1-3. 비과세 판단

비과세는 국가가 과세권을 포기한 것으로 세금이 완전히 면제되므로 매도인의 입장에서 가장 선호하는 방식이다.

그래서 비과세되는 물건은 쉽게 거래되는 것이 일반적이다.
이러한 관점에서 비과세의 중요성이 있다. 하지만 실전에서는 비과세요건을 판단하기가 만만치 않은 것이 현실이다.

1. 기본 사례

아래 상황은 독립적이며 세법상 1세대를 기준으로 주택을 보유하고 있다고 하자. 그리고 개인용 주택들은 모두 2년 이상 보유 및 거주했다고 하자. 상황별로 비과세 판단을 하면?

구분	개인용 주택	사업용 주택
상황1	아파트 1채
상황2	아파트 1채, 입주권 1개
상황3	아파트 1채, 분양권 1개
상황4	아파트 1채	등록한 임대주택 5채 (시·군·구청에만 등록함)
상황5	다가구주택 1채	신축판매업용 주택 10 채

▶상황1 → 비과세가 가능하다.

 

▶상황2 → 이에 대한 비과세 판단을 확실히 하기 위해서는 선행적으로 알아야 할 지식이 있다.

그것은 다름이 아닌 '입주권'의 속성이다. 

세법은 「도시 및 주거정비환경법」상의 조합원들이 가지고 있는 입주권은 주택으로 취급하고 있다.

따라서 이 경우 1세대 2주택이 되므로 일시적 2주택 비과세 특례제도 등을 검토하여 비과세 등에 대한 판단을 내려야 한다.

▶상황3 → 분양권은 진금을 청산할 때까지는 부동산이 아닌 권리로 보므로 이 경우의 아파트는 1세대 1주택에 해당하게 된다. 따라서 비과세를 받을 수 있다.

하지만 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권도 양도소득세 비과세와 중과세를 판단할 때 주택 수에 포함되므로  유의해야 한다.
☞취득세의 경우 2020년 6월 12일 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 포함된다. 양도소득세와는 차이가 있다.

▶상황4 → 개인용 주택 외에 사업용 주택이 있는 경우에 해당한다.

사례에서 개인용주택에 대해 비과세를 받기 위해서는 임대주택을 관할 시·군·구청과 관할 세무서에 동시에 등록해야 한다. 사례의 경우에는 관할 세무서에 등록을 하지 않았으므로 이러한 조건을 충족하지 않아 과세가 될 가능성이 높다.
☞작금의 양도소득세 세제가 복잡해진 이유 중 하나는 바로 주택임대업에 대한 세제혜택의 변화와 관련이 높다.

 

▶상황5 → 앞의 상황4와 유사하나 개인이 신축판매업용으로 보유한 주택은 사업용주택이므로 이는 개인용 주택과 무관한 것이 원칙이다.

하지만 당초 신축목적이 임대용이라면 이는 개인용 주택에 포함되고 비과세를 받지 못한다.

2. 핵심 포인트

부동산거래단계별로 비과세와 관련된 세무상 쟁점들을 살펴보면 다음과 같다.

 

▶취득시

• 취득세에 대한 비과세는 제한적으로 적용된다.

예) 국가의 부동산취득 등

 

▶보유시

• 보유세인 재산세와 종합부동산세의 비과세도 제한적으로 적용된다.
• 부동산임대소득의 경우 주택에 대해서만 일부 비과세가 적용된다.

▶양도시

• 주택의 경우 1세대 1주택 등에 대해 다양하게 비과세가 적용된다.
• 토지의 경우 농지의 교환이나 분합에 대하여 비과세가 적용된다.
• 이외의 부동산에 대해서는 비과세가 적용되는 경우는 거의 없다.

3. 실무 사례

사례

L씨는 부동산매매업을 하는 사업자로서 현재 보유한 주택 4채가 있으며 재무제표에 재고자산으로 잡혀 있다. 자신이 거주한 별도의 주택을 양도하려고 한다.

(상황1) 이 경우 1세대 1주택에 대한 비과세 혜택을 받을 수 있을까?
1세대 1주택 비과세를 판정함에 있어 부동산매매업자의 판매용 재고주택은 주택 수에 포함하지 않는다.

따라서 비과세가 적용된다.

(상황2) 이러한 비과세 혜택을 받으려면 어떤 요건을 충족해야 할까?
일단 양도하는 주택과 판매용 주택이 구분되어야 한다.

이를 위해서는 판매용 주택에 대해서는 사업성이 있음을 입증하여 개인용 주택으로 둔갑하는 일들이 없어야 한다.

판매용 재고주택임을 입증할 때에는 사업자등록증사본, 장부, 판매활동 등을 입증할 수 있는 서류등을 준비하도록 한다.

 

(상황3) 만일 비과세가 적용되지 않으면 어떤 일들이 발생할까?
양도소득세가 과세됨에도 불구하고 비과세로 신고한 경우에는 본세 추징은 물론이고. 신고불성실가산세와 납부지연가산세가 부과될 수 있다.

• 신고불성실가산세 : 일반무신고는 20%, 일반과소신고는 10%, 부당무·과소신고는 40%의 가산세율이 적용된다.
• 납부지연가산세 : 미납부세액에 대해 하루 2.2/10,000을 곱해 계산한다.

1세대1주택 비과세 판단오류 유형

1세대 1주택에 대한 비과세요건을 제대로 판단하지 못하는 경우가 많이 발생한다. 특히 1세대나 주택의 개념 등에서 혼동을 일으키는 경우가 많다. - 최근에 변경된 비과세요건 중 보유기간 및 거주기간 계산법을 알지 못하는 경우가 많다. - 다음과 같이 일시적 2주택에 대한 정확한 요건을 이해하지 못하는 경우가 많다.   • 상속이나 동거봉양 등에 의해 2주택 이상을 보유한 경우 비과세가 적용되는지에 대한 판단을 하지 못하는 경우가 많다.   • 감면주택 등을 포함해 일시적 3주택 등이 된 경우 이에 대한 비과세 판단을 제대로 하지 못하는 경우가 많다.   • 장기임대주택을 보유한 경우 거주주택에 대한 비과세 조건을 잘못 판단하는 경우들도 많다.