17-16. 부득이한 사유로 2주택이 된 경우 특례

양도소득세 요약

 

 

부득이한 사유로 2주택이 된 경우 특례

 

1. 관련 법령

 

(1)소득세법시행령 제155조(1세대1주택의 특례)

 

⑧ 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

 

(2)소득세법시행규칙 제72조

 

⑦ 영 제155조제1항제2호가목, 제8항 및 제10항제5호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유"란 세대의 구성원 중 일부(영 제155조제1항제2호가목 및 제10항제5호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제155조제8항의 경우를 말한다)이 제1조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시・군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.

⑧ 제7항에 해당하는지의 확인은 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등 해당 사실을 증명하는 서류와 주민등록표등본(영 제155조제1항제2호가목의 경우를 말한다)에 따른다.

⑨ 영 제155조제8항에 따른 사유로서 제7항을 적용할 때 제71조제3항 각 호의 사유가 발생한 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편 등으로 당사자와 함께 주거를 이전하지 못하는 경우에도 세대원이 주거를 이전한 것으로 본다.

 

2. 개념 정리

 

• 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택이 대상이다.
• 그 밖의 주택을 국내에 1개 소유하고 있을 때 적용한다.
• 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하여야 한다.
• 위 요건에 맞으면 국내에 1주택을 소유하고 있는 것으로 보아 「소령」제154조제1항을 적용한다

 

 

(1) 부득이한 사유

 

기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유란, 세대전원이 다음 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시・군으로 주거를 이전하는 것을 말함.

1. 「초・중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학
2. 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해 학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한함)

 

(2) 세대전원 이전

 

원칙적으로는 세대전원이 다른 시・군으로 이전해야 하나, 사유가 발생한 당사자 외의 세대원 중 일부가 취학, 근무 또는 사업상의 형편 등으로 당사자와 함께 이전하지 못하는 경우에도 세대전원이 주거를 이전한 것으로 본다.

☞사업상의 형편으로 이전하지 못함도 포함됨에 유의하라.

 

 

3. 체크할 사항

 

• 세대원의 취학・근무상 형편・질병으로 세대 전원이 이사하여 수도권 밖에 소재하는 주택을 취득하고 해당 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 이사 전에 보유하던 주택을 양도하면 비과세를 적용
  ☞ 부득이한 사유가 해소되지 않은 상태에서 수도권 소재 일반주택을 양도하는 경우에도 적용가능(기준-2016-법령해석재산-0010, 2016.9.13.)
• 이사를 해야 하는 부득이한 사유에 「사업상의 형편」은 포함되지 않으나, 세대전원 이사에 대한 예외규정에는 「사업상의 형편이 포함
• 취학에는 초등학교 및 중학교는 포함되지 않음(고등학교 이상)

 

4. 관련사례 및 해석

 

 

(1) 예규・판례

 

◈ 공공기관 이전 소재지 신규주택을 취득하여 보유하다 종전주택 양도 시, 소득령155⑧ 적용여부(기획재정부 재산세제과-882, 2023.7.19.)

① 사실관계

• '08.xx. 수도권 소재 A주택 취득
• '12.xx. 종사 중인 수도권 소재 공공기관의 이전으로 cc시 소재 B주택 취득
• '12. xx. B주택에 세대전원 전입
• '17. xx. B주택 양도(과세됨)
• ‘17. xx. cc 소재 C주택 취득 (C주택  취득 이후 cc시가 조정대상지역 지정)
• '17. xx. C주택에 세대전원 전입
•  A주택 양도 예정(소득령§155⑯이 적용됨을 전제)

② 질의

공공기관 이전 소재지 신규주택을 취득하여 보유하다 종전주택 양도 시, 소득령§155⑧ 적용 여부

③ 답변

소득령§155⑯의 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 것은 소득령§155⑧에 따른 근무상의 형편에 해당되지 않는 것임

 

◈ 근무상의 형편에 따라 수도권 밖 소재 주택을 취득하고 일반주택을 양도하는 경우 비과세 여부(기준-2016-법령해석재산-0010, 2016.9.13.)

① 사실관계

② 질의

갑이 지방으로 근무지가 변경되어 지방주택을 취득하여 세대전원이 주거이전하고 동 직장에서 계속 근무하면서 지방주택 취득일로부터 3년이 경과한 후 일반주택을 양도하는 경우 「소령」제155조제8항이 적용되는지 여부

③ 답변

서울에서 근무하던 거주자가 「소칙」 제72조제7항에 따른 근무상의 형편 등의 부득이한 사유로 수도권 밖 소재 주택을 취득하고 세대전원이 수도권 밖 소재 주택으로 주거를 이전하여 거주하다가 당해 부득이한 사유가 해소되지 아니한 상태에서 수도권 소재 일반주택을 양도하는 경우 일반주택에 대하여 「소령」 제155조제8항이 적용되는 것

④ 해설

「소령」 제155조제8항은 일반주택의 양도시기를 부득이한 사유가 해소된 후 3년까지 양도기한 연장되는 것이므로 부득이한 사유가 해소되지 않은 상태에서 일반주택을 양도하는 경우에도 해당 규정이 적용되어 비과세가 적용

 

◈ 부득이한 사유로 취득하는 수도권 밖에 소재하는 주택 여부(서면-2015-법령해석재산-22556, 2015.7.23.)

① 사실관계

② 질의

서울에서 근무하던 자(이하 "갑")가 수도권 밖으로 인사발령받기 전에 서울에 소재하는 아파트 분양권을 취득하고, 수도권 밖으로 인사발령 후 해당 분양권이 완공되어 주택을 취득하고 수도권 밖에서 계속 근무하면서 서울의 주택을 양도할 때 「소령」 제155조제8항에 따른 과세특례를 적용할 수 있는지 여부

③ 답변

「소령」 제155조제8항에 따라 1세대1주택 특례를 적용받는 주택은 같은 법 시행규칙 제72조제7항에 따른 근무상의 형편 등의 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 함께 보유중인 부득이한 사유 발생전 취득한 일반주택을 말하며, 서울에서 근무하던 자(이하 "갑"이라 함)가 수도권 밖으로 근무처가 변경되는 것을 모르는 상항에서 주택을 취득할 의사로 서울에 소재하는 주택을 분양계약하여 중도금을 계속 불입하던 중에 수도권 밖으로 근무지가 변경되고, 근무지 변경 후 해당 주택(A주택)의 완공 및 취득에 따라 세대원이 거주하던 중 갑이 수도권밖 소재 주택(B주택)을 취득하여 세대전원이 해당 B주택으로 주거를 이주하여 거주하다가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내(2012.2.2. 이후 부득이한 사유가 해소된 분부터 적용)에 A주택을 양도하는 경우에는 A주택에 대하여 1세대1주택 특례를 적용

 

◈ 수도권 밖의 주택을 2개 소유하는 자가 종전 주택 양도 시 소득령 §155⑧ 적용 가능 여부(양도, 기준-2016-법령해석재산-0232, 2016.11.02.)

수도권 밖에 소재하는 1주택(이하 “종전주택"이라 한다)을 소유하는 1세대가 근무상의 형편으로 수도권 밖에 소재하는 다른 시로 주거를 이전하기 위하여 1주택을 취득한 경우 「소령」 제155조 제8항에 따라 근무상 형편이 해소된 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것임.

다만, 근무상 형편으로 다른 시의 주택을 취득한 것인지 여부는 일반주택 소재지에서 근무지까지의 거리, 시간, 비용, 교통수단 등을 종합적으로 고려하여 판단할 사항임

▶참고사례

일반주택과 수도권 밖 주택을 보유한자가 수도권 밖 주택을 먼저 양도하고 일반주택을 양도하는 경우 §155⑧의 특례 적용여부(사전-2022-법규재산-0121, 2022.04.25.)

① 사실관계

• 갑은 서울 강서구 등촌동에 소재하는 A주택을 1985년도에 취득
• 갑은 충남 예산군 덕산면에 소재하는 B주택(이하 “귀농주택"이라 함)을 2005년도에 취득한 후 세대전원(본인 및 배우자)이 귀농주택으로 이사하여 거주하며 10년째 농사를 짓고 있음
• 귀농주택의 건물(96m²)은 본인 소유이나 대지(974m²)는 갑과 별도세대인 갑의 아들이 소유하고 있음
• 갑은 A주택을 '15.3.10. 850백만원에 양도하였음

② 질의

갑이 A주택을 양도하는 경우 「소령」 제155조제8항에 따른 귀농주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부(같은 영 제155조제10항 각 호의 귀농주택 요건 중 제3호(대지면적이 660㎡ 이내일 것)를 제외한 다른 요건은 모두 갖추었다고 함)

③ 답변

• 「소령」 제155조제8항에 따른 1세대1주택 특례규정은 일반주택과 수도권 밖 소재 주택을 보유한 세대가 일반주택을 먼저 양도하는 경우에 적용되는 것으로서, 수도권 밖 소재 주택을 먼저 양도한 후 일반주택을 양도하는 경우에는 「소령」 제155조 제8항에 따른 1세대1주택 특례를 적용받을 수 없는 것임.
• 「소령」 제154조제1항제3호 및 같은 법 시행규칙 제71조제3항에 따른 “취학, 근무상의 형편, 병의 요양, 기타 부득이한 사유에 의한 1세대1주택 비과세 특례를 적용함에 있어 양도일 현재 근무상의 형편의 사유가 해소된 상태에서 해당 주택을 양도하는 경우 위 규정(1년이상 거주후 부득이한 사유로 양도하는 주택의 보유 · 거주요건 예외)을 적용받을 수 없는 것임.