17-15. 농어촌주택 특례

양도소득세 요약

 

 

농어촌주택 특례

 

1. 관련 법령

 

(1) 소득세법시행령 제155조(1세대1주택의 특례)

 

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 "농어촌주택"이라 한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항 및 제11항부터 제3항까지에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 제3호의 주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용한다.

1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)
2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일 후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택
3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택

⑨ 제7항제2호에서 "이농주택"이라 함은 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다)・구(특별시 및 광역시의 구를 말한다)・읍・면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택을 말한다.

⑩제7항제3호에서 "귀농주택"이란 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농이전에 취득한 것을 포함한다)하여 거주하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 삭제 <2016.2.17.>
2. 취득 당시에 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에 따른 고가주택에 해당하지 아니할 것
3. 대지면적이 660제곱미터 이내일 것
4. 영농 또는 영어의 목적으로 취득하는 것으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것
   1. 1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지소재지(제153조제3항에 따른 농지소재지를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 있는 주택을 취득하는 것
   2. 1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지를 소유하기 전 1년이내에 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것
   3. 기획재정부령이 정하는 어업인이 취득하는 것
5. 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 거주할 것

 

2. 개념 정리

 

• 농어촌지역(수도권 밖의 지역 중 도시지역이 아닌 읍・면 지역)에 소재하는 주택이 요건의 대상이다.
• 다른 시・구・읍・면으로 전출해야 하므로, 같은 시의 면지역에서 동지역으로 전출하는 경우는 특례가 적용되지 않는다.
• 그 주택이 상속주택(피상속인이 5년 이상 거주한 것) ・ 이농주택 ・ 귀농주택에 해당하여야 한다.
• 그 주택 이외의 1주택을 보유한 2주택 보유 세대가 그 밖의 1주택(일반주택)을 양도하여야 한다.
• 양도하는 주택(일반주택)은 1세대1주택 요건을 갖추어야 한다.
• 위 요건에 맞으면 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 1세대1주택 비과세 를 적용한다.

☞「조특법」§99의4① 농어촌주택(p. 594 참조)과 요건이 다름.

 

 

(1) 상속받은 농어촌주택

 

피상속인이 5년이상 거주한 농어촌주택을 상속받아야 하며, 증여나 매매 등으로 취득하는 경우는 해당하지 않음.

피상속인의 거주기간 계산은 상속인의 직전피상속인의 거주기간을 말하며, 「소령」 제155조제2항의 상속주택 특례와 중복적용이 가능함

 

◈상속주택・농어촌주택 특례 비교

구분	소령155② (상속주택특례)	소령§155⑦1 (상속받은 농어촌주택)	조특법§99의4① (농어촌주택 과세특례)
취득원인	상속	상속	제한없음(매매,신축, 상속, 증여 모두 가능)
취득시기	일반주택 취득 후 상속	일반주택과 상속받은 농어촌주택 취득순서와는 무관하다	2003.8.1~2025.12.31
지역구분	해당없음	수도권 제외한 읍(도시지역 밖)・면	수도권, 도시지역 등을 제외한 읍・면
비과세 대상	상속개시당시 보유하던 일반주택의 양도	상속받은 농어촌주택 외 일반주택의 양도	농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택의 양도
특례적용 요건	피상속인이 보유한 주택 중 선순위상속주택	피상속인이 5년이상 거주한 주택	농어촌주택 취득당시 기준시가 3억원 이하이고, 3년 이상 보유

☞일반주택 취득 후 상속: 2013.2.14. 이전 일반주택 취득분은 일반주택 취득 전에 상속받은 경우도 가능

☞수도권, 도시지역 등: 수도권 중 경기 연천군, 인천 옹진군, 강화군은 가능하고, 도시지역 중 영암・해남・태안관광레저형 기업도시개발구역은 가능하나, 조정대상지역・부동산 허가구역 관광단지는 제외됨.

 

 

(2) 이농주택

 

• 영농 ・ 영어에 종사하던 자가 전업으로 인해 다른 시・구・읍・면으로 전출하고, 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택이어야 한다.
• 이농인이 5년이상 거주한 주택이어야 한다.

이농주택은 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시・구・읍・면으로 전출할 때 이농하는 자가 소유하고 있는 주택을 말하는 것이므로, 일반주택을 먼저 취득한 후 농어촌주택을 취득한 경우 해당 농어촌주택은 이농주택에 해당되지 않음. (집행기준 89-155-24)

 

 

(3) 귀농주택

 

'귀농주택'이란 영농 ・ 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농 이전에 취득한 것도 포함)하여 거주하는 주택으로 아래 요건을 갖춘 주택을 말함.

• 취득 당시에 고가주택에 해당하지 않을 것
• 대지면적이 660제곱미터 이내일 것
• 영농 ・ 영어 목적으로 취득하는 것으로 다음 중 어느 하나에 해당할 것
  • 1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 배우자가 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것
  •  1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 배우자가 해당 농지를 소유하기 전 1년 이내에 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것
  • 아래 「소칙」§73③에서 규정하는 어업인이 취득하는 것일 것

「소득세법시행령」 제153조제3항(농지의 비과세) 제1항제3호 단서에서 “농지소재지”라 함은 다음 각 호의 어느 하나... (경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함..)을 말한다. 1. 농지가 소재하는 시(「제주... 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)・군・구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역 2. 제1호의 지역과 연접한 시・군・구 안의 지역 3. 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역

「소득세법시행규칙」 제73조(농어촌주택) ③ 영 제155조제10항제4호다목에서 “기획재정부령이 정하는 어업인"이란 다음 각 호의 어느 하나...... 1. 「수산업법」에 따른 신고・허가・면허 어업자 및 「양식산업발전법」에 따른 허가・면허 양식업자(같은 법 제10조제1항제7호의 내수면양식업 및 제43조제1항제2호의 육상등 내수양식업을 경영하는 자는 제외한다) 2. 제1호의 자에게 고용된 어업종사자

 

귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 제7항이 적용된다.

 

제7항에 따라 귀농주택 소유자가 귀농일(귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 날 또는 1,000m² 이상의 농지를 소유하기 전 1년 이내에 해당 농지소재지에 있는 주택을 먼저 취득하는 경우에는, 귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 후 농지를 취득한 날)부터 계속하여 3년 이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나, 그 기간 동안 해당 주택에 거주하지 아니하면, 일반주택의 양도는 1세대1주택으로 보지 않음.

 

한편, 해당 귀농주택 소유자는 3년 이상 영어 또는 영농에 종사하지 아니하거나 그 기간 동안 해당 주택에 거주하지 아니하는 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 다음 계산식에 따라 양도소득세를 신고・납부해야 함.

 

3년의 기간을 계산함에 있어 그 기간 중에 상속이 개시된 때에는 피상속인의 영농 또는 영어의 기간과 상속인의 영농 또는 영어의 기간을 통산하여 계산

<계산식 >

납부할 양도소득세 = 제7항을 미적용 세액 - 제7항을 적용한 세액

 

3. 관련사례 및 해석

 

(1)예규・판례

 

◈ 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택의 의미(집행기준 89-155-25)

「소령」 제155조제7항의 귀농 후 최초로 양도하는 일반주택은 귀농 후 비과세요건이 갖추어지지 않은 일반주택의 양도는 제외하고 비과세요건이 갖추어진 1개의 일반주택과 귀농주택을 보유한 상태에서 종전에 귀농주택 보유로 인한 비과세혜택을 받은 사실이 없는 1개의 일반주택을 최초로 양도하는 경우를 말함.

[이미지]

A주택은 비과세 특례규정이 적용됨.

▶농어촌주택( 「소령」 §155⑦) 1세대1주택 비과세 요건

구 분	상속주택・이농주택	귀농주택
대상지역	서울・인천・경기도를 제외한 읍(도시지역 밖), 면지역
규모	제한없음	•고가주택 제외 •주택의 대지면적 660m² 이내
거주요건	피상속인 또는 이농인이 5년 이상 거주	연고지 소재 주택을 1,000m² 이상의 농지와 함께 취득
비과세대상	일반주택	세대전원이 귀농주택으로 이사하여 최초로 양도하는 일반주택
사후관리	해당없음	귀농하여 3년 이상 영농・영어에 종사

 

◈ 「소령」 §155⑦3에 따른 “귀농주택"의 판단 시 별도세대원이 소유하는 대지의 면적이 기준면적(660㎡)을 초과하는 경우 "귀농주택" 여부(기획재정부 재산세제과-612, 2016.09.19.)

① 해석

「소령」 제155조제7항제3호에 따른 귀농주택의 경우, 대지의 일부 또는 전부가 타인(별도 세대의 자녀 포함) 소유라 하더라도 대지면적 기준을 포함한 「소령」 제155조제10항 각 호의 요건을 모두 충족하여야 하는 것임.

② 해설

귀농주택의 대지 전체를 가지고 특례대상 해당 여부를 판단하는 것이지 소유자별로 판단하는 것이 아님.

▶참고사례

타인 소유의 대지가 기준면적을 초과하는 경우(부동산납세과-2001, 2015.7.22.)

①사실관계

• 갑은 서울 강서구 등촌동에 소재하는 A주택을 1985년도에 취득
• 갑은 충남 예산군 덕산면에 소재하는 B주택(이하 “귀농주택"이라 함)을 2005년도에 취득한 후 세대전원(본인 및 배우자)이 귀농주택으로 이사하여 거주하며 10년째 농사를 짓고 있음
• 귀농주택의 건물(96m²)은 본인 소유이나 대지(974m²)는 갑과 별도세대인 갑의 아들이 소유하고 있음
• 갑은 A주택을 '15.3.10. 양도(850백만원)하였음

② 질의

갑이 A주택을 양도하는 경우 「소령」 제155조제8항에 따른 귀농주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부

(같은 영 제155조제10항 각 호의 귀농주택 요건 중 제3호(대지면적이 660㎡ 이내)를 제외한 다른 요건은 모두 갖추었음)

③ 해석

• 「소령」제155조제7항제3호에 해당하는 귀농주택으로서 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 밖의 지역중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택("농어촌주택")과 그 밖의 주택("일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것
• "귀농주택"이라 함은 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농이전에 취득한 것을 포함한다)하여 거주하고 있는 주택으로서 같은 영 제155조제10항 각 호의 요건을 갖춘 것을 말하며, 별도세대인 자녀가 소유하는 대지의 면적이 기준면적(660m 이내)을 초과하는 귀 질의의 경우에는 위 '1'에 따른 귀농주택 특례의 적용대상이 아님

 

◈ 귀농하여 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳의 주택을 취득하는 경우(부동산거래관리과-431, 2011.05.25.)

① 사실관계

② 질의

• (질의1) 본적지가 아닌 곳으로 귀농하여 주택을 취득하는 경우 귀농주택에 해당되지 않는지
• (질의2) 귀농하여 5년 이상 농사에 종사한 후 농가주택을 취득하면 1세대 2주택에 해당하지 않는지

③ 답변

• 귀 질의1의 경우 「소령」 제155조제7항에 규정하는 "귀농주택"이라 함은 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농이전에 취득한 것을 포함한다)하여 거주하고 있는 주택으로서 같은 법 시행령 제155조제10항의 요건을 갖춘 것을 말하는 것이며, 이 경우 “연고지"란 귀농주택 소재지에 같은 법 시행규칙 제73조에 해당하는 자의 가족관계등록부의 최초 등록기준지이거나 5년이상 거주한 사실이 있는 곳을 말함
• 귀 질의2의 경우 「소령」 제155조제1항에 따라 귀농으로 인하여 세대전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농후 최초로 양도하는 1개의 일반주택에 한하여 같은 법 시행령 제155조제7항 본문의 규정을 적용함
• 또한, 「소령」 제155조제7항의 규정을 적용받은 귀농주택 소유자가 귀농일(귀농주택에 주민등록을 이전하여 거주를 개시한 날을 말한다)부터 계속하여 3년이상 영농 또는 영어에 종사하지 아니하거나 그 기간동안 당해 주택에 거주하지 아니한 경우 그 양도한 주택은 1세대1주택으로 보지 않는 것이며, 이 경우 3년의 기간을 계산함에 있어 그 기간 중에 상속이 개시된 때에는 피상속인의 영농 또는 영어의 기간과 상속인의 영농 또는 영어의 기간을 통산함

 

◈자녀가 취학상의 사유로 귀농하지 못한 경우(부동산거래관리과-1030, 2010.08.09.)

① 사실관계

• A주택: 1982년 취득, 서울시 소재, 2년 이상 거주
• B주택: 1990년 취득, 순천시 읍지역 소재
• 甲은 서울에서 거주하다 1990년 B주택으로 귀농하여 농업에 종사하고 있음
• 귀농시 자녀 3명은 취학상의 사유로 할머니와 함께 계속 서울에서 거주하였고, 현재는 혼인하여 별도세대 구성함
• A주택을 양도할 예정임

② 질의

귀농당시 자녀들이 취학상의 사유로 함께 귀농하지 못한 경우에도 B주택을 귀농주택으로 볼 수 있는지 여부

③ 답변

귀농주택을 소유한 경우 1세대1주택 비과세 특례(「소령」 제155조제7항제3호, 동조제10항부터 제12항)를 적용함에 있어 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편으로 귀농주택 소유자와 함께 거주이전하지 못한 경우에도 세대전원이 귀농한 것으로 보는 것임.