1-2. 부동산 종류별 양도와 세무

부동산 처분수익을 극대화하기 위해서는 모든 세목에 대해 비과세와 감면을 받는 것이 가장 좋다.

과세되더라도 중과세가 적용되지 않아야 절세를 기할 수 있다. 이러한 원리로 내용을 전개하겠다.

1. 기본 사례

사례

부동산의 취득가액은 1억 원이고 양도가액은 3억 원이다. 그리고 양도소득세 계산을 위한 과세표준이 1억5천만원이라면 비과세, 감면, 과세에 따른 가처분 소득은 얼마인가? 단, 감면의 경우 100% 감면이 되나 산출세액의 20% 상당액은 농어촌특별세로 부과된다고 하자.

 

▶비과세인 경우: 

3억원 - 1억원 = 2억원

 

▶감면의 경우:

  양도세액: 3,760만원(전액 감면)

  농어촌특별세: 752만원

  가처분소득: 2억원 -752만원 = 1.9248억원이다.

 

▶과세의 경우:

   양도세액: 3,760만원

   가처분소득: 2억원 - 3,760만원 = 1.6240억원이다.(양도소득세의 10%인 지방소득세는 논외로 함)

 

 

☞20%의 중과세가 적용된다면?
양도소득세는 0.6760억원이 산출되므로 가처분소득은 1.3240억원이 된다.(지방소득세도 중과되나 논외로 함)

2. 핵심 포인트

비과세는 세금이 아예 없는 것을 말하고 감면은 세금은 발생하나 세금의 일부나 전부를 경감하는 것을 말한다.

중과세는 세금을 무겁게 과세하는 것을 말한다.

부동산 중 주택과 토지만을 정리해 보면 다음과 같다. 

(1) 주택

주택은 국민의 생활과 직결되므로 비과세를 기본적으로 적용하고 과다하게 보유하면 양도소득세를 중과세하는 등 다양한 규제가 있다.
이를 요약하면 다음과 같다.

 

▶비과세(소득세법)

• 1세대1주택
• 1세대2주택 특례(상속, 동거봉양, 장기임대주택등)

▶감면(조세특례제한법)

• 2000년대 초반의 장기임대주택
• 신축주택 · 미분양주택에 대한 과세특례
• 장기임대주택에 대한 특례(소득세법)

▶중과세(소득세법)

• 1세대 2주택
• 1세대 3주택 이상 (2018년 1월 1일 시행)

주택은 1세대 1주택 (일시적 2주택 등 포함)에 대해서는 원칙적으로 양도소득세를 비과세한다.

또한 특정한 감면기간에 감면요건을 갖춘 주택에 대해서는 양도소득세를 감면한다.
☞주택과 관련된 리스크는 주로 다주택자에게 발생한다. 주택 수가 많으면 비과세를 적용받기가 힘들고 중과세가 적용될 가능성이 높기 때문이다.

(2) 토지

 

토지 또한 국민생활과 직결되고 공익적인 요소가 있으므로 중과세제도를 적용하고 있다. 이를 요약하면 다음과 같다.

 

▶비과세(소득세법)

• 농지의 교환 또는 분합

▶감면(조특법)

•  8년 이상 자경한 농지
•  4년 이상 자경한 농지의 대토
• 수용된 토지 등

▶중과세(소득세법)

• 비사업용 토지

농지를 8년 이상 자경하면 양도소득세가 100% 감면(한도 있음)되나, 비사업용 토지에 대해서는 16~55%(투기지역은 26~65%)의 중과세율이 적용되고 있다.
☞토지의 경우에는 주택처럼 비과세제도는 거의 작동되지 않고 대신 감면제도가 발달되어 있다. 한편 비사업용 토지에 대해서는 중과세가 적용되고 있다.

3. 실무 사례

사례

•주택 : 3주택 중과세 적용 •토지 : 비사업용 토지 중과세 적용 위의 주택과 토지에 대한 과세방식은(단, 2021년 6월 1일 이후 가정)?

주택의 경우 기본세율에 30%(2주택은 20%)가 가산되며 장기보유특별공제는 적용되지 않는다.

 

토지의 경우 기본세율에 10%(투기지역은 20%)가 가산되나, 장기보유특별공제는 적용된다.

☞소득세 기본세율은 6~45%이다.

부동산 양도 리스크 종합적인 관리법

부동산과 관련된 리스크에 대처하려면 아래와 같은 순서를 기억할 필요가 있다. STEP1 비과세 중과세·감면 판단 비과세나 감면을 받을 수 있는지 그리고 중과세가 적용되는지 이에 대한 정확한 판단을 내려야 한다. 이때 판단은 법조문 등을 통해야 한다. 법조문은 법제처 등을 통해 손쉽게 확인할 수 있다. STEP2 정확한 세금계산 비과세가 적용되지 않으면 과세되는데 이때에는 정확한 세금을 계산할 수 있어야 한다. STEP3 대안 마련 세금의 크기는 의사결정의 변수가 되므로 이에 대한 대안이 없는지 늘 연구해야 한다.