상속주택의 양도

피상속인이 남긴 주택이 1채인 경우에는 상속인이 보유한 주택 수에 따라 다양한 세금 관계가 형성된다.

구분	주택 보유 현황
본인이 소유한 주택	0	1	2	3
상속으로 받은 주택	1	1	1	1
총 주택	1	2	3	4
비과세	가능Ⓐ	가능Ⓑ	가능Ⓒ

1. 비과세가 적용되는 경우

1) 무주택자가 상속으로 1주택을 받은 경우

• 취득일(상속개시일)부터 양도일까지 2년 이상 보유하면 비과세된다.
• 다만, 동일 세대원이 상속받은 경우에는 피상속인(사망자)이 보유한 기간과 상속인이 보유한 기간을 합산해 1세대1주택 비과세 판정을 한다.
  ☞ 2017년 8월 3일 이후에 청약 조정대상지역 내에서 주택을 취득한 경우에는 2년 이상 거주 요건을 충족해야 한다(이하 동일).

 

2) 상속주택과 기존 주택이 각각 1채씩 있는 경우

• 이 경우 원칙적으로는 상속주택이 아닌 기존 주택을 양도하려면 상속 주택을 취득한 날로부터 3년내에 양도해야 비과세 받을 수 있다.
• 하지만 기존 주택이 보유 기간이 짧아 비과세를 받을 수 없는 경우가 있다.
• 세법은 이를 고려해 기존 주택 1채가 있을 때는 그 주택이 비과세요건을 갖출 때까지 기다렸다 팔더라도 상속주택은 없는 것으로 보아 비과세 혜택을 주고 있다.
• 참고로 기존 주택에 대한 비과세를 받으려면 상속 당시에 보유한 주택에 해당되어야 한다. 상속 이후에 취득한 주택에 대해서는 이러한 혜택을 받을 수 없다.
  • 상속주택이 공동 소유라면 비과세 판정시 주택 귀속은 상속지분이 가장 큰 사람 것으로 한다.
  • 상속지분이 같으면 그 주택에 거주한 사람의 주택으로 한다.
  • 만일 이때 모두 거주하지 않으면 최연장자의 것으로 한다.
• 한편 상속주택과 기존 주택이 1채씩 있을 때 상속주택을 먼저 양도하면 1세대 2주택인 상태에서 양도하는 게 된다. 이때는 양도세가 부과된다.

3) 본인의 주택 2채와 상속주택이 1채 있는 경우

• 1세대 3주택 이상 보유자로 원칙적으로는 양도세가 과세된다.
• 하지만 상속주택 1채를 포함해 3채가 되더라도 일시적인 2주택에 대한 비과세 특례가 적용되는 경우에는 일반주택 양도시 비과세 받을 수 있다.
• 예를 들어 2007년에 A주택 취득, 2016년 12월에 B주택 취득, 2018년에 상속주택을 취득한 경우, B주택을 취득한 날로부터 3년내에 A주택을 양도하면 A주택에 대한 양도세를 비과세한다는 것이다.
• 이 원리는 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 있는 기간 내 상속 · 결혼 · 동거 봉양 등의 사유로 1채를 더 취득하더라도 원래 목적대로 비과세를 적용한다는 데 따른 것이다.
• 상속 등에 의한 취득은 비자발적인 사유로 발생하기 때문에 특별히 법이 배려하고 있다.

2. 과세되는 경우

피상속인이 남긴 주택이 2채 이상인 경우에는 상속인이 보유한 주택에 따라 다양한 세금 관계가 형성된다.

본인이 상속받은 주택 수	본인 소유 주택 수와 총계
1채 Ⓐ	본인이 소유한 주택	0	1	2	3
	총계	1	2	3	4
2채 Ⓑ	본인이 소유한 주택	0	1	2	3
	총계	2	3	4	5

1) 피상속인이 남긴 여러 주택 중 본인이 1채 상속받은 경우

• 비과세 적용 여부는 피상속인이 1채를 남긴 상황과 유사하다.
• 다만 Ⓐ의 상황에서 앞과 같은 비과세 효과를 내기 위해서는 상속받은 주택이 피상속인이 가장 오래 보유했던 주택에 해당돼야 한다(보유 기간이 같으면 피상속인의 거주 기간), 상속주택이 여러 채인 경우 그중 1채에 대해서만 이와 같은 혜택을 주기 때문이다(따라서 세법상 상속주택은 요건을 갖춘 1채만 해당한다).
• 참고로 상속도 기본적으로 일반적인 취득과 같으므로 상속주택 취득일로부터 3년 안에 다른 주택을 양도하면 다른 주택에 대해서는 비과세 규정을 적용받을 수 있다.

2) 피상속인이 남긴 주택을 본인이 2채 상속받은 경우

• 이 경우 대부분 과세된다.
• 따라서 이런 상황이라면 임대주택으로 등록하여 거주용 주택에 대해서는 비과세를 받도록 노력하자.

 

3. 상속주택이 일반 세율로 과세될 때 주의해야 할 사항

상속주택을 양도하면 일반주택과 같이 과세되는 것이 원칙이다. 다만 1세대1주택 비과세 보유(거주)기간과 세율 적용시에는 다음과 같은 특례 등을 두고 있다.

• 상속으로 인한 주택의 취득 시기는 상속개시일이다.
• 1세대1주택 비과세 판정 시 동일 세대원으로부터 상속받은 주택의 보유 및 거주 기간은 피상속인의 보유 및 거주 기간을 통산한다.
• 상속주택을 양도하여 과세될 때 상속주택의 취득가액은 신고한 당시의 가액으로 한다.
  
  • 만일 시가로 신고했다면 시가가 취득가액이된다.
  • 하지만 신고하지 않은 경우에는 보통 기준시가가 취득가액이 되는 경우가 많다. 그 결과 양도세가 증가하는 경우가 많다(세금을 줄이기 위해서는 시가로 상속세를 신고해 두는 것이 좋다).
• 상속주택을 양도해 과세되는 경우 장기보유 특별공제는 상속개시일부터 따진다. 상속인이 취득한 시기는 상속개시일이기 때문이다.
• 상속주택을 양도할 때 세율은 피상속인이 보유한 기간을 통산해 따진다.
  
  • 예를 들어 피상속인이 2005년에 취득한 주택이 2016년에 상속됐고, 2018년에 양도된다면 장기보유 특별공제는 불가능하지만 세율은 기본세율(6~42%)을 적용한다. 실무상 주의를 요하는 대목이다.
• 상속주택이 포함된 경우의 주택 중과세 제도는 이 주택을 포함해 중과 대상 주택이 3주택 또는 2주택이 된 상태에서 이 주택을 처분하면 중과세의 가능성이 있다.
  
  • 다만, 중과세가 적용되려면 이 주택이 청약 조정대상지역 내에 소재하고 상속받은 후 5년 후가 되어야 한다.

상속받은 재산을 바로 양도하면 양도세가 나올까?

이러한 상황에서는 일반적으로 양도가액과 취득가액이 동일하므로 양도세가 과세되지 않는다. 현행 세법에서 상속받은 재산을 상속개시일로부터 6개월내 양도하면 이 금액을 상속재산가액으로 하기 때문이다. 다만, 이러한 매매사례가액이 상속재산가액으로 평가되면 상속세가 증가될 수 있으므로 실무에서는 상속세와 양도세 간의 관계를 고려하여 의사 결정을 내릴 필요가 있다.