상증법의 시가

상속세 또는 증여세를 계산할 때 가장 먼저 해야 하는 것 중의 하나가 바로 상속재산가액(또는 증여재산가액)을 세법에 맞게 평가하는 것이다.

이것의 크기에 따라 세금의 크기가 달라지기 때문이다.
「상증법」 제60조와 「상증령」 제49조를 위주로 상속과 증여재산을 어떤 방법으로 평가하는지 알아보자.

1. 상속·증여재산의 평가원칙

「상증법」 제60조는 제1항부터 제5항까지 있는데, 이 중 제1항부터 제3항을 살펴보면 아래와 같다.

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일” 이라 한다) 현재의 時價에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격 · 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 제61조부터 제5조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

 

(가) 제1항 분석

제1항은 상속세와 증여세의 부과기준은 시가임을 천명하고 있다.

이 조항에서 특이한 것은 상장주식이나 비상장주식은 별도로 규정된 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 본다는 것이다. 주식평가는 전문성을 요하므로 별도의 평가방법을 두고 있음을 알 수 있다.

(나) 제2항 분석

제2항은 시가의 범위를 규정하고 있다. 즉 제1항에 따른 시가는 원래 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말한다.
그런데, 여기에서는 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령(상증령 제49조)으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하도록 하고 있다.

이러한 시가를 ‘간주시가’라고 하는데 상속이나 증여재산을 평가할 때 매우 중요한 역할을 한다.

 

(다) 제3항 분석

위의 규정에 따라 시가가 없는 경우에는 「상증법」 제61조부터 제65조까지 규정된 방법으로 평가한다. 이를 보충적 평가법이리고 한다. 이 중 제61조에 대해서는 이 장의 제3절에서 살펴보자.
• 제61조 [ 부동산 등의 평가 ]
• 제62조 [ 선박 등 그 밖의 유형재산의 평가]
• 제63조 [ 유가증권 등의 평가 ]
• 제64조 [ 무체재산권의 가액 ]
• 제65조 [ 그 밖의 조건부 권리 등의 평가]

2. 해당 재산 및 유사재산에 대한 간주시가 등

「상증법」 제60조 제2항과 관련된 세부적인 내용은 「상증령」 제49조에서 규정하고 있다. 이 중 제1항, 제2항, 제4항을 위주로 관련규정을 살펴보면 다음과 같다.

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격 · 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월 (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 “평가기간” 이라 한다) 이내의 기간 중 매매 , 감정 · 수용 · 경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다) 또는 공매(이하 “매매등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.(*1) 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(*2) 2. 해당 재산(법 제3조 제1항 제1호에 따른 재산(*3)은 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정평가액이 있는 경우에는 그 감정평가액의 평균액.(*4) 3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액.(*5) ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정평가액평가서 작성일 3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 · 경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적 · 위치 · 용도 · 종목및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가(간주시가를 말한다)로 본다. (*1) 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태,시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (*2) 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)  액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액  3억 원 (*3) 상장 및 비상장주식을 말한다. (*4) 기준시가가 10억 원 이하인 경우에는 1개의 감정가액도 인정된다. (*5) 다만, 법에서 정한 사유에 해당하는 경우 해당 경매가액 또는 공매가액은 제외한다.

(가) 제1항 분석

제1항은 해당 재산의 간주시가의 범위를 규정하고 있다.

여기서 해당 재산은 상속이나 증여의 직접적인 과세대상인 재산을 말한다.

 

첫째, 해당 재산의 경우 평가기준일 전후 6개월(증여재산은 전 6개월부터 후 3개월) 이내의 기간(이하 “평가기간”) 중 매매 · 감정 · 수용 · 경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다) 또는 공매에 따른 가격을 간주시가로 한다.

둘째, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 상속세, 증여세 결정기한( 상속세는 9개월, 증여세는 6개월)까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 매매가격 등이 존재하면 이를 가지고 상속세 등을 과세할 수 있음에 유의해야 한다.(평가심의위원회의 심의를 거쳐야 한다.)

(나) 제2항 분석

제2항은 해당 재산에 대한 간주시가의 인정범위에 관한 내용을 정하고 있다.

 

첫째, 상증법상 간주시가로 인정되기 위해서는 아래와 같은 날짜가 위 평가기간 내에 속하여야 한다.
① 제1항 제1호(매매)의 경우에는 매매계약일
② 제1항 제2호(감정)의 경우에는 가격산정기준일과 감정평가액평가서 작성일
③ 제1항 제3호(수용 등)의 경우에는 보상가액 · 경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

 

둘째, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다.

 

셋째, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항(유사한 재산에 대한 가격평가)에 따른 가액을 적용하지 아니한다. 따라서 해당 재산에 대한 매매가격이나 감정가액 등이 있는 경우 다른 유사한 재산의 매매가격 등을 확인할 필요가 없다. ( 아주 중요한 의미를 담고 있다. )

(다) 제4항 분석

제4항은 유사한 재산에 대한 간주시가의 인정범위를 정하고 있다.

 

첫째, 유사한 재산은 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치· 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산을 말한다. 기획재정부령(상증칙 제15조)은 아래와 같이 되어 있다.

영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적 · 위치 · 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 :다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나, 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것 2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적 · 위치 · 용도 · 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

그런데 여기서 유의할 것은 위의 요건을 충족하는 유사매매사례가액이 여러 개 존재하는 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격(기준시가) 차이가 가장 작은 주택을 말한다고 하고 있다. 따라서 유사한 재산 중 기준시가를 비교해 그 차이가 가장 작은 것을 유사한 재산으로 보고 세법을 적용해야 할 것으로 보인다.(국세청 홈택스 '상속증여재산 평가하기' 메뉴 활용가능함).

 

둘째, 유사한 재산의 평가기간은 평가기준일 전 6개월부터 상속세 또는 증여세의 신고일(신고기한이 아님)까지를 말한다. 이는 앞에서 본 해당 재산의 평가기간과 다소 차이가 있다. 이에 대한 자세한 내용은 이 장의 제4절 등에서 살펴보자.

 

TIP
[상증법]상 시가(간주시가 포함)와 보충적 평가법 요약

원칙적 평가방법		3. 보충적 평가법
1. 시가	2. 간주시가
불특정 다수인간의 거래금액(시장가격)	① 해당 재산에 대한 일정기간 중의 다음의 가격 - 매매가액 - 감정가액 (2 이상은 평균액) - 경매 · 공매 · 수용가액 * 상속일 전후 6개월, 증여일 전 6개월 증여일 후 3개월 ② 위 ①의 가격이 없는 경우 위치 · 면적 등이 유사한 재산에 대한 일정기간 중의 다음의 가격 - 매매가액 - 감정가액 (2 이상은 평균액) - 경매 · 공매 · 수용가액 * 상속·증여일 전 6개월 ~ 상속세 또는 증여세 신고일까지의 기간	• 부동산 : 기준시가 •기타재산: 법정
	<재산평가에 대한 특칙) ① 상속·증여일 전 2년 이내 매매사례가액 등이 발견되거나 ② 상속·증여 신고 후 결정기한 내 매매사례가액 등이 발견된 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 경정할 수 있음.

앞에서 보았지만 유사매매사례가액이 많은 경우 평가대상 주택과 기준시가가 차이가 가장 작은 주택의 매매가액이 증여재산가액 등으로 평가되고 있다. 그런데 기준시가가 같은 아파트가 많거나, 극단적으로 기준시가가 같은 아파트가 같은 날에 계약된 경우 어떤 식으로 평가할 것인지 등이 명확하지 않다. 단서를 신설할 때 이러한 문제를 예상하지 못했기 때문이다.
불명확한 규정을 만들어두고 납세자들한테 이를 따르라고 하는 것은 결코 있어서는 안된다. 입법적인 개선이 필요해 보인다.