15-5. 잔금청산일

 

매매계약서상의 잔금청산일은 취득시기와 양도시기를 결정하므로 부동산세금의 과세에 결정적인 영향을 미친다. 이하에서 이에 대해 알아보자.

 

1. 기본 사례

K씨는 현재 2주택을 보유하고 있다.

• A주택 : 2010년에 취득
• B주택 : 2021년 4월 5일에 취득

 

(상황1) A주택을 처분하고자 하는 경우의 비과세요건은?

A주택은 B주택 취득일로부터 1~3년 내에 양도해야 한다. 그래야 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 있다.

 

(상황2) C주택에 대한 중도금을 치른 경우에도 A주택은 비과세를 받을 수 있을까?

그렇다.

잔금을 치르기 전까지는 주택을 취득하는 것은 아니기 때문이다.

 

(상황3) 상황에서 C주택의 취득가액은 3억 원인데 이 중 잔금으로 10만 원을 남겨둔 경우 A주택은 비과세를 받을 수 있을까?

소액으로 잔금을 남겨 둔 경우 이 금액도 세법상 잔금에 해당하는지의 여부를 묻고 있다.

이에 대해 세법은 소액잔금의 경우 이를 인정하지 않는다.

일반적으로 총 거래금액의 10%이상을 남겨 두는 것이 안전하다.

 

2. 핵심 포인트

세법에서는 원칙적으로 취득시기 또는 양도시기를 다음과 같이 판단한다.

유상취득이나 양도의 경우에는 원칙적으로 대금을 청산한 날을 기준으로 하지만 대금청산 전 소유권을 이전등기한 경우에는 등기접수일로 한다.

유형		내용
유상취득·양도	원칙	• 대금을 청산한 날(매매계약서상의 잔금약정일이 아닌 실제 잔금을 지급한 날임)
	예외	• 대금청산일이 분명하지 않는 경우 : 등기접수일 • 대금청산 전 소유권 이전등기 시 : 등기접수일 • 장기할부(1년 이상에 거쳐 2회 이상 분할): 등기접수일·인도일·사용일 중 빠른 날
자가 건설한 건축물		• 사용검사필증교부일 · 사용일 · • 사용승인일 중 빠른 날(재건축조합원의 취득시기)
상속 또는 증여에 의한 취득		• 상속 : 상속이 개시된 날 • 증여 : 증여받은 날
미완성 자산		• 대금청산 전까지 미완성의 경우는 완성된 날(분양아파트의 경우 보통은 잔금청산일이 취득시기이나 대금청산 전에 완성되지 못하면 완성된 날이 취득시기가 된다)
1984년 12월 31일 이전에 취득		• 토지·건물에 대해서는 1985년 1월 1일에 취득으로 간주(따라서 취득시기가 오래된 부동산에 대해서는 취득시기에 주의해야 한다)

 

양도 시에는 우선 투자수익률의 관점에서 양도 시점을 잘 결정해야 한다.

투자수익률을 결정하는 요소로는 비과세, 시세차익, 양도소득세 등이 된다.

여기서 비과세나 시세차익 또는 양도소득세 등은 모두 양도시기와 관련이 있다.

양도시기를 조절하여 비과세나 감면이 적용되기도 하고 배제되기도 하므로 양도시기 결정에 유의해야 한다.