세대분리에는 자금출처조사가 따른다.

자금출처조사가 뭘까

부동산을 취득한 사람이면 누구라도 자금출처조사 대상이 될 수 있다. 이 조사는 재산을 취득할 능력이 없는 사람이 누군가로부터 도움을 받았는지 파악하는 것이다.
조사를 통해 도움을 받은 사실이 있으면 증여세를 부과하게 된다.
그래서 재산취득자가 미성년자이거나 학생 또는 직업이 없는 사람이라면 자금출처조사의 확률은 매우 높아진다.

구분		취득재산		채무상환	총액한도
		주택	기타재산
세대주인 경우	30세이상 40세이상	2억원 4억원	5,000만원 1억원	5,000만원 5,000만원	2억 5,000만원 5억원
세대주가 아닌 경우	30세이상 40세이상	1억원 2억원	5,000만원 1억원	5,000만원 5,000만원	1억 5,000만원 3억원
30세 미만인 자		5,000만원	5,000만원	5,000만원	1억원

하지만 모든 부동산 거래에 일일이 자금출처조사를 할 수 없으므로 일정한 금액 이하는 아예 조사를 하지 않는다.
실무상으로 위의 금액을 초과한 경우에만 실시된다.
표를 보면, 주택의 경우 세대주로서 30세 이상인 자에 해당하면 주택은 2억원, 기타 재산과 채무가 각각 5,000만원까지는 이 조사와 관계가 없다.
이 면제 기준은 재산취득자금 또는 채무상환자금이 재산취득일 또는 채무상환일 전 10년 이내에 재산취득자금 또는 채무상환자금의 합계액이 5,000만 원 이상으로 국세청장이 정하도록 하고 있는 데 따른 것이다.

자금출처조사의 확률은 얼마나 될까?

자금출처조사는 과세당국이 판단할 일이므로 위의 기준 금액을 넘었다고 하더라도 조사를 100% 받는다고는 할 수 없다.
위의 기준 금액을 넘은 부동산 거래 건수가 어마어마한데 이들을 모두 획일적으로 조사하는 것은 불가능하기 때문이다.
따라서 조사는 선별적으로 진행될 수밖에 없다.
다만,

• 취득금액이 큰 경우,
• 미성년자가 취득하는 경우,
• 소득이 없는 경우 등은 그만큼 조사확률이 높다고 할 수 있다.

최근에는 투기과열지구 내에서 3억원 이상의 주택을 취득한 경우에 자금조달계획서를 제출하는데, 이 경우에도 확률이 높다고 할 수 있다.
자금출처조사를 받게 되면 취득금액의 80%까지 출처를 입증해야 한다.
자금출처의 입증 자료로는 연봉, 사업소득, 상속이나 증여를 받은 재산으로 신고한 가액, 은행 담보 대출, 전세보증금 등이 있다.

자금출처조사를 받지 않으려면 어떻게 해야 할까

일단 자녀가 집을 취득하더라도 자금출처조사를 받지 않거나 이를 받더라도 문제가 되지 않는 경우는 자력으로 집을 사거나 부채를 활용하여 집을 살 때이다.
자력으로 집을 사는 경우란 대부분 자녀 본인이 직장 생활을 해서 번 소득으로 이를 증명할 수 있음을 말한다.
하지만 소득이 없는 경우에는 부득이 은행대출금이나 전세보증금을 활용할 수밖에 없을 것이다.
그런데 여기서 전세보증금은 확실한 자금출처로 인정되나 은행대출금이 문제다. 자녀가 소득이 없으면 대출금을 상환할 능력이 없으므로 이 부분이 자금출처로 인정될 수 있는지 문제가 되기 때문이다.
예를 들어 A라는 사람이 25세인 대학생 자녀에게 2억 원짜리 집을 사 주었다. 그런데 이 집에는 전세보증금이 1억 2,000만 원이 있었고, 대출도 5,000만원을 받아 실질적으로 자녀가 증여받은 금액은 증여세 비과세 한도인 5,000만 원에 지나지 않았다. 그렇다면 이 경우 자금출처조사가 진행된다면 증여세가 부과될까?
여기서 관건은 대출금이 인정될 수 있는가이다. 일단 대출자는 소유자인 자녀 명의로 되어 있으므로 대출금에 대한 세금 문제는 없다. 그렇지만 부채를 상환할 때 자녀가 갚은 것이 아니라는 것이 밝혀지면 증여세가 과세될 것이다. 물론 실무적으로 이 부분이 발각될 것인지는 별개의 문제다.

직계존비속 간 차용증도 자금출처로 인정될까?

세법에서는 직계존비속 간의 소비대차 계약은 원칙적으로 인정하지 않는다. 하지만 소비대차 계약에 의하여 부모가 자녀로부터 차입한 자금으로 재산을 취득하고 변제하는 경우로서 그 사실이 자금출처, 채무 부담 계약서, 이자 지급 사실, 담보 제공 및 금융거래 내용 등에 의하여 확인되는 경우에는 증여세를 부과하지 아니한다. 따라서 계약이 실질적으로 된 경우라면 자금출처로 인정된다고 할 수 있다.