1-9. 장기보유특별공제 관련

1. 장기보유특별공제 관련 조문

 

■소득세법 제95조 양도소득금액 ② 제1항에서 장기보유특별공제액이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 「표1」에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다 다만, 대통령령으로 정하는 1세대1주택에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 「표2」에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다 ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다 ■소득세법 시행령 제159조의4 (장기보유특별공제) 법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조·제155조의2·제156조의2·제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.

 

2. 장기보유특별공제 관련 주요내용

 

■ 장기보유특별공제율 계산 및 공제한도

구분	「표1 」 적용	「표2 」 적용
적용대상	「표2 」 적용대상 외	1세대1주택(1주택특례규정 포함) & 2년 이상 거주
장기보유특별공제율	2%	4%
공제율계산	2% × 보유기간	(보유기간×4%) + (거주기간×4%)
공제한도	30%(보유기간 15년)	보유기간 한도: 40%( 보유기간 10년) 거주기간 한도: 40%( 거주기간 10년)

 

■「표2」의 장기보유특별공제율(4%) 적용요건

• 장특공제는 기본적으로 3년이상 보유하여야 한다
• 다음에 해당하면서 거주기간 2년 이상이어야 한다.

① 양도일 현재 1세대1주택자( 비과세요건 충족여부와 무관) ② 양도일 현재 소득세법시행령 제155조 제155조의2 제156조의2 제156조의3 및 그 밖의 규정에 따라 1세대1주택으로 보는 경우 (비과세요건 충족여부와 무관)

 

■소득세법시행령 제155조와 1세대1주택 비과세

- 소득세법시행령 제155조에서 다음의 주택과 다른 1주택을 소유하여도 다음의 주택은 주택수에 포함하지 않고, 다른 1주택으로 1세대1주택 비과세 규정을 적용한다

• 1항 일시적 주택 특례
• 2항 상속주택 특례
• 3항 공동상속주택 특례
• 4항 동거봉양합가 특례
• 5항 혼인합가 특례
• 6항 문화재주택 특례
• 7항 농어촌주택 특례
• 8항 부득이한 사유 특례
• 20항 장기임대주택 특례
• 20항 장기어린이집 특례

- 즉, 2주택 이상임에도 불구하고 1주택자로 의제하여 소득세법시행령 제154조 제1항의 비과세요건(보유 및 거주)을 충족하면 1세대1주택비과세를 적용한다.

 

3. 「표2」 장기보유특별공제율 적용시 체크사항과 적용사례

 

■「표2」 장기보유특별공제율 적용시 체크사항

① 3년 이상 보유한 토지·건물·조합원입주권(원조합원)에 해당하는지 여부 ② 양도일 현재 1세대1주택자(1주택으로 보는 특례규정 포함)에 해당하는지 여부 ③ 취득일 ~ 양도일 사이에 2년 이상 거주했는지 여부 ④ 보유기간 한도(10년 40%)와 거주기간 한도(10년, 40%) 확인

 

■「표2」 장기보유특별공제 적용사례

보유기간	거주기간	장특공제율	사유
2년	2년		3년이상 미보유로 대상아님
5년	1년	5년× 2%	2년이상 미거주로 「표2」적용 안됨
5년	2년	5년  × 4% +   2년× 4%	2년이상거주
12년	5년	10년× 4% +   5년× 4%	2년이상거주, 한도적용
12년	12년	10년× 4% + 10년× 4%	2년이상거주, 한도적용

 

 

■ 비과세 적용요건과 4% 장기보유특별공제율 적용요건은 별도 판단

• 2012.04 가주택취득(8억원, 조정)
• 2021.12 나주택취득
• 2022.2.10. 개정령시행
• 2022.10 가주택양도(16억원,조정)

구분		2년 이상 미거주한 경우	2년 이상 거주한 경우
양도차익	전체	800,000,000	800,000,000
	비과세	600,000,000	600,000,000
	과세	200,000,000	200,000,000
장기보유특별공제		40,000,000 (보유 10년× 2%)	160,000,000 (보유 10년× 4%)+ (거주 10년× 4%)
양도소득금액		160,000,000	40,000,000

 

■ 동일세대원으로부터 상속받은 주택에 대한 장기보유특별공제

• 2010.04 가주택취득(남편, 5억원)
• 2018.08 남편사망. 부인상속 (평가액 10억원)
• 2022.10 가주택양도(부인, 15억원)
• 부인은 상속개시일 전 남편과 주택에서 계속 거주하였으나 상속개시일 이후에는 거주하지 않음

① 1세대 1주택 비과세 적용여부: 상속인과 피상속인의 보유기간과 거주기간을 통산하여 판정(비과세됨) ② 과세대상 양도차익의 산정: (15억-10억) × (15억-12억) / 15억=1억 ③ 4%의 장특공제율 적용여부: 상속인과 피상속인의 보유기간과 거주기간을 통산하여 판정(적용됨) ④ 장기보유특별공제율 계산: 상속인의 보유기간과 거주기간만으로 계산 (보유 4년 × 4% + 거주 0년 × 4%) → 16% ⑤ 장기보유특별공제: 1억 × 16% = 16,000,000