특수관계자 간에 저가양도를 할 수 있을까

일단 현행 세법에서는 특수관계자 간이라도 유상 양도임이 명백한 경우에는 양도 거래를 인정한다.
그런데 시가는 10억원인데 이를 1억원으로 사고판다면 세법은 이런 거래를 인정할까? 일단 거래 자체는 부인할 수가 없다. 계약당사자 간에 자유롭게 계약할 수 있기 때문이다.
하지만 세법은 제3자간의 거래와 비교해 볼 때 세금이 줄어들었기 때문에 양도자와 양수자에게 다음의 세금을 부과한다.

 

• 양도자 : 특수관계자에게 저가(시가의 5% 또는 3억원 차이)로 양도하는 경우 시가로 고쳐서 과세한다. 이렇게 해야 국가 입장에서는 세수가 확보된다.
• 양수자 : 양수자는 이 거래를 통해 시가보다 낮은 가액으로 취득해서 경제적 이익을 보았다. 따라서 현행 세법에서는 양수자가 특수관계이든 아니든 간에 일정한 이익을 얻었다면 여기에 대해 증여세를 부과한다.
  여기서 '일정한 이익'이란 이익이 시가의 30%(위 양도자의 경우는 5% 기준) 차이가 나거나 차액이 3억원 이상 난 경우를 말한다.

참고로 특수관계가 아닌 경우에는 30% 기준만을 사용한다. 따라서 특수관계가 아닌 경우에는 시가의 30% 이내에서 거래하면 세법상 문제가 없다.

저가양도 사례

아버지가 자녀에게 다음과 같은 거래를 한다고 하자.

어떤 문제점이 있고 세금은 얼마가 부과되는지 알아보자.

(자료)
● 거래 대상 : 주택
거래 가격 : 3억원(시세는 5억원)

① 아버지에 대한 세금 검토
일단 아버지는 자녀에게 양도하는 것인 만큼 부당행위계산 제도가 적용되는지 살펴보아야 한다. 일단 이 제도는 특수관계자 간의 거래를 통해 세금을 부당히 감소시키는 경우에 적용되므로 이 조건이 적용된다.
따라서 과세당국은 아버지의 양도차익을 다음과 같이 고쳐서 과세한다.

당초 양도차익
양도가액 : 3억원
- 취득가액 : xxx
= 양도차익 : 3억원 – xxx

수정 양도차익
양도가액 : 5억원
- 취득가액 : xxx
= 양도차익 : 5억원 – xxx

다만, 당초 거래 금액이 이렇게 시가로 수정될 수 있으나, 이 경우 시가를 둘러싸고 과세당국과 마찰이 발생할 수 있다.
왜냐하면 이런 상황에서 과세당국은 해당 자산의 시가를 알기가 힘들므로 양도일 전후 3개월 내의 매매사례가액으로 과세하려고 하기 때문이다.
이런 문제에 대해서는 앞의 상속 및 증여재산가액을 검토할 때 살펴보았다.

② 자녀에 대한 세금 검토

• 자녀는 이 거래를 통해 이익을 본 경우에 해당한다. 따라서 이익에 대해서는 증여세를 부과하는 것이 맞다. 다만, 이 이익이 시가의 30% 또는 3억원 이상이 되어야 하므로 이 부분을 먼저 따져 보아야 한다.
  이 사례에서 시가는 5억 원이며 이 금액의 70%는 3억 5,000만 원이므로 저가양도에 대한 증여규정이 적용된다. 따라서 자녀가 받은 이익에 대해서는 증여세가 부과된다.
• 다만, 현행법에서는 이때 과세되는 이익을 5억원에서 양도가액인 3억원을 차감한 2억원에 대해 과세하는 것이 아니라 2억원에서 다음 중 작은 금액인 1억 5,000만원을 차감한 잔액에 대해 과세한다
  • 시가의 30%[사례의 경우 1억 5,000만원(5억원 × 30%)]
  • 3억원

따라서 증여세는 다음과 같이 부과된다.
단, 증여재산공제액은 5,000만 원이라고 가정한다.

증여재산가액 5,000만 원(=2억원 - 1억 5,000만원)
- 증여재산공제 5,000만원(위의 자녀가 성년자인 경우)
= 과세표준 0원
x 세율 10~50%
- 산출세액 0원

저가양도 거래에 대한 결론

이상과 같이 저가양도 거래를 하면 우선 양도자에게 부당행위계산부인 제도가 적용되어 시가로 과세될 수 있다. 하지만 양도자는 해당자산에 대해 시가를 파악하기가 힘든 경우가 많기 때문에 거래가를 마음대로 정할 수 있다.
그래서 통상 기준시가보다 약간 높은 수준에서 거래 금액을 정하는 경우가 많다. 하지만 과세당국은 부당행위 거래에 대해서는 시가로 과세하는 것이 원칙이므로 매매사례가액 등을 찾아 시가로 과세하려 할 것이다.
따라서 이 제도 또한 시가를 두고 앞에서 본 상속세나 증여세처럼 납세자와 과세당국 간의 마찰이 발생할 소지가 높다. 따라서 이 부분도 재검토가 필요할 것으로 보인다.
한편 양수자는 증여로 이익을 보더라도 이익에서 시가의 30% 등을 공제받기 때문에 증여세 부담이 상대적으로 줄어들 수 있다(현실적으로 이런 이유로 특수관계자 간에 저가양도 거래가 자주 발생하고 있다). 다만, 이 경우에도 시가가 어떻게 확정되느냐에 따라 세금의 크기가 정해지므로 실무상 이 부분에 유의할 필요가 있다고 하겠다.

비싸게 사 주는 경우

앞의 본문의 상황과 반대로 아버지가 자녀의 부동산을 비싸게 사 주는 경우에는 자녀에게 증여세를 부과한다. 한편 향후 아버지가 고가로 매입한 부동산을 양도하는 경우 취득가액은 원칙적으로 취득당시의 시가로 한다.