증여를 이용한 절세-증여 부동산의 시가와 취득세 차이

 

증여 부동산의 시가와 취득세 차이

기본적으로 토지, 주택, 아파트 등 공동주택, 상가 등 부동산을 증여받으면 취득세는 [각 부동산에 대한 시가인정액 × 증여에 대한 취득세율]을 적용하여 계산한 금액을 납부한다.

☞ 해당 부동산에 따라 농어촌특별세 및 교육세가 추가될 수 있다.

 

(1) "각 부동산에 대한 시가인정액"은 다음과 같이 정하고 있다.

 

• 첫째, 증여하는 부동산의 시가를 말하는 것으로 증여하는 부동산에 대해 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내에 매매가액, 감정가액, 경매가액 또는 공매가액이 있으면 그 금액을 "시가인정액"으로 한다.
  매매가액은 매매계약일을 기준으로 판단하고, 감정가액은 2군데 감정가액의 평균액을 말하지만 정부고시가격이 10억원 이하인 경우 1군데의 감정평가액도 인정된다.
  경매 또는 공매가격은 경매 또는 공매가액이 결정된 날을 기준으로 시가인정액 해당 여부를 판단한다.
• 둘째, 위 첫째 방법에 의한 시가인정액이 없는 경우 "유사매매사례가액"을 시가인정액으로 인정하여 취득세를 과세할 수 있다.
  "유사매매사례가액"이란 증여하는 부동산과 면적, 용도, 위치 등이 동일하거나 유사한 부동산의 "시가인정액으로 증여일 전 6개월부터 취득세 신고기한까지 확인되는 금액이 있으면 그 확인된 금액을 말한다.
  즉 증여하는 부동산과 유사한 다른 부동산의 시가인정액이 있으면 이 금액을 증여하는 부동산의 시가인정액으로 인정하여 증여세를 과세하는 것이다.
  실무적으로 동일단지 내 아파트 또는 연립주택 등 공동주택이 매매사례가액이 있을 수 있고, 토지, 단독주택, 상가는 "유사매매사례가액"이 없는 경우가 대부분이다.
• 셋째, 증여하는 부동산에 대해 증여일 전 2년 이내부터 증여일 후 9개월 이내 매매, 감정 등으로 "시가인정액"으로 확인할 수 있는 금액이 있으면 그 확인된 금액을 지방세심의위원회의 심의·의결을 통해 취득세를 과세할 수 있다.
  이 방법은 여러 가지 전제조건들이 있고 증여받는 부동산을 기준으로 판단하는 것이기 때문에 사전에 검토하면 피할 수 있는 방법이다.
• 넷째, 위 3가지 방법에 의해 "시가인정액을 확인할 수 없는 경우 "정부 고시가격"을 기준으로 취득세를 납부할 수 있다.

따라서 취득세 절세를 원한다면 위 넷째 방법에 의해 "정부고시가격"으로 취득세를 납부할 수 있도록 하여야 할 터이다.

 

그리고 위 설명에서 "증여일"이란 증여계약서(증여약정서)에 기재된 "증여계약일"을 말한다. 즉, 부동산 등기부등본상 증여등기 "접수일"이 아니고 "등기원인일"을 말한다.

따라서 증여계약서에 기재된 증여계약일자를 기준으로 전후 기간 동안 확인된 시가인정액, 유사매매사례가액을 판단하여야 할 것이다.

 

(2) 취득세 세율은 다음과 같다.

 

• 첫째, 기본적으로 취득세율은 3.5%이다.
  ☞ 상황에 따라 취득세에 부가되는 농어촌특별세, 교육세가 있을 수 있다.
• 둘째, 주택을 증여받을 때 그 주택이 조정대상지역에 위치하고 공동주택가격이 3억원 이상이면 12%의 중과세율을 적용한다.
  조정대상지역은 2023. 12. 28. 이후 강남구 · 서초구 · 송파구 · 용산구만 남아 있다.
  이때 증여자가 1세대1주택자에 해당하면 수증자가 보유한 주택 수와 관계없이 증여받는 주택에 대해 12% 중과세율이 아닌 3.5%의 기본세율을 취득세율로 적용받을 수 있다.