14-1. 양도소득세 예정신고 및 납부

양도소득세 신고는 크게 예정신고와 확정신고로 구분된다.

그리고 신고 후 검증절차가 있는데 신고내용에 문제가 있다고 판단되면 세무조사 등도 뒤따른다.

 

1. 양도소득세 예정신고 및 납부

양도소득세 예정신고 및 납부에 대해서는 「소득세법」 제105조에서 아래와 같이 정하고 있다.

 

• ① 제94조 제1항 각 호(같은 항 제3호 다목 및 같은 항 제5호는 제외한다)에서 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항에 따라 계산한 양도소득 과세표준을 다음 각 호의 구분에 따른 기간에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.
  • 1. 제94조 제1항 제1호 · 제2호 및 제4호에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월. 다만, [부동산 거래신고 등에 관한 법률] 제10조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일(토지거래계약허가를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우에는 그 해제일을 말한다)이 속하는 달의 말일부터 2개월로 한다.
  • 2. 제94조 제1항 제3호 가목 및 나목에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 반기(半期)의 말일부터 2개월
  • 3. 제1호 및 제2호에도 불구하고 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부 증여의 채무액에 해당하는 부분으로서 양도로 보는 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월
• ② 제1항에 따른 양도소득 과세표준의 신고를 예정신고라 한다.
• ③ 제1항은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다.

 

위 제1항 제1호에 따라 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 한다.

 

한편 부담부 증여의 채무액에 해당하는 부분으로서 양도로 보는 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월로 한다.

 

참고로 납부는 1천만 원 초과 시 분납이 가능하다.

2천만원의 세액을 분납하려면 1천만 원은 납부기한까지 나머지는 2개월 내에 납부하고, 2천만원을 초과하면 1/2 이내의 금액을 분납할 수 있다.

 

지방소득세는 분납이 가능하지 않다.

 

2. 양도소득세 확정신고 및 납부

「소득세법」제110조에서는 아래와 같이 확정신고를 하도록 하고 있다.

• ① 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 [제105조 제1항 제1호 단서에 해당하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가일(토지거래계약허가를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우에는 그 해제일을 말한다)이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지] 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.
• ② 제1항은 해당 과세기간의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 적용한다.
• ③ 제1항에 따른 양도소득 과세표준의 신고를 확정신고라 한다.
• ④ 예정신고를 한 자는 제1항에도 불구하고 해당 소득에 대한 확정신고를 하지 아니할 수 있다. 다만, 해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등으로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

참고로 예정신고를 한 경우에는 해당 소득에 대한 확정신고를 하지 아니할 수 있다.

 

3. 신고 후 검증절차

과세당국은 양도소득세 성실신고를 유도하기 위해 다음과 같은 검증절차를 두고 있다.

 

1단계(신고 후 1월 내)

 

양도소득세 신고서를 전산(TIS)에 입력할 때 단순 계산착오사항 등 기본적인 서류검증을 통해 탈루사항 확인

 

 2단계(신고 후 4월 내)

 

사실과 다른 허위계약서 등을 이용해 신고한 혐의자를 신속하게 수시조사 대상자로 선정, 성실신고여부 검증

 

 3단계(다음해 5월 확정신고 기간 중)

 

전년도 예정신고자 중 사실과 다르게 신고한 혐의자에 대하여 수정신고 안내, 가산세 없이 자기시정 기회 부여

 

 4단계(다음해 9월 이후)

 

양도소득세 신고내역(무신고 포함)을 전산분석 정기조사대상자를 선정, 정기조사를 통한 성실신고 여부를 최종적으로 검증

 

◈ 양도소득세 집행기준 114 - 176 -1 [결정 또는 경정 시 적용하는 양도가액 및 취득가액]

실지거래가액에 의하여 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서

• 해당신고가액이 사실과 달라 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액으로 양도소득세를 경정하며,

실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것이다.

가산세

양도소득세 신고와 관련해 주의해야 할 가산세는 다음과 같다. ▶신고불성실가산세 무신고는 산출세액의 20%, 과소신고는 10%, 그외 부당한 무신고 및 과소신고는 40%까지 부과될 수 있다. ▶납부지연가산세 법정기한까지 납부하지 않으면 하루 2.2/10,000의 가산세를 부과한다. ▶감정가액 또는 환산취득가액 적용에 따른 가산세 거주자가 건물을 신축 또는 증축(증축의 경우 바닥면적 합계가 85제곱미터를 초과하는 경우에 한정한다)하고 그 건물의 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 감정가액 또는 환산취득가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물의 감정가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정한다) 또는 환산취득가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정한다)의 100분의 5에 해당하는 금액을 제93조 제2호에 따른 양도소득결정세액에 더한다. 이 가산세는 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다(「소득세법」 제114조의 2).

 

양도소득세 신고를 위해 준비해야 할 서류

신고 시에는 양도소득 과세표준 확정신고 및 자진납부계산서와 양도소득금액계산명세서에 다음의 서류를 첨부해야 한다. ▶ 일반적인 양도 1. 취득·양도시의 매매계약서 사본 ▶ 입주권 1. 입주권 양도계약서 2. 종전부동산 취득계약서(무허가주택은무주택확인원) 3. 관리처분계획인가서 4. 청산금납부내역서 5. 조합원분양계약서 6. 국공유지 매수계약서 7. 토지연부이자영수증 ▶ 재건축·재개발 아파트 1. 양도계약서 2. 종전주택취득계약서(입주권 취득계약서) 3. 위의 3~7 4. 준공인가증(임시사용승인서 등) ▶ 신축감면주택 1. 양도계약서 2. 일반분양자 : 아파트분양계약서 3. 승계조합원 : 입주권취득계약서, 원조합원 :종전주택취득계약서 4. 계약금 납부영수증(일반분양자) 5. 관리처분인가내역서 6. 준공인가증 7. 감면신청서

이외에도 취득세 • 공인중개사 수수료 · 법무사 수수료 · 컨설팅 비용 · 인테리어비용에 대한 영수증이 필요하다.

토지 및 건축물대장 및 등기부 등본 · 주민등록등본은 제출하지 않더라도 상관없다.

 

참고: 취득가액을 환산해 신고하면 신고가 완료되는 것이 아니다. 국세청에서 실제취득가액(분양가격 포함)을 발견한 경우 이 금액으로 취득가액이 수정될 수 있기 때문이다.