취득세를 한 눈에 파악하는 방법

부동산 관련 취득세는 부동산 지출 금액을 높이는 역할을 한다. 따라서 수요자 입장에서는 세금이 없는 것이 바람직할 것이다. 그래야 적은 돈으로 거래를 쉽게 할 수 있기 때문이다.
하지만 그렇게 되면 지방자치단체의 세수(稅收)가 줄어들므로 이 세금을 하루아침에 없애는 것은 무리다.
그래서 경기 동향이나 기타 사정을 감안해 세율 등을 조정하는 등의 방법으로 수요를 조절하곤 한다.
수요자의 입장에서는 향후 취득세가 어떻게 변화할 것인지 알려면 취득세 과세 방법을 정확히 이해할 필요가 있다.

1.취득세는 이렇게 부과된다

취득세는 취득한 날부터 60일(상속은 6개월)에 취득가액에 세율을 곱한 세액을 신고·납부해야 한다.
만약 취득세 신고를 제대로 하지 않으면 미납세액의 20%가 가산세로 부과된다.

 

① 취득 시기
취득세의 부과시점을 결정하게 되는 취득 시기는 상황에 따라 약간씩 달라진다.
우선 일반적인 유상 매매의 경우 계약상의 잔금 지급일이 취득 시기가 된다.
그런데 계약상 잔금 지급일이 명시되지 않으면 계약일부터 60일이 경과되는 날로 한다.
이처럼 취득세는 원칙적으로 계약서상의 잔금 지급일이 취득 시기가 된다는 점에 유의하자.
참고로 양도세의 부과 시점을 결정하는 시기는 원칙적으로 잔금을 청산한 날이 된다.
그런데 앞의 취득일 전에 등기했다면 그 등기일이 취득 시기가 된다.
잔금이 지급되기 전에 소유권이 이전되었다고 보아 그 시기를 앞당겨 정한 것이다.
무상으로 취득한 경우 양도세와 마찬가지로 증여는 증여일(증여 계약서를 작성한 날), 상속은 피상속인이 사망한 날 (상속개시일)을 기준으로 취득 시기가 정해진다.
그런데 재건축이나 재개발 조합원이 취득한 아파트의 취득 시기는 앞에서 본 것과 다르다. 조합원은 자신의 헌집을 헐고 집을 짓는 개념이 되기 때문에 보통 집이 완공된 시점을 기준으로 잡는다.
조합원이 아닌 일반 분양자는 신축이 아니라 돈을 주고 사는 것이므로 원칙적으로 잔금지급일(청산일)이 취득 시기가 된다.

② 과세표준
취득세를 신고 · 납부할 때 과세표준이 제대로 계산됐는지 꼭 확인해야 한다.
과세표준은 취득세를 산출할 때 사용되는 금액으로 이 금액의 높고 낮음에 따라 세금도 달라진다.
현재는 부동산을 거래 계약일로부터 60일 내 실거래가를 구청 등에 신고해야 하므로 취득세의 과세표준은 실거래가를 의미한다고 보면 된다.
만일 실거래가를 낮춰 신고하면 과태료 제재를 받을 수 있다.
다음과 같은 몇 가지 특수한 경우는 취득가액에 대한 신뢰성이 높다고 판단돼 취득자의 신고가액과 관계없이 사실상의 거래된 금액을 취득가액으로 한다.

● 국가 · 지자체 및 지자체 조합으로부터 취득
● 외국으로부터의 수입에 의한 취득
● 소승의해 확정된 판결문으로 입증된 취득
● 법인의 장부에 의해 입증된 취득(신규 분양 아파트의 경우)
● 공매에 의한 취득

이외에 실제거래금액이 시가 표준액(기준시가)보다 낮은 경우에는 시가표준액을 기준으로 과세된다.
이는 다운계약서로 취득가액을 신고하는 것을 방지하기 위한 취지가 있다.
참고로 경매에서 낙찰 가격이 기준시가보다 낮으면 실무에서는 낙찰 가격을 기준으로 취득세를 납부하고 있다. 이는 공정하게 거래된 가격에 해당하기 때문이다.

• 2006년 전에 작성된 검인계약서는 오직 등기만을 위해 작성된 계약서로서, 이를 근거로 취득세를 납부한 것은 당시의 지방세법 규정에 부합한다.

③ 취득세율
취득세율은 표준세율과 중과세율이 있다.
표준세율은 지자체의 조례에 의해 기본세율(4%)에 50%를 가감해 경기변동 상황을 반영할 수 있도록 하는 세율을 말한다.
만약 기본세율 4%에 탄력세율이 적용된다면 2~6%까지 취득세율이 변동할 수 있다.
단, 주택의 경우에는 기본세율이 1~3%이므로 여기에 50%를 가감하면 1%의 경우 0.5~1.5%가 된다.
중과세율은 별장 · 골프장 · 고급주택 등의 사치성 재산과 수도권 내의 과밀억제권(서울 · 인천 등)에서 본점 등의 사업용 부동산을 취득하거나 공장을 증설할 때 기본세율의 2배 등으로 과세할 수 있는 세율이다.
이외에 취득 유형에 따라 비과세와 감면이 다양하게 적용된다.

④ 취득세 납부 방법
취득세는 취득일로부터 60일 (상속은 6개월)까지 신고 및 납부하는 것이 원칙이다. 또한 분납이 아닌 전액을 한꺼번에 내는 것이 원칙이다.

TIP 신축건물의 취득세 과세표준과 양도소득세 취득가액

개인이 건물을 신축한 경우 증빙을 첨부해서 신고한 금액과 지자체에서 결 정해 준 시가표준액을 비교하여 과세표준액을 산정하게 된다. 그런데 향후 이 건물에 대한 양도세를 계산할 때의 취득가액은 취득세 과세표준과 무관 하게 '실제 취득가액 → 매매사례가액 · 감정가액 → 환산가액' 순으로 산정 한다. 취득세는 지방세에 해당하나 양도소득세는 국세에 해당하기 때문에 이 러한 현상이 발생한다.