17-18. 일시적 2주택 특례와 중복적용 가능한 특례

양도소득세 요약

 

 

일시적 2주택 특례와 중복적용 가능한 특례

 

1. 개념 정리

 

◈양도소득세 집행기준 89-155-27

유형	비과세특례 적용 요건
일반주택(A) + 상속주택(B) + 다른주택(C)	C주택 취득일부터 소령§155①의 기간내에 양도하는 A주택
일시적2주택(A,B)+ 혼인합가주택(C) 또는 동거봉양합가주택(C)	① B주택 취득일부터 소령§155①의 기간내에 양도하는 A주택 ② A주택 양도 후 합가일부터 5년(동거봉양은 10년)이내 양도하는 B주택 또는 C주택
혼인합가2주택(A,B) 또는 동거봉양합가2주택(A,B) + 다른주택(C)	합가일부터 5년(동거봉양은 10년) 이내 및 C주택 취득일부터 소령§155①의 기간내 양도하는 A주택 또는 B주택

 

2. 관련사례 및 해석

 

(1)예규・판례 

 

▶ 분양권 상태에서 임대등록한 장기임대주택, 상속받은 주거환경개선사업으로 취득한 권리 등 보유시 소령 155② 및 §155⑳ 중첩적용 여부(서면-2021-법규재산-7243, 2023.1.12.)

① 사실관계

② 질의

1주택(A주택)을 보유하던 상속인이 별도세대인 피상속인으로부터 주거환경개선사업에 따라 취득한 입주권(B권리)과 주택(C주택)을 상속받은 경우로서 2020.7.10. 이전에 분양권 상태에서「민법」에 따라 임대등록한 주택(D, E, F)을 보유한 상태에서 A주택을 B권리가 주택으로 완공되기 전에 양도하는 경우, 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지

③ 답변

거주주택(A)을 보유하던 1세대가 별도세대인 피상속인으로부터 「소령」 제155조제2항에 따른 상속주택(C) 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주거환경개선사업으로 취득한 권리(입주자로 선정된 지위, 이하 "해당 입주권”이라 함)를 상속받은 경우로서 2020. 7. 10. 이전에 분양권 상태에서 「민법」 (2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제5조제1항에 따라 임대등록을 신청한 장기임대주택(DEF)을 보유한 상태에서 해당 입주권이 주택으로 완공되기 전에 (기존주택이 멸실되어 있는 상태) 「소령」 제155조제2항 및 「소령」 제155조제20항 각 호의 요건을 갖추어 거주주택(A)을 양도하는 경우, 이를 1세대1주택으로 보아 「소령」 제154조제1항을 적용하는 것임.

 

◈ 신축주택, 장기임대주택, 거주주택, '21.1.1. 이후 취득한 분양권이 완공된 주택을 소유하는 1세대가 양도하는 거주주택의 비과세 여부(사전-2022-법규재산-0147, 2022.4.26.)

① 사실관계

② 질의

신축주택, 장기임대주택, 거주주택, 2021.1.1. 이후 취득한 분양권이 완공되어 취득한 주택을 소유하는 1세대가 거주주택을 양도하는 경우, 소령§154①에 따른 1세대1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부

③ 답변

「조특법」 제99조의2제1항에 따른 신축주택(A주택)과 「소령」 제155조제20항 각 호의 요건을 충족한 장기임대주택(B.C주택) 및 거주주택(D주택)을 소유한 1세대가 2021.1.1. 이후 종전주택(D주택)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권(E분양권)을 취득하고 그 분양권(E분양권)을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택(D주택)을 양도하는 경우에는 「소령」 제156조의3제2항에 따라 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것

 

◈ 장기임대주택 특례와 일시적 2주택 특례의 중복적용으로 인한 1세대1주택 비과세 여부(법령해석과-4272, 2020.12.28.)

① 사실관계

②질의

장기임대주택 특례와 일시적 2주택 특례의 중첩적용 가능 여부

③ 답변

「소령」 제167조의3제1항제2호에 따른 주택(이하 “장기임대주택"이라 한다)과 2년 이상 보유 및 거주한 그 밖의 주택(이하 "거주주택"이라 한다) 1개를 보유하는 1세대가 거주주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 새로운 주택(이하"대체주택"이라 한다)을 2018년 9월 13일 이전에 취득하고 대체주택을 취득한 날부터 3년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 같은 법 시행령 제154조제1항을 적용하는 것

다만, 1세대1주택 비과세를 적용받은 후 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 「소령」 제155조제2항에 따라 해당 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 추가로 납부하였어야 할 양도소득세를 신고・납부하여야 하는 것

 

◈ 1세대1주택 비과세 판정 시 혼인합가 특례와 일시적 2주택 특례의 중첩적용 여부(법령해석과-0117, 2020.03.11.)

① 사실관계

② 질의

1주택 보유자간 혼인으로 1세대가 2주택을 보유한 상태에서 해당 1세대가 1주택을 추가 취득한 후 양도하는 혼인 전 취득주택의 1세대1주택 특례 적용 여부

③ 답변

1주택(A주택)을 보유한 자와 1주택(B주택)을 보유한 자가 혼인 한 후 2018년 9월 13일 이전에 새로운 주택(C주택)을 취득한 경우로서 혼인한 날부터 5년 이내에 그리고 C주택을 취득한 날부터 3년 이내에 B주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 「소령」(2019.02.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제154조제1항을 적용하는 것

☞② 종전주택 양도 시기에 따라 중복보유 기간은 2년 또는 1년이 적용될 수 있음(p. 4 그림 ② 참조)

 

◈ 1세대1주택 비과세 판정 시 상속주택 특례와 일시적 2주택 특례의 중첩적용 여부(사전-2019법령해석재산-0749, 2020.02.17.)

① 사실관계

② 질의

사실관계의 C주택 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 판정 시 상속주택 특례와 일시적 2주택 특례의 중첩적용 여부

또한, 상속주택 취득 당시 A주택이 있었고, A주택을 C주택 취득 전 양도한 사실이 C주택 양도의 비과세 판정에 영향이 있는지

③ 답변

피상속인으로부터 「소령」 제155조제2항에 따른 상속받은 주택을 취득한 후 2013.2.15 전에 A주택을 취득한 1세대가 2013.2.15. 이후 B주택을 취득(A주택 취득일로부터 1년이 지난 후 취득)하고 B주택 취득일로부터 3년 이내 양도하는 A주택은 「소법」 제89조제1항제3호 및 같은 법시행령 제155조제1항에 따라 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있으며, A주택 양도 후 B주택취득일로부터 3년 이내에 양도하는 상속받은 주택은 「소법」 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제155조제1항에 따라 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것

 

◈ 1세대 4주택 이상인 경우 장기임대주택 및 일시적 2주택 특례와 상속주택 특례 중복적용 여부(사전-2019-법령해석재산-0624, 2019.11.07.)

① 사실관계

• <신청인 소유 주택>
  • 2009.6. 경기도 00시 A주택 취득
  • 2015.1. 경기도 **시 B주택 취득
  • 2017.4. 경기도 @@시 C주택 취득
  • A주택은 2014.10.27. C주택은 2017.4.21. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 단기민간임대주택 등록하고 세무서는 2014.10.27. 주택임대사업자 등록함
• <배우자 소유 주택>
  • 2018.6. 인천광역시 &&구 D주택 취득
  • 2018.12.28. 울산광역시 ##군 E주택 상속 취득
• <양도내역>
  • 2019.6. B주택 양도계약 체결(양도가액 595백만원, 잔금 2019.11.29.)
  • 동일세대 다른주택 소유하지 않으며 그 외 특례대상 요건 모두 충족함을 전제함

② 질의

1세대가 장기임대주택 2채(A,C), 거주주택(B), 신규주택(D), 상속주택(E) 5주택을 보유하다가 거주주택(B) 양도 시 1세대1주택 특례 적용 여부

③ 답변

「소령」 제155조제20항에 규정된 장기임대주택 2채(A,C)와 거주주택(B)을 보유한 1세대가 B주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택(D)을 취득하고 같은 영 제155조제2항에 따른 상속주택(E)을 상속받은 경우로서 D주택을 취득한 날부터 3년 이내에 B주택을 양도하는 경우에는 「소법」제89조제1항제3호에 따른 1세대1주택 비과세 규정이 적용되지 않는 것

 

◈공공기관 수도권 밖 이전 등으로 일시적 2주택・1조합원입주권을 보유하고 종전주택 양도시 비과세 여부(서면-2018-부동산-1263, 2019.01.25.)

① 사실관계

② 질의

수도권에 있는 1주택(A주택)을 보유한 甲이 공공기관 지방이전으로 김천시에 소재하는 C주택을 취득하여 일시적 2주택(A,C)을 보유한 상태에서 1조합원입주권(B')을 소유한 母와 동거봉양합가한 경우 합가 전에 소유하던 종전주택(A주택) 양도시 1세대1주택 비과세 여부

③ 답변

1주택(A주택)을 보유한 자가 「소령」 제155조제16항에 따른 공공기관 수도권 밖 이전으로 다른 주택(C주택)을 취득하여 일시적으로 2주택(A,C주택) 보유한 상태에서 1조합원입주권(B')을 보유한 자와 동거봉양 하기 위하여 세대를 합침으로써 합가 당시 일시적 2주택과 1조합원입주권(B')을 보유한 경우, 다른주택(C주택) 취득한 날부터 5년 이내에 종전주택(A주택) 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세 특례규정을 적용하는 것

 

◈상속주택, 거주주택, 장기임대주택을 보유한 경우 비과세 특례 적용 여부(서면-2018-부동산-3009, 2019.12.30.)

① 사실관계

② 질의

1) D주택이 「소령」 제155조3항 및 제155조제2항의 상속주택 특례가 적용되는 지

2) E주택 취득 전 A, C, D주택 보유상태에서 B 주택 양도할 경우 비과세 여부

3) E주택 취득 후 2년 이내에 A, C, D주택 보유상태에서 B주택 양도할 경우 일시적 1세대 2주택 적용 여부

4) E주택 취득하지 않고, D주택으로 동거봉양 합가한 경우 동거봉양 특례 적용은?

③ 답변

피상속인이 공동소유한 주택의 지분을 상속인이 단독 상속 받는 경우에는 「소령」 제155조제2항에 따른 상속주택에 해당하는 것. 「소령」 제167조의3제1항제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제20항의 요건을 충족하는 1주택을 양도하는 경우 국내에 1개의 주택을 보유하고 있은 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것이며, 같은 영 제155조제2항에 따른 상속주택을 보유하고 있는 경우에도 적용되는 것이나,

다른주택(E주택)을 취득하고 같은 영 제155조제1항에 따라 B(거주주택)주택을 양도하는 경우에는 제154조제1항을 적용할 수 없는 것임. 「소령」 제155조제20항에 규정된 거주주택(B주택)과, 장기임대주택(A,C주택)을 보유한 1세대가 같은 영 제155조제2항에 따른 상속주택(D주택)을 상속받고, 같은 조제4항에 따라 동거봉양을 목적으로 父와 합가 후 B(거주주택)주택을 양도하는 경우 같은 영 제154조제1항을 적용할 수 없는 것임.

▶비교사례

감면주택, 장기임대주택, 거주주택, 신규주택을 소유하는 1세대가 양도하는 거주주택의 비과세여부(서면-2021-부동산-5418, 2022.11.03.)

① 사실관계

• <거주주택(종전주택) >
  • '14.7.31. A주택 취득
  • '18.8.28. A주택 소재지 조정대상지역 공고가 있은 날
  • '20.11.6. A주택에 세대전원 거주 시작
• <신규주택>
  • '18.3월 B주택 분양계약,
  • '20.2.21. B주택 소재지 조정대상지역 공고
  • '21.6.29. B주택 취득
• <감면주택>
  • '13.12.5. C주택 취득(조세특례제한법§99의2에 따른 요건을 충족한 것으로 전제함)
• <장기임대주택>
  • *D~I주택은 소득령 §155⑳의 요건을 충족함
  • '14.1.3. D주택 취득
  • '15.9.21. E주택 취득 및 임대등록(준공공) 및 세무서사업자등록
  • '15.11.25. F주택 취득 및 임대등록(매입) 및 세무서사업자등록
  • '16.11.17. G주택 취득.
  • '18.4.30. H주택 취득.
  • '18.4.30. I주택 취득
  • '20.7.2. F주택 임대등록변경[매입(단기)→장기일반]
  • '20.7.10. D. G~I주택 임대등록(장기일반) 및 세무서사업자등록

② 질의

거주주택(A주택)을 2년 이상 거주한 후 양도하는 경우 일시적 2주택 특례(소득령§155①), 거주주택비과세(소득령 §155⑳), 조세특례제한법§99의2②에 따라 1세대1주택 또는 1주택을 소유한 것으로 보아 소득령 §154①를 적용받을 수 있는지

③ 답변

「조특법」 제99조의2제1항을 적용받는 주택과, 「소령」 제155조제20항의 요건을 충족한 장기임대주택 및 거주주택을 소유한 1세대가 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 신규주택을 취득하고 「소령」 제155조제1항 각 호에 따라 종전주택(거주주택)을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것임.

④ 해설

앞의 예규(부동산-3009, 2019.12.30.)는 소득세법상 비과세특례가 3가지(일시적 2주택, 상속주택, 임대주택 보유자의 거주주택 특례)가 이상 중첩된 경우로 과세대상으로 해석하였으나, 해당 예규는 소득세법상 비과세 특례 2가지(일시적 2주택, 임대주택 보유자의 거주주택 특례)와 조특법상 다른 주택의 비과세 판단시 소유주택으로 보지 않는 감면주택이 포함된 경우로 비과세 대상으로 달리 해석됨.

 

◈동거봉양 합가 이후 농어촌주택을 상속받은 후 일반주택을 취득 및 양도 시 1세대1주택 비과세 규정 적용여부(기획재정부 재산세제과-529, 2018.06.18.)

1세대가 「소령」제155조제2항 단서에 따른 동거봉양 합가 이후 상속받은 주택이면서 동시에 같은 조 제7항제1호 요건을 충족하는 농어촌주택을 소유한 상태에서 합가 당시 보유한 일반주택을 매도한 후, 다시 일반주택을 취득하여 양도한 경우에는 같은 조 제7항에 따라 「소령」제154조제1항 1세대1주택 비과세 규정을 적용하는 것

 

◈장기임대주택과 조합원입주권을 보유한 경우 대체주택 양도하는 경우 특례적용 여부(서면-2018-부동산-3778, 2019.06.11.)

장기임대주택과 조합원입주권(원조합원)을 소유한 1세대가 대체주택( 「소령」 제156조의2 제5항의 대체주택*을 말함)을 양도하는 경우에는 같은 영 제155조 제19항** 및 같은 영 제156조의2 제5항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한하여 1세대1주택 특례를 적용받을 수 있는 것임.

* 기존주택의 재개발・재건축 등 사업 시행기간 동안 거주하기 위해 취득한 다른 주택(p.482 참조)

** 현행법률 「소령」 제155조제20항