18-1. 조합원입주권・분양권의 비과세(1조합원입주권)

양도소득세 요약

 

 

조합원입주권・분양권의 비과세(1조합원입주권)

 

1. 관련 법령

 

 

(1)소득세법 제88조(정의)

 

9. "조합원입주권"이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다.

이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조제6호의 토지등 소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.

☞자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업은 2022.1.1. 이후 취득분부터 적용

 

 

(2)소득세법 제89조(비과세 양도소득)

 

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세를 과세하지 아니한다.

• 1~3. (생략)
• 4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대 [ ... 관리처분계획의 인가일 ... 사업시행계획인가일전에 기존 주택이 철거되는 때에는…철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대…]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, ... 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과... 과세한다.
  • 가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권 보유하지 아니할 것
  • 나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

 

(3) 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)

 

⑧ 법 제89조제1항제4호나목에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호 ... 해당하는 경우로서 ... 방법으로 양도하는 경우를 말한다.

1. 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우...
2. 법원에 경매를 신청한 경우
3. 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우
4. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」제73조 또는「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제36조에 따라 현금으로 청산을 받아야 하는 토지등소유자가 사업시행자를 상대로 제기한 현금청산금 지급을 구하는 소송절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 해당 청산금을 지급받지 못한 경우
5. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로... 사업시행자가 ... 토지등소유자(이하 이 호에서 "토지등소유자"라 한다)를 상대로 신청・제기한 수용재결 또는 매도청구소송절차가 진행 중인 경우 또는 재결이나 소송절차는 종료되었으나 토지등소유자가 해당 매도대금 등을 지급받지 못한 경우

 

2. 개념 정리

 

• 1세대1주택 비과세는 주택에 적용되는 규정이고,
• 재개발 등과 관련된 조합원입주권은 본래 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당하여 1세대1주택 비과세가 적용되지 않으나,
• 기존 주택이 법령에 따라 조합원입주권으로 변경된 것은 소정의 요건을 충족하면 비과세를 적용한다.

 

3. 체크할 사항

 

비과세가 적용되는 조합원입주권은 종전에는 「도시 및 주거환경정비법」상 재개발・재건축, 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법」상 소규모재건축사업으로 발생한 조합원입주권만 해당하였으나, 2022.1.1. 이후에는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원입주권을 포함한다.

 

조합원입주권이 비과세가 되기 위해서는 조합원입주권으로 전환되기 전의 기존주택이 관리처분계획인가일 또는 사업시행인가일 현재에 비과세 요건(「소령」 제154조제1항)을 충족해야 함.

따라서 관리처분인가일 이후 조합원입주권을 승계 취득하고 입주권 상태로 양도할 때는 비과세가 적용되지 않음.

 

[기획재정부 해석변경] 원조합원입주권의 비과세(소법§89①(4)) 또는 일시적 1주택과 1조합원입주권 (소령§156의2③,④), 사업시행기간 중 대체주택 특례 (소령 §156의2⑤) 적용과 관련하여 해석에 유의해야 함.

• 최초 취득이 주택이면 이후 조합원입주권으로 변경되더라도 종전주택의 연장으로 보아 일시적2주택 또는 일시적 1주택과 1조합원입주권 양도를 적용함. (서면-2018-부동산-3395, 2018,11,12,, 기획재정부재산-856, 2022.08.01., 기획재정부재산-927, 2022.08.09)
• 사업시행기간 중 대체주택 특례에 있어서는 1세대1주택 비과세 요건 충족시점을 당초 사업시행인가 기준으로 해석하였으나, 해석변경으로 2023.10.23. 이후 결정・경정하는 분부터는 대체주택의 취득일기준으로 1세대1주택 여부를 판단함. (기획재정부 재산세제과-1270, 2023,10.23.)

「도시 및 주거환경정비법」상의 '주거환경개선사업'으로 인해 취득한 입주권은 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에 해당하는 것이며, 비과세 규정이 적용되는 조합원입주권・분양권에는 해당하지 않는 것임