양도세 혼자서 계산하기

현실적으로 양도세가 부담되어 거래가 이루어지지 않는 경우가 많다. 양도세가 많이 나오면 손에 쥘 수 있는 돈이 줄어들기 때문이다.
하지만 실제 계산을 해 보면 본인이 생각하는 세금보다 줄어드는 경우가 많다. 그래서 부동산 거래를 생각하는 사람들은 기본적으로 양도세 계산법을 이해하고 있어야 한다.
다음 예제를 통해 양도세를 계산하는 법을 익혀 보자.

다음과 같은 주택을 양도하고자 하는 경우 양도세는 어떻게 계산할까?
단, 이 주택은 비과세와 감면을 받지 못한다고 하자.
그리고 장기보유 특별공제는 '보유 기간 × 3%’를 적용한다고 하자.

구분	양도시	취득시
실거래가액	5억	3억(취득세등 포함)
기준시가	4억	2.5억(취득세등 불포함)
거래일자	2018.11	2012.12

양도차익을 계산하는 단계

양도세를 계산하려면 양도차익부터 구해야 한다. 양도차익은 양도로 번 소득으로 양도가액에서 취득가액과 잡비로 들어간 비용을 차감해 계산한다.
그런데 여기서 한 가지 주의해야 할 것이 있다. 양도차익을 실거래와 기준시가 중 어떤 것으로 신고하느냐 하는 점이다.
실거래가로 신고하면 양도차익이 2억원(5억원 – 3억원)이고,
기준시가로 신고하면 1억5,000만원(4억원 - 2억5,000만원)이기 때문이다.
종전에는 기준시가의 신고도 가능했지만 현재는 모두 실거래가로 신고하도록 되어 있다. 따라서 다음과 같이 실거래가액을 기준으로 양도차익을 계산해야 한다.

• 양도차익 5억원 - 3억원 = 2억원

실거래가로 신고하면 취득가액과 기타 필요경비(취득세, 법무사 수수료, 채권 할인료, 부동산 중개 수수료 등 취득과 양도 관련 비용)가 공제되므로 영수증을 보관하면 절세할 수 있다.
또 중도에 인테리어 비용을 지출한 것도 영수증만 있으면 공제가 가능하다.

세액을 산출하는 단계

양도차익을 구했다면 양도차익에서 장기보유 특별공제와 양도소득 기본공제를 차감하면 세금을 계산할 수 있다. 장기보유 특별공제는 부동산을 오래 보유하면 주는 혜택으로서 이 제도는 다음과 같이 적용되고 있다.

● 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 :  24%(3년 보유) ~ 80%(10년 이상 보유) 적용
● 위 외의 자산(상가 토지·주택 비거주자의 부동산 등) : 10%(3년 보유)~30%(10년 이상 보유) 적용

(단, 6년 이상 임대한 매입임대주택, 8년 이상 임대한 준공공임대주택 등은 40-70% 공제)


■장기보유 특별공제

장기보유 특별공제 제도는 절세 효과가 상당히 크다. 이하에서 실무에서 많이 볼 수 있는 공제율을 구체적으로 살펴보자.
① 대통령령이 정하는 1세대 1주택
1세대 1주택(1세대 1주택으로 보는 주택 포함)에 대해서는 다음과 같이 보유기간별로 연간 8%를 공제한다. 최저한도는 24%이며 최고한도는 80%이다. 고가주택 소유자에 유리한 제도이다.

보유기간	3년	4년	5년	-	10년이상
공제율	24	32	40	-	80%

② 위 외의 자산(상가·주택·토지 등)
위 외의 자산에 대해서는 보유 기간별로 3%를 공제한다. 최저한도는 10%이며 최고한도는 30%이다. 최고한도에 유의하자.

보유기간	3년	4년	5년	-	10년이상
공제율	10	12	15	-	30%

참고로 비사업용 토지에도 이 제도가 적용된다. 

기본공제는 1인당 연간 250만 원을 무조건 공제해 준다. 이는 취득이나 양도할 때 들어간 교통비나 식대 등 각종 소액 비용을 대신해 공제해 주고 있다.
· 양도소득 과세표준 = 양도차익 - (장기보유 특별공제 + 양도소득 기본공제)
= 2억원 - (2억원 × 15% +250만원)
= 1억 6,750만 원
* 5년 × 3% = 15%

■세율
현행 양도세율은 보유 기간 등에 따라 다르다. 보유 기간은 취득일부터 양도일까지를 기준으로 한다. 또한 중과세 정책에 의한 세율을 별도로 적용하고 있다.
• 보유 기간 2년 이상(기본세율) : (6~45%)

• 보유 기간 1년 미만 : 50%(주택, 입주권 70%)
• 보유 기간 1~2년 미만 : 40%(주택, 입주권은 60%)
• 분양권 : 60% (보유기간 1년 미만 70%)

• 조정지역ㅇ 2 또는 3주택: 2023.5.9.까지 한시적으로 기본세율
• 미등기 양도 : 70%

• 비사업용토지, 비사업용토지의 가액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인의 주식: 기본세율에 10%를 가산한 율(16% ~ 55%)

 

세율을 이해했다면 이제 K씨의 세액을 산출해 보자.
보유 기간이 5년이므로 6~45%의 누진세율을 적용받는다.
• 산출세액= 1억6,750만 원 x 38% - 1,940만원(누진공제액)  = 4,425만원

신고 및 납부 단계

양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내에 양도인의 주소지 관할세무서에 의무적으로 신고 및 납부해야 한다. 이를 제대로 이행하지 않으면 가산세 20%를 부과한다.
K씨가 예정 신고·납부를 한다고 가정하면 최종적으로 결정되는 세금은 다음과 같다.
산출세액=4,425만원
-)감면세액 0원
=)결정세액= 4,425만원
+) 지방소득세 10% 442만 5,000원
- 납부할 세금 4,867만 5,000원
양도세 신고 시 제출해야 할 서류에는 취득 및 양도 시의 매매계약서, 필요경비 입증서류, 감면 입증서류 등이 있다.