ 임대주택 2채가 자동말소되고, 먼저 말소된 주택을 거주주택 전환 시 1세대1주택 특례 적용기간(법령해석과-3772, 2021.10.28.)
① 사실관계
② 질의
3채(A, B, C)의 임대주택 중 2채(A, B)의 임대등록이 자동말소되고, 이중 먼저 말소된 주택(B)을 거주주택으로 전환한 경우, 해당 거주주택(B)이 「소령」 제155조제20항에 따른 특례를 적용받기 위한 양도기한
③ 답변
「소령」 제155조제20항에 따른 3채(A, B, C)의 장기임대주택 중 1채(B)가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 등록이 말소되어 해당 주택을 「소령」 제155조제20항에 따른 거주주택으로 전환한 경우로서, 이후 다시 1채(A)의 장기임대주택이 자동말소된 경우에는 해당 임대주택(A)의 등록이 말소된 이후 5년 이내에 거주주택(B)을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 「소령」 제155조제20항을 적용하는 것임.
④ 해설
2020.8.18. 「민법」이 개정되어 단기임대주택 및 아파트가 장기임대주택 등록 폐지됨에 따라 「소령」 제155조를 개정하여 폐지되는 유형의 임대주택을 소유한 경우 임대사업자등록이 말소된 후 5년이내 거주주택을 양도하는 경우에도 비과세 특례가 가능하도록 개정되었고, 임대주택이 2채 이상인 경우에는 최초 말소된 때부터 5년을 기산하는데, 위 사례의 경우 B임대주택이 자동말소된 시점에는 거주주택이 없는 상태이므로, B임대주택 말소 이후부터 계산하지 않고, 이후 말소되는 A임대주택의 말소 이후 5년을 기산하는 것임.
◈ 동일세대원으로부터 부담부 증여로 취득한 거주주택의 거주기간 계산방법(법령해석과 1743, 2021.05.17.)
① 사실관계
② 질의
「소령」 §155⑳의 거주주택이 동일세대원으로부터 부담부증여로 취득하는 경우 거주기간을 부담부증여 전과 후를 통산하여 「소령」§155⑳ 거주주택 비과세특례를 적용받을 수 있는지 여부
③ 답변
동일세대원간 부담부증여로 취득한 일반주택(이하 “거주주택”)과 「소령」 제155조제20항에 따른 장기임대주택을 소유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도하는 경우로서 같은 항제1호에 따른 거주주택의 거주기간을 계산함에 있어, 「소법」제88조제1호 각목 외의 부분 후단 규정에 따라 “양도로 보는 부분(부담부증여의 채무액에 해당하는 부분)"의 거주기간은 수증자가 증여받은 날부터 계산하는 것.
다만, 부담부증여 중 “증여로 보는 부분”의 거주기간은 수증자가 증여받기 전에 증여자와 수증자가 동일세대로서 거주한 기간을 통산하는 것
④해설
부담부 증여는 양도와 증여가 혼재하는 거래 형태로써, 동일세대원으로부터 증여받는 경우에는 「소령」 제154조제1항에 따라 동일세대로 거주한 기간은 통산(부동산거래관리과-561, 2012.10.18.)되고, 동일세대로부터 매매로 취득하는 경우에는 새로운 취득과 동일하므로 거주기간 계산은 취득일부터 기산하는 것임.
◈ '19.2.12. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 「주택분양권」의 거주주택 비과세 가능 여부(법령해석과 1476, 2021.04.27.)
① 사실관계
②질의
'19.2.12. 전에 새로운 거주주택을 취득하기 위하여 주택(D)분양권을 매매계약 체결하고 이후 거주주택(A)과 장기임대주택(B,C)를 취득한 경우, 완공된 D주택을 A주택 양도 후 이어 재차 양도시 소령§155⑳ 종전 규정을 적용하여 비과세가 가능한지
③ 답변
「소령」제155조제20항에 따른 거주주택 비과세 특례를 적용함에 있어 '2019.2.12. 이전에 새로운 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택분양권(D)과 「소령」 제155조제20항에 따른 거주주택(A), 장기임대주택(B,C)을 '2019.2.12. 전에 취득하는 경우로서, 주택분양권(D)이 완공되어 취득한 주택을 거주주택(A)에 이어 재차 양도하는 경우 「소령」(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 부칙 제7조에 따라 종전규정을 적용받을 수 있는 것임.
④ 해설
'19.2.12. 법령개정으로 거주주택 비과세는 평생 1회로 특례가 축소되었는데, 부칙을 통해
- 영의 시행당시 거주하고 있거나,
- 거주주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우에는 이전에 거주주택 비과세를 받았더라도 한번 더 받을 수 있음. 다만, 부칙에서 '주택'으로만 규정되어 있고, 사례와 같이 '주택을 취득할 권리'도 포함되는지에 대해 위 해석으로 '주택' 뿐만 아니라 '주택을 취득할 권리'도 포함되는 것으로 해석됨에 따라 '19.2.12. 이전에 취득한 분양권으로 완공된 주택도 개정된 법령 시행 이전에 취득한 것으로 봄.
다만, 아래 비교사례와 같이 오피스텔 분양계약의 경우는 거주주택 비과세 중복적용 경과규정을 적용받을 수 없음.
▶비교사례
'19.2.12. 전에 C오피스텔 분양권에 대한 매매계약 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로서 C오피스텔을 주거용으로 사용하다 '22.10.19. 이후 양도한 경우는 소득령(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정)부칙§72(2)에 해당하지 않는 것임(서면-2021-법규재산-4169(2022.12.02.)
☞ 무주택세대가 조정대상지역 공고 전에 오피스텔 취득 계약 및 계약금을 지급후 조정대상지역 공고 후에 완공 및 주거용으로 사용한 경우, 오피스텔 분양권을 주택을 취득할 수 있는 권리로 보지 않고, 완공 및 주거용으로 사용한 시점에 주택의 취득으로 보아 거주요건이 있는 것으로 기획재정부 해석이 변경('22.10.19)됨에 따라 해당 유권해석과 같은 논리로 개정전 오피스텔 분양계약은 거주주택 비과세 중복적용 경과규정이 적용되지 않는 것으로 봄.
▶참고사례
'19.2.12. 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 「주택분양권」의 거주주택 비과세 가능 여부(법령해석과-778. 2021.3.8.)
① 사실관계
② 질의
장기임대주택을 보유하지 않는 상태에서 '19.2.12. 전에 새로운 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결한 주택분양권을 준공 후 2년이상 거주하고 양도하는 경우 종전 거주주택 비과세 특례 규정을 적용하여 비과세 가능한지
③ 답변
장기임대주택을 보유하지 않은 상태에서 주택분양권(A)을 보유하다가 새로운 주택을 취득하기 위하여 '19.2.12. 전에 추가로 주택분양권(C) 매매계약을 체결하고 '19.2.12. 이후 장기임대주택을 취득하는 경우, '19.2.12. 전에 새로운 주택을 취득하기 위하여 매매계약한 주택분양권(C)은 「소령」 (2019.2.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 부칙 제7조에 따른 종전 규정을 적용받을 수 없는 것
④ 해설
'19.2.12. 개정된 법령 시행일 당시 임대주택을 보유 여부에서 '법령해석과 1476(2021.04.27.)'는 법령 시행일 당시 임대주택이 있어 그 전에 계약한 분양권이 거주주택의 지위를 가지나, 비교해석사례에서는 법령 시행일 당시 임대주택이 없어 부칙에서 규정한 거주주택의 지위를 가지지 못하여 동일하게 분양권을 취득한 경우라 하더라도 부칙 규정을 적용받지 못하는 것
◈ 조합원입주권상태에서 임대사업 등록한 경우 거주주택비과세 적용 여부(부동산납세과 1183,2019.11.19.)
① 사실관계
② 질의
B주택 양도시 소령」 제155조20항에 따른 거주주택 비과세 적용 가능한지
③ 답변
2주택 보유 중 1주택(A주택)이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리 처분계획인가로 1조합원입주권으로 전환된 후, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 및 「소득세법」 제168조에 따른 임대사업자등록하고 거주주택(B주택)을 양도하는 경우에는 「소령」 제155조제20항이 적용되지 않는 것
④ 해설
거주주택비과세가 적용되는 임대주택은 주택인 상태에서 임대주택으로 등록하여 임대 중이어야 하나, 위 사례의 경우에는 임대주택을 임대사업자로 등록당시 관리처분계획인가로 조합원입주권(권리)상태이므로 거주주택비과세 특례가 적용되지 않음. 다만, 해당 임대주택이 재개발등 사업완료로 임대중에 거주주택을 양도하는 경우에는 비과세 특례가 적용
◈재건축사업으로 '20.8.18. 이전 멸실된 임대주택의 특례 적용 여부(기획재정부 재산세제과-928, 2021.10.27.)
재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업으로 임대 중이던 당초의 임대주택이 멸실되어 새로 취득하거나 「주택법」 제2조에 따른 리모델링으로 새로 취득한 주택이 아파트에 해당하여「민법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 할 수 없는 경우 당초의 임대주택이었던 아파트 외의 1주택에 대해서는 「소령」 제155조제20항이 적용되지 않음.
①해설
임대주택이 도시 및 주거환경정비법에 따라 재개발. 재건축되는 경우 거주주택 비과세특례를 받으려면 임대주택에 대한 시・군・구청 임대등록 말소 전까지 거주주택을 양도해야 함. (서면-2021-법규재산-6402, 2022.03.28, 기획재정부 홈페이지 > 정책 > 정책개시판 2020.9.4. 부동산종합설명자료(FAQ) p.71)
다만, 2020.8.18. 개정된 「민간임대주택특별법」에서 폐지되는 임대주택 유형인 단기임대주택(의무임대기간 4년 이상)과 아파트 장기임대주택은 민특법상 의무임대기간 중 1/2이상 경과하여 신청말소하거나 의무임대기간 종료로 자동말소된 경우(이하 "적격 말소"라 함), 임대등록말소일로부터 5년 이내 거주주택 양도시 의무임대요건을 충족하는 것으로 간주하는 규정을 신설함. (소령§155 제23항) 따라서 적격말소에 해당하면, 해당 임대주택이 재개발. 재건축 사업 등으로 조합원입주권으로 전환되거나 멸실된 상태, 또는 신축주택으로 완공된 상태라도 "적격말소일부터 5년 이내"에 해당하면 거주주택 비과세 가능함. (아래 참고사례 해당)
한편, 폐지되는 임대주택 유형이 아니거나 적격 말소 요건을 갖추지 않은 임대주택이 단순히 재개발 재건축 사업을 위해 멸실되느라 임대등록이 말소된 경우는 거주주택 비과세가 가능한 예외규정이 없으므로 상기 예규의 사실관계는 거주주택 비과세가 불가능함.
▶참고사례
○ 장기임대주택 자진말소 후 재개발 사업에 따라 멸실되거나 신축된 상태로 거주주택 양도 시 거주주택 비과세 가능 (서면법규재산2022-3819, 2023.04.11)
「소득세법 시행령」제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(B, 법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제4조제1항이 적용되는 주택으로 한정)이 그 임대의무기간의 2분의 1이상을 충족한 상태에서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우로서 해당 장기임대주택(B)이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업의 관리처분계획인가에 따라 멸실된 상태(조합원입주권으로 전환) 또는 신축주택(B')으로 완공된 상태에서, 등록이 말소된 날 이후 5년 이내에 거주주택(A)을 양도하는 경우에는 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조제20항을 적용하는 것입니다.
○ 장기임대주택이 재건축사업으로 멸실되어 임대등록이 직권말소되지 않은 상태에서 2020.8.18. 전에 취득예정인 신축 아파트로 임대물건 변경등록한 경우 양도하는 거주주택에 대하여 소득령§155⑳을 적용할 수 있는 것임 (서면법규재산2022-1901(2023.09.25)
◈'19.2.12 전에 임대주택을 보유하지 않은 상태에서 주택을 취득하는 계약을 하고 계약금을 지급하여 '19.2.12 이후 잔금을 지급하여 취득한 주택에 대해 다른 거주주택 요건을 충족하더라도 생애 최초가 아닌 경우 거주주택 비과세 중복적용 안됨(서면-2021-법령해석재산-1409,2021.04.27.)
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