14-2. 매수인이 부담하는 양도소득세 처리

특약사항으로 매도인의 양도소득세나 체납 관리비 등을 매수인이 대신 부담하는 경우가 있다.
특약사항으로 정한 이러한 계약은 세무상 어떤 문제를 야기할까?

1. 기본 사례

아래와 같은 물건을 거래하면서 특약사항으로 매도인의 양도소득세를 매수인이 부담한다는 내용을 계약서에 반영하였다.

자료

• 비사업용 토지 • 과세표준 5억 원 • 보유기간 2년

(상황1) 양도소득세를 매수인이 대납한 경우 이는 양도가액에 포함되는가?
그렇다.
개인이 양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 경우로서 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수인이 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 본다(재일46014-1616, 1997.7.2.).

(상황2) 대납한 양도소득세를 반영하기 전의 산출세액은 얼마인가? 기본공제는 무시한다.
과세표준이 5억 원이고 이에 대해 세율 16~55%를 적용하면 다음과 같다.
• 산출세액=500,000,000×50%-25,400,000= 224,600,000

(상황3) 위 산출세액을 양도가액에 반영하면 양도소득세는 얼마인가? 단, 장기보유특별공제제도는 무시한다.
상황의 가정에 따라 양도소득세를 계산하면 다음과 같다.

• 대납후 과세표준 : 724,600,000
• 세율: 52%
• 누진공제: 35,400,000
• 산출세액: 341,392,000

(상황4) 위 산출세액은 또 다시 양도가액에 합산하는가?
아니다.
세법에서는 1회만 합산하도록 한다(재일 46014-3077, 1994.12.1. 등).

(상황5) 사례와 상관없이 매수자가 주택을 멸실해 주기를 요구하여 멸실 후 등기하였다. 이 경우 매도자는 1세대1주택 비과세처리에 문제는 없는가?
매매계약의 성립 후 매매특약에 따라 주택을 멸실한 경우 1세대 1주택에 해당되는지 여부는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다(재산-2976, 2008.9.29. 등).
한편 해당 주택을 매수한 자는 주택이 아닌 토지를 취득한 것으로 보아 취득세가 적용될 것으로 보인다.

2. 핵심 포인트

양도소득세 대납과 관련된 세무상 쟁점들을 정리하면 다음과 같다.

매도인

• 대납받은 양도소득세는 양도가액에 합산된다. 이 경우 양도가액에 합산되는 양도소득세는 1회분에 한한다.
• 매매약정과 관련이 없는 경우에는 양도소득세가 아닌 증여세가 부과될 수 있다.

매수인

• 매수인이 대납한 양도소득세는 취득가액에 포함되는 것이 원칙이다. 취득가액이 증가하므로 취득세도 증가하는 것이 일반적이다.
• 매도인의 관점에서 발생할 수 있는 양도소득세(법인세) 등의 문제에 정통해야 한다.

중개인

• 매수인의 관점에서 발생할 수 있는 취득세, 취득가액 인정범위 등을 알아둬야 한다.
• 특히 매도인과 매수인이 개인이 아닌 법인인 경우, 특수관계에 있는 경우 등은 매우 주의해야 한다.

3. 실전 사례

(상황1) 토지를 저가양도할 때 세무상의 리스크는?
세법은 시가와 거래가의 차이가 5% (증여는 30% 기준) 이상 차이가 나거나 그 차액이 3억원 이상이면 「소득세법」상 부당행위계산의 부인제도와 상증법」상 증여규정을 적용해 관련 세금을 추징하게 된다.
실무적으로 저가양수도 등에 대해서는 특수관계가 있는 경우와 없는 경우로 나눠 세부담을 살펴보아야 한다.

구분		특수관계가 없는 경우	특수관계가 있는 경우
저가양도	매도인	세무상 문제없음	시가로 양도소득세 과세(부당행위계산의 부인에 해당)
	매수인	• 증여세 과세 • 증여재산가액 = (시가 - 양수대가) - 3억	• 증여세 과세 • 증여재산가액: (시가 - 양수대가) - Min(시가×30%, 3억 원)
고가양도	매도인	• 증여세 과세 • 증여재산가액 = (시가 - 양수대가) - 3억	• 증여세 과세 • 증여재산가액: (시가 - 양수대가) - Min(시가×30%, 3억 원)
	매수인	세무상 문제없음	시가초과분 취득가액 불인정

사례의 경우 저가양도에 해당하므로 매도인과 매수인이 특수관계에 없는 경우에, 매도인은 문제가 없지만 매수인에게는 증여세가 부과될 수 있다.
특수관계가 있는 경우에는 매도인에 대해서는 저렴하게 양도한 것을 빌미로 부당행위계산부인제도(시가로 과세하는 제도)가 적용되며, 매수인에 대해서는 저렴하게 매수한 것을 빌미로 증여세가 부과될 수 있다. 증여세는 특수관계 여부를 불문한다.

(상황2) 매수자가 양도소득세를 부담하기로 특약한 경우 해당 금액을 취득가액에 산입할 수 있는가?
매수인이 부담한 양도소득세는 매도인의 양도가액에 포함되어 과세되는 한편, 매수인의 입장에서는 취득가액에 포함되는지의 여부가 중요하다.

▶특수관계가 없는 경우
∙양도소득세 대납금액도 토지의 취득가액에 포함한다.

▶특수관계가 있는 경우
해당 금액도 취득가액이 될 수 있지만, 만일 매수인이 부담한 비용이 부당행위계산부인 규정이 적용되면 취득가액이 부인될 수 있다.
이러한 경우에는 감정가액 → 상증법상의 평가액(동법 제38조 내지 제39조의 2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액)이 시가로 될 수 있다.

▶ 저가양도와 매수자 부담 양도소득세의 리스크 관리
세법은 특수관계에 있는 자끼리 시가와 동떨어지게 거래를 하는 경우에는 부당행위로 보아 양도소득세와 증여세 등을 부과한다.
특수관계가 없는 경우에는 큰 문제는 없으나, 시가와 차액이 큰 경우에는 증여세 문제를 검토해야 한다.
양도소득세 매수자 부담은 양도소득세 추가와 취득세 추가, 부외자산 등의 문제가 발생하므로 가급적 이러한 계약방식은 채택하지 않는 것이 좋다.
특히 부담한 주체가 법인인 경우에 이러한 내용을 장부에 반영하지 않으면 재무제표가 불투명해지고 향후 세무조사에서 문제가 될 가능성이 크다는 점에 유의해야 한다.