최근의 평가규정 개정

최근 정부는 주로 부동산에 대한 상속세와 증여세의 시가과세를 강화하기 위해 재산평가 기준을 대폭 강화하였다.

예를 들어 상속세 등을 신고한 이후에도 부동산의 매매가액 등이 발견되면 이 금액으로 신고내용을 경정하거나, 소규모빌딩 등을 기준시가로 신고하면 감정가액으로 과세할 수 있도록 하는 식의 입법이 있었다.

이러한 개정내용은 실무자들이 알아둬야 할 내용에 해당한다.

1. 증여재산 시가 평가기간 확대

2019년 2월 12일 이후 증여재산에 대한 평가기간이 평가기준일 전 3개월에서 6개월로 연장되었다(상증령 49조 ① · ② · ④).

종전	개정
□ 상속재산 · 증여재산의 시가 평가기간* *평가기간 내에 발생한 매매사례가액(매매 · 수용 · 경매가격 등)은 시가로 인정 ▸(상속세) 평가기준일 전후 6개월 ▸(증여세) 평가기준일 전후 3개월	□ 증여재산의 시가 평가기간 확대 ▸(상속세) 평가기준일 전후 6개월 ▸(증여세) 평가기준일 전6개월 후3개월

 

2. 시가 적용기준 명확화

2019년 2월 12일 이후부터 평가기준일과 가장 가까운 날에 2 이상의 간주시가가 있는 경우 이를 평균하도록 법이 개정되었다. (상증령 §49 ②).

종전	개정
□ 시가 적용기준 ▸평가기간 중 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 , 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액 <신 설>	□시가 적용기준 보완 ▸가장 가까운 날에 해당하는 가액이 둘 이상인 경우 → 그 평균액

위에서 가장 가까운 날은 아래의 날을 기준으로 판단한다.
• 거래가액 : 매매계약일
• 감정가액 : 평가서 작성기준일, 가격산정일
• 수용 · 보상 · 경매 : 가액결정일

3. 평가기간 경과 후 발생한 매매등 사례가액 시가 인정절차 마련

2019년 2월 12일 이후의 상속·증여분부터 평가기간이 지난 경우에도 매매사례가액 등을 시가로 인정할 수 있는 절차가 마련되었다(상증령 §49 ①, §$49의2 ⑤ ⑥).

종전	개정
□ 평가기간 전에 발생한 매매등 사례가액의 시가 인정절차 *평가기간 내에 발생한 매매등 사례가액 →시가로 자동 인정 (상속세) 상속개시일 전 · 후 6개월 (증여세) 증여일 전 · 후 3개월 ▸적용대상 - 평가기간 외로서 평가기준일 전 2년내 발생한 매매등 사례가액 〈추 가> ▸시가 인정절차 - 납세자 또는 과세관청이 신청 → 평가심의위원회의 심의를 거처 시가 인정 - 납세자는 신고기한 만료전 4개월 (증여는 70일) 까지 심의 신청 → 위원회는 신고기한 만료전 1개월 (증여는 20일) 까지 결과를 서면 통지 <단서 신설> *매매사례가액이 시가로 인정되어 과세관청이 결정(납세자가 수정신고하여 결정하는우 포함) 하는 경우 과소신고가산세 면제(국기법 §47의3 1호 다목)	□ 평가기간 후에 발생한 매매등 사례가액의 시가 인정절차 마련 ▸ 적용대상 추가 - (좌동) - 평가기간 후 법정 결정기한*까지 발생한 매매등 사례가액 * (상속세) 신고기한부터 9개월   (증여세) 신고기한부터 6개월 ▸시가 인정절차 보완 (좌동) - 단, 평가기간 후 법정결정기한까지 발생한 매매등 사례가액의 경우 납세자는 해당 매매등이 있은 날부터 6개월 내 심의 신청→ 위원회는 신청을 받은 날부터 3개월 내 결과 서면 통지

이는 상속세나 증여세를 적법하게 신고했더라도 상속세와 증여세 결정기한 (9개월, 6개월)내에 매매가액 등이 발견되면 그 금액으로 과세할 수 있도록 하는 제도이다.

 

4. 특수관계인 공매 취득가액 시가 불인정

2020년 2월 11일 이후 상속 및 증여재산을 평가하는 분부터는 최대주주 등의 비상장주식을 경매 공매로 최대주주 등의 특수관계인 또는 상속인이 취득한 경우 이의 가격을 인정하지 않는다(상증령 §49).

종전	개정
□ 평가기준일 전후 6개월 이내*의 기간 중수용 · 경매 공매가 있는 경우 그 보상 · 경매·공매가액은 시가로 인정 *상속: 전후 6개월 증여: 전6개월 · 후3개월 ▸ 다만, 다음 중 어느 하나의 수용 · 경매 공매가액은 시가로 인정되지 않음 ① 물납한 재산을 상속인 또는 상속인의 특수관계인이 경매·공매로 취득 ② 경매 공매로 취득한 비상장주식의 가액이 주식총액의 1% 또는 3억 원 미만 ③ 경매 또는 공매절차 중 수의계약에 의하여 취득 <추가>	□ 경매·공매가액의 시가 불인정 사유 추가 ④ 최대주주 등의 비상장주식을 경매·공매로 최대주주 등의 특수관계인 또는 상속인이 취득

5. 평가심의위원회 심의대상에 건물 기준시가 추가

2020년 2월 11일 이후에 기준시가를 고시하는 분부터 감정평가사 등으로 구성된 평가심의위원회의 심의를 거쳐 건물 등의 가격을 평가해 이를 근거로 상속세나 증여세를 과세할 수 있도록 개정되었다.(상증령 49조의2).

종전	개정
□ 평가심의위원회 심의대상 ▸ 평가기간 외에 평가기준일 전 2년간 매매등 가액의 시가 인정 ▸ 시가불인정 감정기관의 지정 ▸ 비상장주식 등의 가액평가 및 평가방법 <신 설>	□ 평가심의위원회 심의대상 추가 (좌동) ▸건물 · 오피스텔 · 상업용 건물 기준시가 고시가액 (위원회 심의 후 국세청장 고시)

건물, 오피스텔, 상업용 건물 등 주로 비주거용 건물을 기준시가로 신고한 경우 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정가액으로 경정할 수 있는 제도가 도입되었다. 최근에는 사실상 모든 부동산에 대해 이 제도를 적용할 수 있는 예규가 발표되기도 하였다(상증, 기획재정부재산세제과 - 92, 2021.1.27, 88페이지 참조), 상당히 주의해야 할 제도에 해당한다.*
(*이 규정에 대해 비판적인 시각을 가진 세무전문가들이 많다.)

Tip ▶주목해야 할 평가심의위원회의 역할 앞으로 과세관청에서 운영하고 있는 재산평가심의위원회의 역할을 주목해야 할 것으로 보인다. 이 위원회의 자문을 거쳐 상속이나 증여재산을 평가할 가능성이 크기 때문이다. 1. 평가심의위원회 구성 「상증령」 제49조의2에서는 아래의 내용을 심의하기 위해 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둘 수 있도록 하고 있다. 1. 상증법」 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매 등의 가액의 시가인정 1의2. 제49조 제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정 2. 제54조 제1항에 따른 비상장주식 등의 같은 조 제6항에 따른 가액평가 및 평가방법 3. 제15조 제11항 제2호 나목 및 「조세특례제한법」 시행령 제27조의6 제6항 제2호 나목에 따른 업종의 개정 4. 법 제61조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 건물, 오피스텔 및 상업용 건물 가치의 산정 ·고시를 하기 위한 자문(2020.2.11. 신설) 위의 제1호는 평가기간 밖의 매매가격 등의 인정, 제4호는 건물 등 비주거용 건물에 대해감정평가 등을 통해 가격을 산정하는 것을 말한다. 2. 납세자의 평가심의위원회에 심의 요청 납세자도 위의 내용에 대한 심의가 필요한 경우에는 평가심의위원회에 심의를 신청할 수있다. 그런데 아래와 같은 신청기한 등에 의해 이 제도의 유용성이 떨어지는 것으로 평가되고 있다. • 위 제1항 제1호 및 제2호 : 원칙적으로 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 한다. 한편 신청을 받은 평가심의위원회는 해당 상속세 과세표준 신고기한 만료 1개월 전(증여의 경우에는 증여세 신고기한 만료 20일 전)까지 그 결과를 납세자에게 서면으로 통지해야 한다.