매매사례가액을 활용하자.

 1. 매매사례가액이 좋은 경우

상속(또는 증여)받은 자산을 추후에 양도하고 양도세가 과세되는 상황이라면 상속 또는 증여를 받을 때 해당 금액을 높여 놓는 것이 나중의 양도세를 줄일 수 있는 결과가 된다.

 

예를 들어 보자.
A씨는 현재 매매사례가액으로 확인되는 3억원(현재 기준시가는 2억원, 실제 취득가액은 1억원)짜리 부동산을 배우자에게 증여하고 증여받은 배우자가 증여일로부터 10년 뒤 4억 원에 양도하려고 한다.
이때 세금은 어떻게 산정될까? 단, 장기보유 특별공제율은 편의상 15%, 세율은 6~45%의 누진세율이 적용된다고 하자.

먼저 기준시가로 증여를 받은 경우를 보자.
① A씨 : 세금 없음
② 배우자 : 총 5,225만원
▶ 증여세 : 없음( 6억원에 미달)
▶ 취득세 등 : 약 800만원(2억 원 x 4%)
▶ 양도세 : 4,425만원
- 양도차익 : 2억원 = 4억원(양도가액) - 2억원(증여시의 기준시가)
- 과세표준 : 2억원 - 3,000만원(장기보유 특별공제 15%) - 250만원(기본공제) =1억 6,750만원
- 산출세액 : 4,425만원= 1억 6,750만원 x 38% - 1,940만원(누진공제액)

그런데 만일 위의 증여시의 취득가액을 매매사례가액인 3억원으로 한다면 세금은 얼마나 될까? 참고로 매매사례가액으로 국세인 증여세등이 과세되더라도 지방세인 취득세는 여전히 기준시가로 과세된다.
① A씨 : 세금 없음
② 배우자 : 총 2,258만원
▶ 증여세 : 없음( 6억원에 미달)
▶ 취득세 등 : 약 800만원(2억원 x 4%)
▶ 양도세 : 1,458만원
- 양도차익 : 1억원= 4억원(양도가액) - 3억원(증여시의 매매사례가액)
- 과세표준 : 1억 원 - 1,500만원(장기보유 특별공제 15%)-250만원(기본공 제)=8,250만원
- 산출세액 : 1,458만원=8,250만원 × 24% - 522만원(누진공제)

앞의 사례와 비교해 볼 때 무려 3,000만원 정도가 절약된다.

2. 납세의무자가 매매사례가액을 신청할 수 있을까

• 납세의무자가 적극적으로 나서서 매매사례가액임을 입증하면 인정을 받을 수 있다.
• 그렇다면 매매사례가액을 신고서식에 써서 제출하기만 하면 인정을 해 줄까?
  일단 이 부분에 대해서는 상속세와 증여세의 신고효력을 알아보면 된다. 현행 대다수의 세목은 납세의무자가 신고를 하면 세금이 결정되는 효력이 있다. 즉 납세의무자의 신고 행위 자체가 세금 확정의 효력을 가지고 있다. 물론 신고의 내용이 잘못되었거나 오류가 있는 경우에는 과세당국이 보완한다.
  하지만 상속세와 증여세는 신고가 있었다고 하더라도 바로 확정되는 것이 아니라 과세당국이 확정한다. 즉, 상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(증여는 3개월) 내 신고하면 과세당국은 그 신고 기한 경과 후 6개월(증여는 3개월) 내에 결정한다.
• 따라서 일단 납세자는 매매사례가액임을 입증한 다음 신고서를 제출하면 과세당국이 이의를 달지 않는 이상 해당 금액이 증여나 상속에 대한 평가금액이 되는 것이다.
• 실무적으로 매매사례가액이 없다면 감정평가를 받아 이를 활용하면 좋을 것으로 보인다.
• 단, 신고기한을 벗어난 후의 소급감정은 인정하지 않음에 유의.

 3. 상속 · 증여재산가액이 수정되면 가산세는 어떻게 될까

신고한 상속이나 증여재산가액이 매매사례가액의 발견이나 오류 등에 의해 달라져 과세당국이 수정해 고지서를 보내는 경우 가산세는 어떻게 적용될까?
이런 경우 원칙적으로 신고를 불성실하게 했을 때 신고 불성실 가산세(10~40%)를, 납부를 적게 한 경우에는 납부 불성실 가산세 (미납 기간에 따라 일일 2.5/10,000)를 부과한다.

하지만 다음의 사유가 발생한 것에 한해서는 신고불성실 가산세를 부과하지 않는다.

• 신고한 재산에 대한 평가가액 적용 방법 차이(예 : 기준시가로 신고했으나 매매사례가액으로 고지한 경우 등로 미달 신고한 경우)
• 신고한 재산으로서 소유권에 관한 소송 등의 사유로 인하여 상속 또는 증여재산으로 확정되지 아니한 금액
• 상속공제나 증여공제의 적용 착오로 미달 신고한 금액.