1-4. 양도소득세 중과세 판단

중과세는 부동산거래를 규제하고자 세금을 무겁게 과세하는 제도를 말한다.

매수인이나 매도인의 관점에서 중과세가 적용되면 거래를 기피할 가능성이 높다.

실무에서는 이에 대한 정확한 지식을 가져야 리스크를 줄일 수 있다.

1. 기본 사례

- 조정지역에서 일시적 2주택 보유 중 - 2021년 이후에 분양권 취득(조정지역 내)

(상황1) 이 상태에서 일시적 2주택을 양도하면 비과세를 받을 수 없다. 그 이유는 무엇인가?
2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권도 주택 수에 포함되기 때문이다.

그 결과 사례의 경우 1세대 3주택자가 된다.

(상황2) 만일 분양권을 포함해 주택 수가 3채가 된 경우 분양권을 양도한 후에 일시적 2주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있는가?
분양권을 제외하면 일시적 2주택이 돼 비과세를 받을 수 있다. 다만, 아래와 같은 요건을 충족해야 한다.

• 신규주택의 취득시기가 종전주택의 취득일로부터 1년 이후일 것
• 종전주택을 신규주택 취득일로부터 비과세 처분기한☜ 내에 처분할 것
• 종전주택은 양도일 현재 2년 보유 및 2년 거주할 것(단, 이때 보유기간 등은 “최종 1주택” 만 보유한 날로부터 계산하고 거주요건은 조정지역에 한함)
• 신규주택으로 1년 내에 전입할 것(조정지역에 한함) 

☞일시적 2주택 양도소득세 비과세 처분기한은 원칙적으로 3년이나, 조정지역 내에서는 신규주택 취득시기에 따라 2년, 1년 등으로 단축된다. 이하의 내용에서 “비과세 처분기한” 이란 이것을 말한다.

그런데 사례의 경우 3주택 상태에서 분양권을 처분해서 일시적 2주택이 되었다면 분양권을 양도한 날을 기준으로 2년 이상 보유 및 거주해야 할 것으로 보인다.

2021년 1월 1일부터 최종 1주택에 대한 보유기간 계산법☜이 변경되었기 때문이다.

 

☞이것은 다주택을 보유한 기간을 제외하고 비과세 보유기간과 거주기간을 계산한다는 것을 의미한다.
다만, 3주택자가 분양권을 처분해 일시적 2주택이 된 경우에는 개정 규정이 적용되지 않을 수도 있으므로 이 부분은 별도로 확인해야 한다. 이에 대해서는 제3장에서 살펴보자.

(상황3) 3주택 상태에서 주택을 양도해서 중과세되면 어떤 불이익을 받는가?
중과세율이 적용되며 장기보유특별공제를 받을 수 없다.

여기서 중과세율은 3주택자의 경우 2021년 6월 1일부터는 기본세율(6~45%)에 30%가 가산된다.

참고로 양도소득세 외에 지방소득세가 「지방세법」에 따라 별도의 과세표준과 세율로 부과된다.

실무적으로 양도소득세의 10% 선에서 지방소득세가 부과되고 있다.

2. 핵심 포인트

 

시점에 따라 세금의 중과세 문제를 살펴보자.

 

▶취득시

• 개인이나 법인이 주택을 취득하면 12%의 세율로 취득세 중과세가 적용될 수 있다.(2020년 7-10 대책)
• 과밀억제권역 내 소재 법인이 주택 외 부동산(상가 등)을 취득하면 별도의 규정에 의해 취득세 중과세(4% 등 가산)가 적용된다.
• 취득 후 5년 내에 상가를 고급오락장으로 사용하면 취득세 중과세가 적용된다.

 

▶보유시

• 재산세는 주로 사치성 재산에 대해 높은 재산세율이 적용될 수 있어 사실상 중과세효과가 발생한다.
• 임대소득세는 중과세제도가 적용되지 않는다.

▶양도시

• 개인이 주택을 양도하면 양도소득세 중과세제도가 적용될 수 있다.
• 개인이 토지를 양도하면 양도소득세 중과세제도가 적용될 수 있다.
• 법인이 주택이나 토지를 양도하면 기본 법인세 외에 추가 법인세(10~20%)가 부과될 수 있다.

3. 실전 사례

 

사례

- A주택 : 예상거래가액 10억 원 - B나대지 : 10년 이상 보유하고 있음. - C농지 : 10년 전에 상속받은 것으로 상속 이후 재촌· 자경한 적 없음.

(상황1) A주택을 개인과 법인이 취득한 경우 취득세율에서의 차이점은?
개인이 주택을 취득하면 주택 수에 따라 1~3%부터 12%까지, 법인이 취득하면 주택 수와 관계없이 12%가 적용될 수 있다.

(상황2) B나대지 위에 상가를 지어 바로 분양하면 토지에 대한 양도소득세 중과세를 피할 수 있는가?
그렇지 않다.

비사업용 토지인 나대지 위에 상가건물을 신축한 경우에 토지는 사업용 토지로 사용한 기간이 세법에서 정하고 있는 기간요건(60%, 5년 중 3년, 3년 중 2년)을 충족하는지가 중요하다.

상가를 신축하여 분양하는 업은 부동산매매업에 해당하고 이때 토지에 대해서는 비교과세(종합소득세와 양도소득세 중 많은 세액을 납부하는 제도)가 적용되기 때문이다. 

(상황3) 농지를 양도하면 비사업용 토지에 해당되는가?
일반적으로 농지는 세법에서 정한 기간만큼 재촌·자경을 해야 사업용 토지에 해당한다.
하지만 상속의 경우에는 이에 대한 요건을 완화하는데 구체적으로 상속이나 증여를 받기 전에 피상속인(사망자) 또는 증여자가 8년 이상 재촌·자경을 했다면 이미 충분히 재촌 · 자경을 하였으므로 상속인이 3년내 양도하거나, 상속후 1년이상 자경하면 비사업용 토지로 보지 않는다. 따라서 사례의 경우 이러한 문제를 점검하여 최종 판단을 내려야 한다.

(상황4) 위 A주택을 개인과 법인이 양도하면 중과세를 적용받는가?
개인은 다주택 상태에서 조정지역의 주택을 양도하면 양도소득세 중과세가, 법인은 일반법인세 외의 추가과세제도가 적용된다. 둘 모두 중과세제도의 범주에 해당한다.

▣중과세 판단관련 판단오류들

- 주택의 경우 중과세 판단이 제대로 되지 않는 경우가 많다. - 토지의 경우 농지와 임야, 나대지에 대한 비사업용 토지 판단이 잘못된 경우가 많다.     • 재촌 · 자경이 충분하지 못한 농지의 양도     • 임야를 농지로 사용한 상태에서 양도     • 대지가 넓은 단독주택의 양도     • 주유소 등을 일괄양도하는 경우     • 멸실된 나대지의 경우 등