1-8. 다주택자 중과제도 한시적 배제

1. 다주택자 양도소득세 중과제도란

 

• ① 다주택자가
• ② 조정대상지역에 소재하고 있는
• ③ 중과대상 주택을 양도하면

양도소득세를 중과한다.

 

▶ 양도소득세가 중과된다는 의미는

• 장기보유특별공제 적용을 배제하고
• 2주택은 기본세율에 20%를 가산하고 3주택 이상은 기본세율에 30%를 가산하는 것이다.

 

 

2. 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

 

▶적용대상

① 보유기간이 2년 이상인 주택

☞보유기간 2년미만 주택은 중과가 배제되더라도 단기 양도세율 70% 또는 60%가 적용

② 2022.5.10.~2023.5.9.(1년간) 중과대상 주택을 양도할 것

☞ 등기접수일과 잔금청산일 중 빠른 날이 해당 기간에 포함되어야 함

 

3. 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제에 따른 세부담 변화

 

▶ 양도차익 3억원. 보유기간 10년 가정. 기본공제 무시

구 분	양도소득세 중과배제	양도소득세 중과적용
		2주택 중과(기본세율+20%)	3주택 중과(기본세율+30%)
양도차익	300,000,000	300,000,000	300,000,000
장기보유특별공제	60,000,000
과세표준	240000000	300,000,000	300,000,000
세 율	38%-19,400,000	58%-19,400,000	68%-19,400,000
산출세액	71,800,000	154,600,000	184,600,000

 

4. 적용사례

 

■다주택자가 일부주택 양도 후 일시적 주택 비과세 특례

• 2015.08 가주택취득
• 2019.04 나주택취득(조정)
• 2020.11 다주택취득(조정)
• 2022.5.10. 개정령 시행
• 2022.08 나주택 양도(중과배제)
• 2022.10 가주택 양도(비과세 가능한가?)
• 2022.12 다주택양도(비과세 가능한가?)

☞ 나주택: 2022.5.10.~2023.5.9. 사이 중과대상 주택 양도시 양도소득세 중과배제 ☞ 가주택: 남은 주택이 일시적 주택 비과세 특례요건 충족시 종전주택 비과세 적용.(가주택 취득일이 2017.8.02. 이전이므로 거주요건 불필요) ☞ 다주택: 최종 주택이 양도일 현재 비과세요건 충족시 비과세 적용( 다주택은 2017.8.3.이후 취득한 조정대상지역에 소재한 주택이므로 거주요건 필요)

 

5. 다주택자 양도소득세 중과적용 년간 한시적 배제 정리 및 유의사항

 

■ 다주택자의 양도소득세 중과대상 주택 비교

구분	종전규정	개정규정
중과적용여부	중과적용	1년간 중과배제 (2022.5.10.~2023.5.9)
장기보유특별공제	미적용	적용 (3년 이상 보유한 주택에 한하여 보유기간×2%, 한도30%)
세율	∙ 2주택: 기본세율+20% ∙ 3주택 이상: 기본세율+30%	기본세율

 

▶기타 유의사항

1. 양도일 현재 2년 이상 보유한 주택에 한하여 중과배제 적용
2. 장기보유특별공제 적용시 보유기간은 취득일부터 양도일까지의 기간으로 산정
3. 양도일이 반드시 2023.5.9. 이전일 것