수익형 부동산과 토지 절세법

상가나 오피스텔 같은 수익형 부동산과 토지에 대한 절세법을 살펴보자. 특히 최근에는 수익형 부동산에 대한 관심이 집중되고 있으므로 이를 잘 정리하는 것도 중요하다.

방법 1 : 상가의 취득세 등은 4.6%이다.

상가를 취득하면 거래금액의 4.6%로 취득세 등이 부과된다. 주택과는 다르게 취득세율이 적용된다.

방법 2 : 상가를 분양받으면 부가세를 환급받아라

상가를 분양받으면 부가세가 발생하므로 계약과 동시에 일반과세자로 등록하여 이를 환급받도록 한다.

방법3 : 상가를 임대하면 부가세와 소득세를 부담한다.

상가를 임대하면 임대사업자가 되며 그 결과 월세와 임대보증금 이자상당액에 대해 부가세를 낸다. 이외에도 1년간의 임대소득에 대해 종합소득세를 낸다.

방법4 : 상가 임대료에 대해서는 세금계산서를 발급하는 것이 원칙이다.

상가를 임대하면 일반과세자에 해당되는 경우가 보통이다. 따라서 월세소득에 대해서는 매월 세금계산서를 발행하여 임차인에게 교부해야 한다. 임차인이 교부를 원하지 않더라도 이를 교부해야 세법상 문제가 없다.

방법 5 : 상가 임대소득은 제대로 정리하라

상가 임대소득은 장부로 관리하는 것이 원칙이다.

다만, 연간 임대료가 2,400만 원 이하가 되면 정부가 정한 단순경비율을 환용할 수 있다. 장부를 작성하지 않으면 가산세 등의 부담이 있다.

방법 6 : 상가 임대소득은 법인으로도 관리할 수 있다.

상가 임대소득은 법인을 세워 관리할 수 있다. 다만, 법인 전환시에 는 취득세 과세 문제 등이 있을 수 있으므로 이에 대해서는 세무전문가의 조언을 얻어 실행하자.

방법7 : 상가 양도 시 부가세와 양도세 과세 문제가 있다.

임대 중에 상가를 양도하면 부가세와 양도세 문제가 나타난다. 이중 부가세는 포괄 양수도 계약에 의해 없앨 수 있다. 한편 양도세 계산시 취득가액에서 장부에 반영한 감가상각비가 차감된다는 점에 유의하라.

방법 8 : 폐업시 부가세 신고 기한이 달라졌다.

페업시에는 폐업 전에 발생한 거래에 대하여 부가세를 신고해야 한다. 종전에는 폐업일로부터 25일 내에 이를 신고토록 했으나 폐업일이 속하는 달의 다음 달 25일까지로 신고 기한이 연장되었다.

방법 9 : 상가가 상속되면 세금문제 복잡해진다.

상가가 상속되면 상속세와 사업에 관련된 세금처리를 제대로 해야 한다.

상속세는 재산평가가 핵심인데 보통 임대료를 12%로 나눈 금액과 임대보증금을 합해 계산한 금액과 기준시가 중 큰 금액을 상속재산가액으로 한다.

다만, 2군데 이상의 감정평가법인으로부터 평가받은 감정가액의 평균액도 인정하므로 이 부분 역시 적극 활용하는 것이 좋다. 협의분할 등에 의해 각자의 지분이 결정되면 폐업신고를 하고 피상속인(사망인)의 소득세도 6개월 이내에 신고해야 한다.

방법 10 : 부가세를 환급받은 후 주거용으로 오피스텔을 사용하면 부가세를 추징당한다.

원래 오피스텔은 건축법상 업무용 시설에 해당한다. 그런데 이를 거주용 주택으로 임대하는 경우 세금 관계가 복잡해진다. 예를 들어 분양받으면서 부가세를 환급받은 오피스텔을 주거용으로 임대하면 환급받은 부가세를 추징당한다.

따라서 업무용 오피스텔은 가급적 이 용도로 계속 사용하는 것이 좋을 것으로 보인다.

방법 11 : 주거용 오피스텔은 주택의 과세 방식에 영향을 미친다.

1주택을 보유한 상태에서 주거용 오피스텔이 있는 경우 1세대 2주택에 해당되어 주택에 대한 비과세를 받지 못한 가능성이 있다.

따라서 주거용 오피스텔을 가지고 있는 사람들은 업무용으로 전환하거나 임대주택 등록을 하는 등의 대책을 꾸린 후 거래에 나설 필요가 있다.

방법 12 : 토지는 감면이 최고의 절세법이다.

토지 중 농지는 4년 이상 재촌·자경한 후 대토하거나 8년 이상 재촌·자경하면 양도세를 감면받을 수 있다.

방법 13 : 8년 자경 농지의 감면 요건을 확인하라

우리나라 전역의 농지에 대해 적용되는 양도세 감면은 상당히 좋은 제도다.

감면 요건을 갖추고 있는지 이를 확인해 두고 요건을 갖추지 못한 경우에는 이를 갖추도록 노력을 하자.

참고로 8년 자경 농지 양도세 감면 한도는 1년간 1억 원, 5년간 2억원이다.

방법 14 : 상속 농지는 상속개시일로부터 3년 내 양도하면 감면을 받을 수 있다.

8년 이상 자경한 농지를 상속받은 경우 상속인이 농사를 계속 지으면 언제든지 양도해도 감면이 적용된다.

비농업인이 이러한 농지를 상속받은 경우에는 상속개시일로부터 3년 내에 처분하면 8년 자경 농지에 대한 감면을 받을 수 있다. 돌아가신 분의 자경 기간을 승계받을 수 있는 특례가 적용되기 때문이다 (3년이 경과한 후에는 1년 이상 재촌 · 자경하면 피상속인의 경작 기간을 승계받을 수 있음)

방법 15 : 증여받은 농지의 과세 방법에 대해 이해하라

농지를 증여받으면 우선 증여받은 사람에 따라 증여세가 나오며, 취득 관련 세금이 나온다.

그리고 증여받은 농지를 처분하고 감면받으려면 증여받은 사람이 직접 농사를 8년 이상 지어야 한다.
상속과 같은 자경 기간 승계는 없다.

한편 증여자가 8년 이상 자경한 농지는 언제든지 팔아도 비사업용 토지로 보지 않는다. 증여자가 오랫동안 농사를 지어 온 땅을 자녀 등이 증여받은 후 처분하더라도 불이익을 받지 않는다.

방법 16 : 농사 기간이 짧으면 대토 감면을 받아라

농사를 4년 정도 짓고 있는 상황에서는 대토농지를 구입하여 농사를 지으면 종전 토지에 대해서는 양도세를 1억 원까지 감면받을 수 있다.

방법 17 : 수용당하는 경우에도 감면받을 수 있다.

수용당하는 경우에도 감면받을 수 있다.

다만, 사업인정고시일 2년 전에 취득한 토지에 대해서만 감면이 적용됨에 유의하자.

현금보상을 받으면 10%, 채권보상을 받으면 15~40%까지 감면을 받을 수 있다.

방법 18 : 비사업용 토지에 대해 양도세 중과세 제도가 적용되고 있다.

보유하고 있는 토지가 부재지주 등에 해당되어 비사업용 토지에 해당되면 원래 장기보유 특별공제 배제와 60%의 세율이 부과되었다.

그러나 현재는 60%의 세율 대신에 6~45%에 10%p를 가산하는 세율로 중과세율이 변경되었다.

한편 장기보유 특별공제는 당초 취득일부터 기산하여 적용되고 있다. 

방법 19 : 매매 법인이 토지를 매매하면 절세 효과가 일부 나타난다

개인이 비사업용 토지를 양도하면 양도세 중과세, 개인사업자가 매매하면 종합소득세와 양도세 중 많은 세액을 내는 비교과세 제도를 적용받는다.

그 결과 개인이나 개인사업자는 양도세 중과세율을 적용받아 세금을 내야 하므로 세 부담이 상당히 크다.

하지만 법인의 경우 일반법인세 외에 10%의 법인세만 추가하면 되므로 양도세 중과세보다 세 부담이 줄어들 수 있다.

방법 20 : 오래전에 취득한 토지는 취득가액을 환산할 수 있다.

오래전에 취득한 토지는 취득가액을 알기가 상당히 힘들다. 이런 경우에는 취득가액을 환산하여 구할 수 있다.