1-1. 양도 일반 사례

 

사례

• A 주택 : 2016년에 상속받음. • B소형 상가 : 2018년에 모친으로부터 증여를 받음. • C오피스텔 : 2018년에 분양받음 (부가가치세 환급받음.)

(상황1) A주택을 2021년 이후에 양도하면 비과세가 적용되는가?
A주택이 1세대 1주택에 해당하는 경우 2년 보유기간을 충족하면 비과세가 적용된다.
일반적으로 보유기간은 잔금청산일을 기준으로 하지만, 상속의 경우에는 '상속개시일(피상속인 사망일)'이 취득시기가 된다. 따라서 사례의 경우 상속개시일은 2016년이므로 해당 주택은 비과세대상이다.
**다만, 2021년 이후의 양도분부터는 보유기간 및 거주기간의 계산법이 달라질 수 있음에 유의해야 한다.

 

(상황2) B상가를 증여받은 후 5년 내에 양도하는 경우 세법상 문제점은?
K씨와 모친과는 세법상 특수관계인에 해당한다.

세법은 이 둘의 거래를 통해 세금을 감소시키는 것을 방지하기 위해 증여받은 후 5년 내에 해당 부동산을 양도하는 경우에는 다음과 같이 규제한다.

구분	이월과세제도	부당행위계산부인제도
개념	배우자, 직계존비속으로부터 수증후 5년내에 토지와 건물 등을 양도하면 취득가액을 증여자의 것으로 계산하는 제도.	① 특수관계인간의 고가취득이나 저가양도로 인해 5%, 3억 원 이상 차액 발생하거나, ② 특수관계인으로부터 증여받은 후 5년내 양도 시 수증자의 증여세와 양도소득세를 합한 세액이 증여자가 직집 양도한 경우로 보아 계산한 양도소득세보다 적은 경우 소득금액을 재계산하여 과세하는 제도
적용사유	증여후 5년내 처분하면 적용(이월과세 적용으로 세부담 증가 시에 적용)	세부담의 감소가 발생한 경우에만 적용 (조세회피방지규정에 해당함)
적용순위	이월과세제도 > 부당행위계산부인제도 (이월과세가가 적용되지 않으면 부당행위계산을 검토해야 함)
보유기간 계산	증여한 배우자 등이 취득한 날로부터기산(1세대 1주택 비과세 보유기간, 장기보유특별공제, 세율 등에 영향)	증여자가 취득한 날로부터 기산

☞특수관계인과의 거래를 통하여 부동산을 취득 또는 양도할 때는 사전에 세무상 쟁점들을 면밀히 검토해야 한다.

예를 들어 부모가 자녀에게 증여하면 위와 같은 이월과세제도 등이 적용되며, 저가로 양도하면 양도자에게는 「소득세법」상 부당행위계산부인제도를, 양수자에게는 상속세 및 증여세법」상 증여의제가 적용된다.

 

(상황3) C오피스텔을 2021년에 주거용으로 임대하는 경우 세법상 문제점은?
당초 환급받은 부가가치세의 일부를 추징당하게 된다.

주거용으로 임대하면 월세소득에 대해서는 부가가치세가 발생하지 않기 때문이다. 따라서 이처럼 부가가치세 과세용역을 면세용역으로 돌리면 10년 중 미경과한 잔여 과세기간(6개월 단위)에 해당하는 부가가치세를 반환해야 한다.

통상 10년간 업무용으로 임대해야 이러한 부담에서 벗어나게 된다.
☞수익형 부동산의 경우 부가가치세 업무처리는 매우 중요하다. 이외 주거용 오피스텔을 업무용 오피스텔로 전환하거나 주택을 상가 등으로 용도변경한 경우 다른 주택의 비과세 판단에 영향을 준다는 사실에 주의해야 한다.

부동산 양도의 세무리스크

• 비과세관련 : 비과세요건을 잘못 판단하는 경우가 많다. • 중과세관련 : 중과세 적용요건을 잘못 판단하는 경우가 많다. • 감면관련 : 감면요건을 잘못 판단하고 감면을 신청하는 경우도 많다. • 기타관련 : 위 외에 양도소득세 등 계산과 관련된 다양한 리스크가 발생한다.

☞예를 들어 2021년 6월 현재 분양권을 다른 주택의 취득세나 양도소득세 과세방식을 결정할 때 주택수에 포함하는데 이러한 사실을 모르면 실무처리를 할 수 없다.

이외에도 주택에 대하여 임대등록을 했는데 자동으로 말소되면 과세가 어떻게 변화하는지 등도 이해해야 한다.