양도세 합산과세와 부동산 매매사업의 관계

합산과세

우리나라의 소득세는 기간 과세로서 보통 1년 동안 발생한 소득을 모아 누진세율로 과세하는 방식을 취하고 있다.
예를 들어 올해 2회 이상의 양도가 있었다면 이 둘의 양도차익을 합산해 과세한다는 것이다. 이렇게 되면 때에 따라서는 세금이 늘어날 가능성이 있는데, 이 부분을 이해해 보자.

1. 합산과세의 이해

첫째, 합산 과세에 의해 세금이 증가되는 경우에는 합산한 결과 양도차익이 발생한 때다.
하지만 1회 양도 시의 양도차익이 1억 원이고 2회 양도분이 마이너스 1억 원이라면 최종적으로 양도차익은 발생하지 않으므로 세금이 증가되지 않는다. 오히려 양도차익 1억 원에 대해서는 세금이 환급되는 이점이 발생한다.

둘째, 세금이 증가되기 위해서는 모두 누진세율이 적용되어야 한다.

예를 들어 부동산을 2회에 걸쳐 양도하였는데 이때 양도차익이 각각 1억원이 나고 누진세율이 각각 적용되는 경우라야 한다는 것이다.

알다시피 1억 원에 대해 6~45%의 세율을 곱하면 대략 2,010만 원의 산출 세액이 나온다. 따라서 2회 양도분에 대해 각각 세금을 계산하면 4,020만 원이 되나, 합산과세를 하면 2억원에 대해 6~45%를 적용하여 계산하고 5,660만원의 세금이 산출된다.

셋째, 이처럼 누진세율이 적용되는 상황에서 한 해에 2회 이상 양도하는 것은 더 많은 세금을 부담한다는 것을 의미하게 된다.

 

따라서 합산과세를 피하기 위해서는 양도 시기를 조절할 필요가 있다.

참고로 양도차손이 발생하는 경우에는 다른 양도소득과 통산할 수 있으나 다음 사항에 유의해야 한다.

• 첫째, 양도차손은 다음 해에 이월되어 사용할 수 없다. 따라서 당해연도에만 사용할 수 있고 해를 넘기는 경우에는 양도차손이 소멸한다.
• 둘째, 비과세 대상 1세대 1주택의 양도로 발생한 양도차손은 다른 양도차익과 통산할 수 없다.
• 셋째, 양도차손 통산규정은 개인별로 적용한다. 따라서 배우자의 양도차손을 다른 배우자의 양도차익과 통산할 수 없다.

2. 개인 양도와 매매 사업과의 비교

부동산매매업은 개인이 부동산 매매의 사업을 영위하는 것을 말한다. 매매 사업은 사업소득에 해당하므로 원칙적으로 사업소득에 대해 6~45%를 적용하는 것이 원칙이다.
그런데 이때 사업소득은 개인의 양도소득과 다른 방식으로 산정된다.
즉 다음 표를 보면 사업소득으로 계산하면 소득이 더 낮게 도출될 가능성이 높다.
사업소득에는 부동산 대출이자나 양도세 계산시 공제되지 않는 수선비, 종업원 등의 인건비, 기타 잡비 등을 추가할 수 있기 때문이다.
따라서 이 상황만 고려한다면 사업소득으로 처리하는 것이 세금이 훨씬 줄어들 가능성이 높다고 할 수 있다.

양도세	사업소득세
양도가액 -취득가액 및 필요경비 =양도차익 -장기보유 특별공제 =소득금액 -기본공제 =과세표준 x세율* =산출세액	수익(좌동) - 비용 (좌동+수선비, 이자 및 인건비 등 추가) =이익 +-세무조정 =소득금액 -종합소득공제 =과세표준 x세율(6~45% + 비교과세) =산출세액

*1년 미만 50%, 1~2년 미만 40%, 2년 이상 6~42%, 단, 주택은 1년 미만 40%, 1년 이상 6~45%(주택 세율이 변경될 수 있음에 유의할 것)

그런데 부동산 매매업과 개인의 양도를 비교할 때 간과해서는 안 될 것이 하나 있다. 다름 아닌 세율 적용 방법이다. 같은 부동산을 놓고 세율 적용 방법이 다르면 과세 형평상 문제가 발생하기 때문이다. 그래서 세법은 다음과 같은 흐름으로 이 같은 문제를 보완해 왔다.

1. 개인이 사업자등록을 내면 원칙적으로 사업소득에 대해 6~45%를 적용하도록 한다.
2. 중과세 대상 주택과 비사업용 토지에 대해서는 비교과세를 적용한다.

여기서 비교과세는 ①종합소득에 6~45%로 과세하는 것과 ②양도세로 과세하는 것 중 큰 것으로 세금을 부과하는 방법을 말한다.

이 비교과세는 양도세 중과세를 회피하는 것을 방지하기 위한 규정이라고 할 수 있다. 따라서 어떠한 부동산이 중과세를 적용받고 있는지를 정확히 판정할 필요가 있다.
중과세가 적용되는 부동산은 토지만 있으므로 비교과세는 당분간 토지 중 비사업용 토지에 한해 적용되며, 이외의 부동산인 주택 등은 매매사업을 영위하더라도 이 제도를 적용받지 않아 앞에서 본 매매 사업의 유리한 장점을 누릴 수 있게 된다.
예를 들어 매매사업을 통해 주택 등을 매매하면 양도소득보다 훨씬 폭넓게 경비를 인정받을 수 있고, 또 단기매매를 하더라도 무조건 6~45%의 세율을 적용받을 수 있다.
따라서 매매 사업은 중과세 대상이 아닌 부동산을 단기매매할 때 유용한 사업방식인 셈이다.
구체적으로 다음과 같은 전략을 세우면 도움이 될 것으로 보인다.

매매 사업을 주업으로 하는 경우

사업소득으로 세금을 정산한다. 이 경우 사업소득을 줄이려면 최대한 필요경비를 장부에 반영하도록 한다.
장부를 작성하면 정기적으로 세무신고를 해야 하는 등 관리 비용이 증가하게 된다.
이외에도 중대형 주택, 상업용 건물 등은 매매 시 건물 공급가액의 10%만큼 부가세가 과세된다는 점도 고려해야 한다.

매매 사업을 주업으로 하지 않는 경우

양도세 체계에 따라 세금을 정산한다. 그런데 이때 만약 이자나 기타 양도세 신고에서는 공제받지 못하는 금액이 큰 경우에는 적극적으로 사업자등록을 낸 후 사업소득으로 신고하는 방법도 있을 수 있다.
다만, 신고하는 과정 또는 신고 후에 과세당국으로부터 사업성을 부인받아 양도세로 부과받는 경우도 있을 수 있으므로 주의해야 한다.

매매 사업은 개인이 유리할까, 법인이 유리할까

부동산 매매 사업을 개인으로 할 것인지 법인으로 할 것인지는 세무 전문가와 함께 결정하는 것이 좋다. 단편적인 정보로 이를 결정하면 놓치는 것들이 많기 때문이다.
단지 세율 측면에서 본다면 법인은 10~25%가 적용되므로 개인보다 유리하다.
하지만 법인의 경우 이익잉여금에 대해서는 배당소득세(14%)가 있고, 취득세 중과세 문제가 있다는 점이 단점으로 지적된다.
따라서 매매 사업을 개인으로 시작한 후 법인으로 전환하는 것도 하나의 대안이 된다.
참고로 주택이나 토지에 대한 양도세 중과세 제도가 적용되면 법인을 통해 사업을 진행하는 것이 좀 더 유리할 수 있다.