13-2. 양도소득세 세율

양도소득세 요약

 

 

양도소득세 세율

 

1. 관련 법령

 

 

(1) 소득세법 제104조(양도소득세의 세율)

 

① 거주자의 과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 ... 큰 것을 그 세액으로 한다.

• 1. 제94조제1항제1호. 제2호 및 제4호에 따른 자산
  • 제55조제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)
• 2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것:
  • 양도소득과세표준의 100분의 40
  • [주택( ... 딸린 토지로서 ... 포함...), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]
• 3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것:
  • 양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)
• 8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지
• 11. 제94조제1항제3호가목 및 나목에 따른 자산
  • 가. 소유주식의 비율. 시가총액 등 ... 대주주( ... "대주주"라 한다)가 양도하는 주식등
    • 1) 1년 미만 중소기업 외의 법인의 주식 등 : 양도소득 과세표준의 100분의 30
    • 2) 1)에 해당하지 아니하는 주식등
  • 나. 대주주가 아닌 자가 양도하는 주식 등
    • 1) 중소기업의 주식등 : 양도소득 과세표준의 100분의 10
    • 2) 1)에 해당하지 아니하는 주식등: 양도소득 과세표준의 100분의 20
• 12. 제94조제1항제3호다목에 따른 자산
  • 가. 중소기업의 주식 등: 양도소득 과세표준의 100분의 10
  • 나. 그 밖의 주식 등: 양도소득 과세표준의 100분의 20
• 13. 제94조제1항제5호에 따른 파생상품 등:양도소득 과세표준의 100분의 20

 

2. 개념 정리

 

(1) 세율체계 (소법§104)

 

○ 차등 비례세율과 초과 누진세율(기본세율)로 구분

 

○ 자산의 종류, 등기여부, 보유기간, 특례지역(지정지역・조정대상지역)에 따라 차등적용하고, 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당하는 때에는 큰 세액 적용(1차 비교과세)

• 서로 다른 세율이 동시에 적용되는 자산은 2차 비교과세: Max (①,②)
  • ① 세율이 동일한 자산별로 양도소득금액을 합산하여 세액을 계산
  • ② (모든 자산의 양도소득금액 합계액 – 기본공제) × 기본세율

 

(2) 양도소득세율 개관

 

○토지・건물, 부동산에 관한 권리 등의 세율

국내자산 양도소득	국외자산양도소득
•1년미만: 토지 50%(주택 및 조합원입주권과 분양권: 70%) •2년미만: 토지 40%(주택 및 조합원입주권과 분양권: 60%) •2년이상: 6~45% 기본세율(분양권은 60%) •미등기양도자산: 70%	• 6~45% 기본세율 (보유기간 관계 없음)

 

☞분양권은 소법§88조 제10호에서 「주택법」 등에 따른 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 의미하므로 토지를 취득할 수 있는 권리나 사업계획승인을 받기 전의 지역주택조합의 조합원입주권(기회재정부 재산세제과-40, 2022.1.17, 법규과-163, 2022.01.18.), 오피스텔 분양권 등은 포함되지 않음.

 

○다주택・단기보유(Max 비교과세):

• 조정대상지역: 기본세율+20%p(2주택), 기본세율+30%p(3주택 이상) or 70% or 60%
  ☞ 다주택자 2년 이상 보유주택 한시적 중과배제 : '22.5.10~'25.5.9. 양도분은 기본세율 적용
• 조정대상지역외 (일반지역) : 기본세율(2년이상 보유) or 70%(1년미만) or 60%(2년미만)

 

○비사업용토지:

기본세율 +10%p or 50%(1년미만) or 40%(2년미만)

 

○기타자산 등

자산구분	국내자산 양도소득	국외자산 양도소득
기타자산	6~45% 기본세율	6~45% 기본세율
주식 또는 출자지분	•중소기업 소액주주: 10% •일반기업 소액주주: 20% •대주주(중소기업 포함, 상장여부 불문)   -과표 3억미만: 20%, 3억이상 : 25%(△15백)   -1년미만 보유한 일반법인: 30%	•중소기업:10% (내국법인이 국외상장한 경우 적용) •중소기업외 : 20%
파생상품	코스피 선물옵션, CFD : 10% ('18.4.1. 이후 양도분, 탄력세율)
신탁수익권	3억원이하: 20%, 3억초과 : 25%

☞ 중소기업의 소액주주가 장내 양도한 주식은 과세제외

☞ 2020.2.10까지 양도분은 주식 등의 양도일에 중소기업 여부 판단,

2020.2.11 이후 양도분부터는 양도일이 속하는 사업연도 직전사업연도 종료일 기준으로 중소기업 여부 판단(소령§157의2)

 

 

(3) 2년 이상 보유 부동산・부동산권리・기타자산의 기본세율( '22.5.10.~'25.5.9. 양도분은 중과배제)

과세표준	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

 

 

(4) 비사업용 토지 적용세율

구분		세율
비사업용 토지	2년이상	•지정지역: 비사업용토지 세율+10%p •기타지역: 비사업용토지 세율
	2년미만	•지정지역: 40% •기타지역: 40%
	1년미만	50%
비사업용토지과다법인의 주식		기본세율+ 10%p

☞ 비사업용토지세율 =: 기본세율+ 10%p

☞ 기본세율+ 10%p와 40% 세율 경합시 큰 세액을 적용함.

☞ 소법§104① 제9호에 해당하는 자산

 

 

(5) 다주택자 중과세율 (소법§104⑦)

☞ 다주택자 2년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택 한시적 중과배제 : '22.5.10~'25.5.9 양도분: 기본세율~

 

 

(6) 세율적용을 위한 보유기간 계산(소법§104②)

 

1)원칙

 

취득일부터 양도일까지

☞보유기간계산시 민법(제157조)의 초일불산입에도 불구하고 초일 산입(대법 91누8548, 1992.03.10, 서면인터넷방문상담4팀-2054, 2004.12.16.)

 

2)상속받은 자산

 

피상속인의 취득일부터 양도일까지

☞조합원입주권 상태에서 상속받아 취득한 재건축주택의 “세율적용시 취득시기”는 피상속인의 취득일부터가 아닌 당해주택의 사용승인서 교부일, 사실상 사용일, 임시사용승인일 중 빠른 날로 계산함.(사전2019-법령해석재산-0649, 2020.2.11.)

 

3)이월과세, 부당행위, 이혼재산 분할 자산

 

증여자의 취득일부터 양도일까지

 

4)합병・분할법인의 주식

 

피합병・분할법인의 주식 취득일부터 양도일까지

 

5)원조합원이 조합원입주권 또는 신축주택 양도시

 

종전 토지 및 건물의 취득일부터 양도일까지

 

 

(7) 미등기양도자산의 고율과세 (소법§104①10, ③)

 

미등기양도자산이란 토지・건물 및 부동산에 관한 권리를 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하며 70%의 양도세율을 적용한다.

다만 미등기 양도 제외 자산으로 열거된 것은 미등기양도자산으로 보지 아니함.

 

1) 미등기 양도 제외 자산(소령§168)

 

① 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

② 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한자산

③ 「소법」§89의2①(2)에 규정한 비과세 대상인 농지의 교환・분합 및 「조특법」§69①에 의해 양도소득세 감면대상인 자경농지와 「조특법」§70①에 의해 양도소득세 감면대상인 대토농지

④ 비과세요건을 갖춘 1세대1주택으로서 「건축법」에 따른 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

⑤「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지

⑥ 건설업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환지처분공고 전에 양도하는 토지

⑦ 피상속인이 보존등기를 하지 아니한 상가를 상속받아 상속인이 상속에 따른 소유권 이전등기를 하지 아니하고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조에 따른 사업시행자에게 양도한 경우 해당 부동산은 「소법」§104③의 미등기 자산으로 보지 아니하는 것임. (재산세과-660, 2009.11.5.)

⑧ 사용이 승인된 재건축아파트 이전고시 이전에 양도시(부동산거래관리과-544, 20104. 13)

 

2) 미등기양도자산에 대한 불이익

 

• 양도소득세 비과세・감면 적용배제(소법§91①)
• 기준시가 필요경비 개산공제율 적용시 낮은 율 적용(소령§163⑥)
• 장기보유특별공제 적용배제(소법§95②)
• 양도소득기본공제 적용배제(소법§103①1)
• 양도소득세 최고세율 70% 적용(소법§104①10)

 

3. 체크할 사항

 

○ 양도소득 세액계산에서는 과세대상 자산을 유형별(토지, 주택, 주식 등)로 구분하여, 양도차손 통산 및 세율 적용을 따로 계산하여야 하며, 자산별로 양도차익을 계산할 때부터 별개의 세율적용 대상으로 구분하여야 함.

 

○ 하나의 자산이 둘 이상의 세율에 해당하는 때에는 각각의 세율을 적용한 산출세액 중 큰 것을 적용하여야 함. 다만, 한 필지의 토지가 비사업용토지와 그 외의 토지로 구분되는 경우에는 각각 별개의 자산으로 보아 산출세액을 계산한다.

 

○ 2년미만 단기양도 자산은 단기보유시 적용되는 세율과 중과세율(조정지역 또는 비사업용 토지)을 비교하여 큰 세액 적용(1차 비교과세)

 

○ 해당 과세기간에 토지・건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산을 둘 이상 양도하는 경우 다음 중 큰 세액을 적용(2차 비교과세)

MAX (①해당과세기간 과세표준 합계액에 기본세율(6~45%)을 적용한 산출세액, ②자산별 양도소득 산출세액 합계액)

☞자산별이란 「소법」§104 【세율】 각호별로 합산한 자산을 의미(기재부 재산세제과-915, 2018.6.15.)

 

○ "아파트당첨권"과 "주택청약예금증서" 등 등기 자체가 불가능한 자산은 미등기 양도자산으로 보지 않음(대법 91도2349, 1992.09.14.).

 

4. 관련 사례 및 해석

 

(1) 관련 사례 및 해석

 

자산의 보유기간 등을 계산하는 경우 초일을 산입하는지(재산46014-205, 2002.12.18.;대법 918548, 1992.03.10.)

양도소득세율 적용시 보유기간은 그 기간의 초일을 산입하여 보유기간을 계산하며 2년 보유 계산시 취득일부터 2년이 되는 해의 해당일자 전일까지의 기간을 말함.

 

주택 부속토지의 단기보유 세율(기획재정부 재산세제과-1354, 2022.10.27.)

1년 이상 소유한 나대지 위에 주택을 지어 1년 미만 소유한 주택과 부수토지를 함께 양도 하는 경우, 부수토지부분에 적용되는 세율은 소득세법§104①(3)의 세율(70%)을 적용함.....

☞ 해설:소득세법 제104조 제1항 후단에 따라 '하나의 자산이 각호의 세율 중 둘 이상에 해당할 때는, 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다'라는 규정에 근거한 해석임.

'21.6.1 이후 양도분부터는 단기 양도시 주택 세율이 토지 세율보다 높아졌기 때문에, 토지 보유기간이 2년 이상이더라도, 주택 부수토지로 1년 미만 보유하여 양도하면 70% 세율이 적용됨.

같은 논리로 근린생활시설 건물(부수토지 포함)을 멸실하고 해당 토지에 주택을 신축한 경우로서 신축주택의 사용승인일로부터 1년 이내에 신축주택과 이에 딸린 토지(토지의 전체 보유기간은 2년 이상이나 양도일 현재 주택부수토지로서의 보유기간이 1년 미만)를 함께 양도하면, 해당 토지의 양도소득 과세표준에 대해서 소득법§104①(3)에 따른 70%의 세율을 적용함.(서면-2023-법규재산-0389, 2023.06.27.)

 

주택 부속토지의 단기보유 세율(2014.1.1. 이후 양도분부터 적용)

• 거주자가 주택(이하 "구주택"이라 함)과 주택부수토지를 취득하여 보유하다가 구주택을 멸실하고 주택부수 토지는 나대지 상태에서 해당 나대지에 신축한 주택(이하 "신축주택"이라 함)과 이에 딸린 주택부수토지를 2014.1.1. 이후 함께 양도하는 경우로서, 해당 토지의 주택부수토지인 보유기간이 1년 이상 2년 미만이고, 신축주택의 보유기간이 1년 미만인 경우, 신축주택의 양도소득 과세표준에 대해서는 같은 법 제104조제1항제3호에 따른 100분의 40의 세율을 적용하고, 해당 토지의 양도소득 과세표준에 대해서는 같은 법 같은 조 같은 항 제1호에 따른 세율을 적용(서면법규과-1222, 2014.11.19.)
  ☞종전의 예규임
• 주택과 그 부수토지를 동일 세대원이 아닌 자가 각각 소유하던 중 부수토지의 소유자가 2014.1.1. 이후 그 부수토지를 양도하는 경우로서 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 해당 토지의 양도소득 과세표준에 「소법」(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정된 것) 제104조제1항제2호에 따른 100분의 40의 세율을 적용(서면법규과-944, 2014.08.28.).
• 거주자가 나대지를 취득하여 해당 토지에 주택을 신축하고 2014.1.1. 이후 해당 주택과 주택부수토지를 함께 양도하는 경우로서 토지의 전체 보유 기간이 1년 이상 2년 미만이고, 주택의 보유기간이 1년 미만인 경우 해당 주택의 양도소득 과세표준에 대해서는 「소법」(2014.1.1.법률 제12169호로 개정된 것) 제104조제1항제3호에 따른 50%의 세율을 적용하고, 해당 토지의 양도소득 과세표준에 대해서는 같은 법 같은 조 같은 항 제2호에 따른 100분의 40의 세율을 적용(서면법규과-559, 2014.05.30.)

 

조합원입주권을 양도하는 경우 다주택자 중과세율 적용되지 않음(서면인터넷방문상담4팀-4209, 2006.12.28.).