1. 거주주택 비과세 특례란
일정 요건을 충족한 임대주택( 소득세법 시행령 167조의3①2)과 1거주주택을 소유한 자가 해당 거주주택(2년 이상 거주한 경우에 한함)을 양도할 경우에는 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용한다는 것이다
☞이 경우에 거주주택은 당연히 1세대1주택요건을 갖추게 된다. 비조정대상지역은 거주요건이 없다고 해서 이 경우의 거주주택에도 거주요건이 배제되는 것은 아니다.
2. 자동말소와 거주주택비과세특례 적용여부
- 임대기간 중에 거주주택이 위에 따라 비과세된 경우에는 별다른 문제가 발생하지 않는다.(이때 임대주택은 사업자등록, 실질임대, 5%룰 준수등의 요건을 유지해야 함 )
- 거주주택 비과세를 받지 않았는데, 임대주택이 자동말소가 되면 다음 2가지 옵션이 있다.
- 거주주택을 먼저 양도하고 임대주택을 양도
- 임대주택을 먼저 양도하고 거주주택을 양도
■ 거주주택을 먼저 양도한 후 임대주택을 양도하는 사례
- 2015.08 가주택취득(취득후 거주)
- 2018.05 나주택취득(단기임대등록. 조정지역)
- 2022.05 나임대주택 자동말소
- 2022.10 가거주주택 양도
- 2023.12 나임대주택양도
▶가주택(거주주택) 양도: 임대주택의 자동말소일로부터 5년 이내 양도시 거주주택비과세특례 적용됨(자동말소 후 5년까지는 임대주택을 없는 것으로 봄) ▶나주택(임대주택) 양도: 양도일 현재 비과세요건 충족시 비과세된다 (거주주택 양도일 이후의 양도차익에 대해서만 비과세) ☞사례의 경우 나주택의 비과세 요건을 따져 본다. - 보유기간은 2년이상 충족. - 2017.8.3.이후 취득이고 조정지역이므로 2년이상 거주요건을 충족하여야 한다. 그러나, 임대주택특례규정(2019.12.16. 이전 등록한 임대주택은 가액이나 면적에 관계없이 2년거주요건이 배제된다)에 따라서 거주하지 않아도 된다. ☞ 따라서, 사례의 경우에는 나주택은 비과세가 적용되지만, 거주주택 양도일 이후의 양도차익에 대해서만 비과세되는 점을 유의해야 한다. |
■ 임대주택을 먼저 양도한 후 거주주택을 양도하는 사례
- 2015.08 가주택취득(취득후 거주)
- 2018.05 나주택취득(단기임대등록)
- 2022.05 나임대주택 자동말소
- 2022.10 나임대주택 양도
- 2023.12 가거주주택양도
| ▶나주택(임대주택) 양도: 자동말소 임대주택 양도시 양도시기와 관계없이 중과배제 ▶가주택(거주주택) 양도: 이 경우에는 임대주택이 이미 없어졌으므로, 원칙적인 1세대1주택비과세요건을 따져서 비과세를 적용한다. ☞사례의 경우 비과세 요건을 따져 본다. - 보유기간은 2년이상 충족. - 2017.8.3.이전 취득이므로 거주요건은 배제된다. ☞ 따라서, 사례의 경우에는 가주택은 비과세를 적용하되, 비과세대상은 전체 양도차익임을 유의해야 한다. |
3. 거주주택 비과세를 적용받기 위한 임대유지 등 요건 준수여부
■ 거주주택 비과세 특례 적용요건( 소득세법 시행령 제155조)
| ⑳ 장기임대주택과 그 밖의 1주택(거주주택)을 소유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다 1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것 2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168 조에 따른 사업자등록을 하고 장기임대주택을 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것 |
■ 자진말소 및 자동말소 후 거주주택 비과세를 적용받기 위한 임대유지 여부에 대한 견해
| 소득령 155조23항과 같이 장기임대주택이 자진 및 자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년이내 거주주택을 양도하는 경우 소득령 155조 20항에 따른 특례적용 가능 (기획재정부 재산세제과-151, 2022.01.24.) ① 말소된 임대주택에 전입 거주하여 임대하고 있지 않아도 ② 말소일 이후부터 거주주택양도일까지 임대료 증액제한을 준수하지 않아도 ③ 말소일 이후부터 거주주택 양도일까지 세무서의 사업자등록을 유지하고 있지 않아도 거주주택 비과세 특례를 적용 가능 |
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