10-2. 자본적 지출액 등

양도소득세 요약

 

 

자본적 지출액 등

 

1. 개념 정리

 

 

#자본적지출액 등이란 사업자가 소유하는 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등을 말하며, 법인세법이나 회계학에서 사용하는 용어를 차용한 개념으로, 기존 개념보다 폭넓게 사용되고 인정되는 경향이 있음.

 

#자본적지출액은 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우에 양도가액에서 차감하는 필요경비로서, 취득가액과 구분하기 위하여 편의상 “기타 필요경비”라 부르며, 세금계산서, 신용카드영수증 등 법적증빙 구비를 요건으로 한다.

☞ 2016.2.17. 이후 지출부터는 세금계산서, 계산서, 현금영수증, 신용카드 등 적격증빙을 수취 보관한 경우에 필요경비로 공제할 수 있었으나, 2018.4.1. 이후 양도하는 분부터는 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우에도 공제 가능.

 

 

(1) 자본적 지출의 예시

 

 

1) 「소득세법 시행령」제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액(소령 §163③1)

 

「소득세법 시행령」 제67조(즉시상각의 의제)

「자본적 지출」이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말한다. 이에는 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함한다.    1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조    2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치    3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치    4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구    5. 기타 개량·확장. 증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

 

2) 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우(소령 §163③2)

 

그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

 

3) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액

 

그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(증액보상금 한도, 소령§163③2의2)

 

4) 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(소령§163③3)

 

재해·노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함

 

5) 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금

 

부담자가 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금 상당액을 말함

 

6) 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금

 

부담자가 다른 경우 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금 상당액을 말함

 

7) 위의 1)부터 6)에 준하는 비용으로서 다음에 해당하는 것(소칙§79)

 

• 「하천법」・「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」, 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
• 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애 철거비용
• 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
• 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
• 사방사업에 소요된 비용
• 위의 비용과 유사한 비용

 

2. 체크할 사항

 

# 양도차익에 큰 영향을 미치는 양도가액과 취득가액은 등기부등본에 기재되어  확정된 가액이나, “기타필요경비”는 양도자의 입증여부에 따라 필요경비 산입여부가 달라지므로 납부세액 최소화를 위해서는 중요한 항목임.

 

# 2016년 지출분부터 법정증빙(세금계산서 등)수취를 의무화하였으나, 실제지출 사실이 금융증빙(무통장입금증 등)에 의거 확인될 경우 필요경비에서 부인하기 어려운 현실을 감안, 2018년 4월에 법령을 보완하여 금융거래 자료가 있는 경우에도 필요경비로 공제가 가능하다. 따라서 2016년 이전 지출분에 대하여는 법정증빙이나 금융거래자료가 없어도 계약서와 영수증 등 지출 사실을 입증할 수 있는 경우 공제 가능

 

# 부동산에 대한 시설투자 등 가치를 증가시키는 투자를 한 경우에는 반드시 법정 증빙을 확보하고 보관하여야 양도소득세 부담을 줄일 수 있음.

 

# 취득가액을 실지거래가액이 아닌 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가로 적용하는 경우, 기타필요경비는 개산공제액이 적용되므로 양도 당시 부동산중개수수료나 자본적지출액 등 실제 발생한 비용을 공제할 수 없음. (p.132 그림, p215 표 참조)

 

3. 관련 사례 및 해석

 

예규·판례

임대 오피스텔의 가전제품 구입비가 자본적지출인지(국심 2004서3824, 2005.04.29.) 법령의 입법취지를 종합하면, 자본적 지출분은 건물의 본래의 용도를 변경하기 위한 개조・개량・확장・증설 등과 관련된 비용으로 내용연수를 연장하거나, 그 가치를 현실적으로 증가시키는 것이므로, 청구인이 주장하는 오피스텔의 비품구입비(TV·에어컨·냉장고 등)는 임대수요에 충족하고 임대조건을 유리하게 하기 위해 설치한 임대비용으로서 자본적 지출분으로 볼 수 없는 것임. 본래의 기능유지에 필요한 비용의 자본적지출액 해당 여부(집행기준 97-163-29) 정상적인 수선 또는 부동산 본래의 기능을 유지하기 위한 경미한 개량인 벽지·장판의 교체, 싱크대 및 주방기구 교체 비용, 옥상 방수공사비, 타일 및 변기공사비 등은 수익적 지출에 해당되므로 필요경비에 산입되지 아니함. 토지의 이용편의를 위한 묘지 이장비용은 양도자산의 필요경비로 산입(소통칙§97-0...9) 거주자의 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 열거된 항목을 말하는 것으로, 양수인의 요구에 따라 묘지를 이장하는 경우로서 이장한 공원묘지에서의 납골묘 사용료와 비석의 취득. 설치에 소요된 비용은 같은 법 시행규칙 제79조제1항제2호에 따른 토지의 이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용에 해당하지 아니하는 것(부동산거래관리과-702, 2010.05.18.) 기부토지의 취득가액 및 형질변경 비용의 필요경비 여부(재산 46014-708, 2000.06.12.) 소유토지의 용도변경을 위하여 당해토지의 일부를 지방자치단체에 무상으로 공여하고 용도변경받은 잔여토지를 양도하는 경우로서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우에는, 그 무상으로 공여한 토지의 실지취득가액 및 형질변경에 소요된 비용은 필요경비에 산입하는 것이나, 기준시가로 양도차익을 산정하는 경우에는 무상으로 공여한 토지의 취득당시 기준시가 및 소득세법시행령 제163조제6항에서 규정하는 금액(개산공제금액)을 필요경비로 공제 토지분할을 위한 지적측량수수료 필요경비 여부(국심 2003서2408, 2004.01.15.) 부동산을 분할하기 위하여 지적측량 신청하여 지적측량수수료로 지급한 금액은 부동산의 자본적지출액 등으로서 인정 주택의 이용편의를 위한 베란다샤시, 방확장 등의 내부시설개량 공사비의 필요경비 여부(국심 2001서1140, 2001.10.18., 국심 2000광34, 2000.07.10.) 주택의 이용편의를 위한 베란다샤시, 방확장 등의 내부시설의 개량을 위한 내부시설 공사비는 「소득세법」 제97조제1항제2호 내지 제3호에 해당하는 필요경비에 해당 원상 회복, 능률을 유지하는 비용(조심 2015광1108, 2015.07.20.) 공사업체의 대표자가 도장공사와 방수공사 외 여러 가지 작은 공사들을 하였다고 진술하여 경미한 다수의 수선이 있었던 것으로 보이는 점, 제출한 견적서상의 공사 내용이 계단의 도장공사와 옥상 방수공사로 쟁점부동산의 원상을 회복시키거나 능률을 유지하는 등의 현상유지를 위한 수선으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점공사비를 필요 경비에서 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음. 공사비용이 '용도변경', '내용연수 증가'를 명확히 가져올 때 가능(대법 2015두37990, 2015.05.28.) 자본적 지출액 등을 양도 필요경비로서 인정받기 위해서는, 공사계약서 및 대금 지급증빙 등의 객관적인 입증을 통해 양도된 자산에 실제 소요된 비용으로서, 자본적 지출에 해당하는 것으로 법이 규정한 '용도 변경'이나 '내용연수 증가' 등의 결과를 양도 자산에 가져올 정도의 공사비용이라는 사실이 명확히 확인되어야만 필요경비로 인정할 수 있음. 「법인세법」에 따라 상여 등의 처분을 받은 금액의 자본적 지출액 여부(서면-2016-법령해석재산-5528, 2017.05.19.) 거주자와 거주자가 주주로 있는 특수관계법인이 소유하는 각각의 토지를 공동으로 개발하고 개발과정에서 발생한 「소득세법('14.12.23. 법률 제12852호로 개정되기 전의 것)」 제97조제1항제2호에 따른 자본적지출액 상당액은 토지의 면적비율대로 부담하기로 약정하였으나, 특수관계법인에서 개발비용을 전부 부담하여 거주자가 부담하여야 할 자본적지출액 상당액이 「법인세법」제67조에 따라 거주자에게 배당으로 처분된 경우, 거주자는 해당 자본적지출액 상당액을 「소령('15.2.3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것) 제163조제3항에 따라 거주자의 양도차익에서 공제할 수 있음. 원상회복, 주거환경 개선공사는 필요경비 대상 아님(조심 2013중3662, 2013.11.11.) 현관·거실·주방·화장실 이미지구현공사와 도장공사, 화장실공사, 타일공사, 수장공사, 조명공사 등은 쟁점아파트의 가치를 현저하게 상승시키거나 그 내용연수를 증가시키기 위한 공사라기보다는 쟁점아파트의 원상회복, 거주환경 또는 그 외관을 보기 좋게 하기 위한 공사라 할 것이며, 그러한 공사가 베란다 개조공사 등과 관련이 있거나 부수되는 공사라 하더라도 그 성질이 베란다개조공사 등과 동일하다고 볼 수는 없음. 불법건축 무허가건물 철거비용(대법 92누15871, 1994.3.11., 국심 1999중1154, 2000.07.25.) 토지소유자가 토지를 양도하면서 인도의무를 이행하기 위하여 그 토지상에 자신의 의사와는 아무런 관계없이 불법건축되어 있던 무허가건물을 매수, 철거하는데 부득이 비용을 지출하였다면 양도비에 해당하는 것이며, 그 중 특히 철거비용의 지출은 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용으로서 설비비 또는 개량비에도 해당