증여를 이용한 절세-기준시가로 증여하는 방법

 

기준시가로 증여하는 방법

아파트를 증여하면 증여일 현재 "시가"로 평가하여 증여세를 과세하고, 시가로 평가할 수 없는 경우 기준시가로 평가한다.

따라서 "시가" 적용을 피하는 방법을 찾으면, 기준시가로 평가해서 증여할 수 있다.

 

상속증여세법에서 "시가"로 보는 금액은 3가지로 구분할 수 있다.

• 첫째, "시가"란 증여일 전 6개월, 증여 후 3개월 사이에 증여하려고 하는 아파트(부동산)의 매매가액이 있거나, 2군데(또는 1군데)의 감정평가액이 있거나, 공매경매된 금액이 있으면 그 금액을 말한다.
• 둘째, "시가"란 증여일 전 2년 이내 기간 중 증여하려는 부동산에 대해 매매 등이 있었거나, 증여세 신고기한 경과 후 6개월 이내 기간 중 매매 등이 있는 경우로서 가격변동에 특별한 사정이 없다고 판단하면, 국세청의 평가심의위원회 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가로 증여세를 과세할 수 있다.
• 셋째, 증여일 6개월 전부터 증여세 신고일까지 기간 중 증여하고자 하는 아파트의 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 아파트의 매매·감정가액(2군데 감정하면 평균액)·공매·경매가액이 있으면 "유사매매사례가액"이라 한다.
  이 유사매매사례가액을 증여하려는 아파트의 시가로 적용할 수 있다. 
  증여세 신고서 접수일 이후 유사 매매사례가액은 시가로 적용하지 못한다.

 

위와 같은 시가로 적용할 수 있는 금액이 없을 때는 기준시가로 평가하여 증여세를 납부할 수 있다.

따라서 가장 적게 평가하여 증여세를 납부할 수 있는 방법은 기준시가로 평가하는 것이고, 이것이 절세의 한 방법이다.

 

위 첫째, 둘째 내용은 증여하는 부동산에 대한 내용으로 소유자가 쉽게 확인할 수 있는 사안이고, 셋째 내용만 피하면 기준시가로 평가할 수 있는 것이다.

셋째 "유사매매사례가액" 의 적용을 피하려면, 국토교통부의 실거래가액 공개시스템, 국세청 홈택스, 증여하고자 하는 아파트 인근 중개사사무소의 확인을 거쳐 최근 6개월 이내 인근 아파트의 매매사례가 없음을 확인한 즉시, 법원에 증여등기와 기준시가로 평가한 증여세를 신고하면 된다.

 

현실적으로는, 부동산 매매계약 후 1개월 이내에 관할구청 등에 매매사실을 신고하므로, 증여세 신고시점부터 약 1개월 전의 기간 동안은 유사매매사례가액이 있는지 확인이 불가능하다.

그러므로, 증여세 신고후에 국토교통부의 실거래가액 공개를 확인하여서, 사전확인이 불가능한 기간 동안 유사매매사례가액이 없으면 기준시가 평가액 신고가 인정될 터이고, 유사매매사례가액이 있으면 수정신고를 통해 신고세액공제를 적용받고 가산세 불이익을 피하면 될 터이다.

 

증여하기로 의사결정할 때 증여시점의 유사매매사례가액을 확인할 수 없는 위험을 안고 있으므로, 사전에 납세자에게 충분히 설명하고 동의를 받아야 한다.

 

대형 아파트의 저층 아파트, 재건축이 예정된 아파트, 연립주택 등을 증여할 때 유용한 방법이고, 상속될 때도 동일하게 적용할 수 있으므로 상속개시일 전 6개월 기간 동안 시가 및 유사매매사례가액이 없으면, 상속세 신고서를 빨리 접수하는 방법으로 기준시가로 평가하여 상속세를 납부할 수도 있다.