10-3. 양도비 등

양도소득세 요약

 

 

양도비 등

 

1. 개념 정리(소법§97①3 및 소령§163⑤)

 

 

# 양도비는 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우에 양도가액에서 차감하는 기타필요경비로 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류(세금계산서 등 적격증빙 서류)를 수취 · 보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말함.

☞2016.2.17. 이후 지출분부터는 세금계산서, 계산서, 현금영수증, 신용카드 등 적격증빙을 수취 보관하여야 필요경비로 공제할 수 있었으나, 2018.4.1. 이후 양도하는 분부터는 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되면 공제 가능.

• 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용
• 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용. 계약서 작성비용
• 공증비용, 인지대 및 소개비
• 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용('18.2.13. 이후 양도하는 분부터 적용)
• 위의 비용과 유사한 비용
• 토지와 건물을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권 등을 만기 전에 증권회사 또는 은행에 양도함으로써 발생하는 매각차손

 

2. 체크할 사항

 

# 양도비 등도 자본적 지출액과 마찬가지로 2016년 이후 지출분부터 법정 적격증빙을 구비할 것을 요구하고 있고, 부득이한 경우에는 거래상대방에게 이체한 금융거래 증빙을 갖추고 있어야 기타필요경비로 공제될 수 있음.

 

# 양도가액에서 공제받을 수 있는 필요경비는 열거주의를 취하고 있으므로, 공제받고자 하는 항목이 법령에 나열된(자본적지출액 또는 양도비 규정) 항목 중 어느 항목에 해당하는지를 납세자가 입증할 필요가 있음.

 

3. 관련 사례 및 해석

 

예규·판례

공제받지 못한 부가가치세 매입세액(서면4팀-3640, 2007.12.26.) 자산의 취득과 관련하여 부담한 부가가치세 중 부가가치세법 규정에 의하여 공제받지 못한 매입세액은 취득가액에 포함되지만, 이미 공제받은 매입세액은 취득가액에 포함되지 않음. 지급의무 없는 지출경비는 필요경비로 산입하지 아니함.(조심 2008중1309, 2008.10.24.) LK 양수인이 부담한 분양권 지연납부 연체이자(집행기준 97-163-27) 아파트분양권 등을 취득함에 있어서 양도자가 분양대금 지연납부로 발생한 연체이자를 양수인이 부담하기로 약정하여 실제 납부를 하였다면 해당 자산의 필요경비에 산입함(취득가액에 해당하는 필요경비) 법적지급의무 없이 지급한 비용의 필요경비 산입 여부 ① 과다지급한 중개수수료의 양도비 해당 여부 : 중개수수료가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비해 많다고 하더라도 실지 지급된 금액은 필요경비에 산입(집행기준 97-163-42) ② 법적인 지급의무 없이 지급한비용의 산입 여부: 자산을 양도하면서 자산을 취득한 자를 대신하여 납부한 취득세 등 법적인 지급의무 없이 지급한 비용은 필요경비에 해당되지 아니함.(집행기준97-163-44) 주식 평가비용(주식실사비용), 법률 및 재정 자문비용의 양도비 해당 여부(감심 2003-119, 2003.09.23.) 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이란 거주자가 당해 자산을 양도하기 위하여 지출하지 않을 수 없는 비용을 말하는 바로서, 시장성이 없는 비상장주식을 처분하기 위해 회계법인으로 하여금 인수자의 발굴 및 주선, 거래가액 및 조건에 대한 협상, 계약서의 작성 및 체결 등 업무를 수행하도록 하고 주식매각이 성공적으로 이루어져 계약 성사에 대한 대가를 지급하는 것은 일종의 컨설팅 비용에 해당하므로 이러한 용역비는 비상장주식을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 봄. 양도자가 부동산 매도를 위해 상권조사, 지가상승요소분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 「소령」 제163조제5항에 따른 양도비 등에 포함되지 아니하는 것(법규재산 2013-217, 2013.07.23.) 부동산 양도 컨설팅 용역비의 양도비 해당 여부(서울행법-2018-구합-77487, 2019.10.17.) 이 사건 컨설팅용역으로 인하여 이 사건 부동산의 가치가 상승하고, 매각 협상에 긍정적인 영향을 미쳤다 하더라도, 이 사건 컨설팅비용은 구 소득세법 시행령 제163조제5항제1호 (다)목의 '소개비' 또는 (라)목의 '이와 유사한 비용' 등 이 사건 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에 해당한다고 볼 수 없음. 경매집행비용의 필요경비 해당 여부(부동산거래관리과-1489, 2010.12.17.) 법원의 경매를 통하여 부동산을 양도하는 경우 「민사집행법」 제53조에 따라 해당 부동산의 소유자가 부담한 경매집행비용은 「소법」 제97조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제163조제5항제1호에 따른 양도비에 해당하는 것임. 가처분 말소비용의 취득가액 및 필요경비 해당 여부(부동산거래관리과-986, 2010.07.27.) 부동산을 공매로 취득함에 있어 제3자에게 법적으로 지급의무가 없는 가처분말소 비용을 지급한 금액은 필요경비에 해당하지 아니함. 증여받은 토지를 양도한 경우 필요경비 계산(부동산거래관리과-877, 2010.07.05.) 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조 및 845의3에 따른 증여 제외)받은 자산의 필요경비에는 취득세·등록세 기타 부대비용을 더하는 것임. 사채업자에게 채권매각시 매각차손의 필요경비 여부(대법 2005두84675, 2005.11.25. 외 2건) 「소령」 제163조제5항제2호에서는 필요경비로 인정하는 채권매각 차손을 금융기관 등에 매각한 경우로 한정하고 있으나, 대법원 판례에서는 관련 법령을 예시적 규정으로 보아 채권매매업자 등에게 매각한 경우도 필요경비로 인정하고 그 매각차손액은 금융기관에 매각하였을 경우 매각차손 범위내로 한정 ☞2007.2.28. 소득세법시행령 제163조제5항제2호를 개정 금융기관이외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. 임차인에게 지급한 퇴거보상금의 양도비 해당 여부(부동산거래관리과-676, 2011.08.02.) 자산의 양도차익 계산시 양도가액에서 공제되는 필요경비에 대하여는 열거된 항목에 한하는 것이므로 토지·건물의 양도와 관련하여 임차인에게 지급한 보상금이나 이사비용은 필요경비에 산입되지 않는 것 ☞2018.2.13. 소득세법시행령 제163조제5항제1호제라목 추가 개정 '매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용'임이 확인되는 경우 필요경비 인정 변호사에게 지급한 소송비용(서면~2015-법령해석재산-1353, 2016.02.23.) 거주자가 본인 소유 토지를 서울특별시가 승낙없이 도로용지로 편입하여 사용한데 대하여 제기한 부당이득금반환청구소송에 대하여, 법원이 「서울특별시 도로 및 하천 편입미불용지 보상 규칙」에 따라 보상금을 지급받고 매매(협의취득)를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하도록 조정을 갈음하는 결정을 한 경우, 변호사에게 지급한 소송비용은 「소득세법 시행령」제163조제1항제2호, 제3항제2호 및 제2의 2호에 따른 필요경비에 해당하지 아니하는 것 변호사비용 및 소급감정평가수수료(대법 2017두47298, 2017.09.21.) 소유권 취득 이후에 발생한 사정으로 인하여 소유권상실의 위험을 방지하기 위하여 지출한 쟁송비용은 자본적 지출로 볼 수 없으며, 양도소득세를 신고하기 위하여 소급감정한 감정평가수수료는 양도가액에서 공제되는 필요경비라고 볼 수 없음. 국적포기세로 기납부한 국내주식을 거주자로서 국내에서 양도하는 경우(서면-2017-부동산-2350, 2018.05.28.) 국내 상장주식 A를 소유한 대주주가 거주자로서 상장주식A를 양도하는 경우 미국에서 영주권을 포기함으로써 기납부한 국적포기세는 양도차익 계산시 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니함.